Tranh chấp ở chung cư thương mại: Nghịch lý chuyện... phí
Giadinh.net - Hiện trong nhiều khu chung cư thương mại, người dân không được quyền tham gia vào việc chọn Ban quản lý (BQL) và quyết định mức phí dịch vụ cho mình, dù họ là người bỏ tiền ra chi trả các loại phí đó.
Nghịch lý này được coi là nguyên nhân bùng phát những tranh chấp thời gian qua. Rất nhiều sự vô lý vẫn tồn tại, dù Bộ Xây dựng đã có quy định rõ ràng về quyền lợi và trách nhiệm của các bên trong vấn đề này.
Tự “mua dây buộc mình”
Cuối năm 2008, chủ đầu tư tòa nhà Botanic Tower (132 Nguyễn Thượng Hiền, Phú Nhuận, TPHCM) gặp phải phản ứng gay gắt từ những người mua căn hộ cao cấp tại đây. Lý do là phí quản lý tăng. Theo các chủ hộ, phí quản lý ban đầu được ấn định 500.000đ/tháng/hộ, đột nhiên thay đổi thành 8.000đ/m². Theo cách tính mới, mỗi chủ căn hộ phải chi thêm gần gấp đôi (căn hộ có diện tích nhỏ nhất cũng trên 80m²).
Đại diện chủ đầu tư giải thích rằng: Việc gia tăng mức phí quản lý có nằm trong điều khoản hợp đồng! Theo đó, năm đầu thu 500.000đ/hộ, những năm sau sẽ do Ban quản trị tòa nhà tự thu chi theo phương thức lấy ý kiến các hộ. Việc đổi thành mức phí 8.000đ/m²/tháng/hộ hoàn toàn không liên quan đến chủ đầu tư mà thuộc về Ban quản trị tòa nhà.
Ngay lập tức, các chủ hộ đòi Ban quản trị phải tổ chức họp khẩn lấy ý kiến từng hộ dân về mức thu phí quản lý. Dịp này, các chủ hộ cũng đưa lên “bàn mổ” vấn đề quỹ dự trữ cho công tác bảo trì căn hộ. Theo các chủ căn hộ, chủ đầu tư thu 2USD/m² lập quỹ dự trữ bảo trì là không hợp lý. Cơ sở của thắc mắc này là số tiền gần 10 tỷ đồng (2% tổng doanh thu bán căn hộ thực tế), chủ đầu tư phải trích phục vụ bảo trì tòa nhà theo Luật nhà ở.
 |
|
Người dân tòa nhà The Manor (Hà Nội) bị bảo vệ chặn xe chiều 2/3. Ảnh: Đắc Kiên |
Trong vụ “náo loạn” ở tòa nhà The Manor (Hà Nội) chiều 2/3, khi bảo vệ toà nhà hạ barie ngăn không cho ôtô của các hộ dân vào nhà của họ, nhiều người đã phải than trời rằng: “Chúng tôi đang trả tiền để thuê người ngăn cản chúng tôi vào nhà của mình”. Họ có lý do để nói như vậy. Hiện nay, mỗi hộ dân ở The Manor phải đóng một khoản phí dịch vụ tính trên diện tích căn hộ là 6.000 đồng/m²/tháng. Tức là chủ sở hữu một căn hộ 100m², mỗi tháng phải đóng 600.000 đồng phí dịch vụ. Khoản phí này bao gồm cả chi phí an ninh, bảo vệ, nên người dân ở đây có lý khi cho rằng họ đã “mua dây buộc mình”.
Chủ đầu tư “lờ” quy định?!
Theo quy định, Hội nghị nhà chung cư sẽ bầu ra Ban quản trị và thông qua việc lựa chọn BQL, nhà cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Theo Quyết định 08/2008 ban hành ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng, hội nghị nhà chung cư lần đầu phải được tổ chức trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên. Hội nghị này do chủ đầu tư tổ chức. Nhưng thực tế, việc được trao quyền tổ chức Hội nghị đã bị nhiều chủ đầu tư lợi dụng, cố tình không tổ chức hoặc tổ chức một hội nghị có kết quả có lợi cho mình.
BQL hiện nay của toà nhà The Manor (Hà Nội) thuộc Bitexco Land, một công ty của Bitexco Group. Người dân ở đây cho biết, đó không phải là lựa chọn của họ. Tháng 8 năm ngoái, sau khi phản đối vì mức phí dịch vụ BQL đưa ra quá cao, họ đã phải lập ra một Ban đại diện lâm thời riêng do ông Nguyễn Mạnh Toàn làm trưởng ban. Ông Toàn cho biết, Bitexco đã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu nhưng các hộ dân ở đây không công nhận vì cho rằng ban tổ chức đã không minh bạch trong việc kiểm phiếu.
Cho đến nay, khu The Manor vẫn chưa có Ban quản trị được người dân thừa nhận. Đêm 2/3 vừa qua, tại đây, nhiều người đã phải thức trắng đêm ngồi trước cửa BQL để đấu tranh với Bitexco - Chủ đầu tư toà nhà, đòi quyền được tham gia vào quyết định về mức phí gửi xe.
Nghịch lý chuyện... quản lý
Mỗi khu chung cư thương mại như Botanic Tower hay The Manor đều có những chi phí phát sinh chung như phí an ninh, bảo vệ, vận hành các thiết bị máy móc của toà nhà..., đòi hỏi phải có một đơn vị đứng ra quản lý vận hành chung, vì vậy người ta lập ra các BQL. Đó là cơ quan có chức năng cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành toà nhà. BQL này do người dân lựa chọn và trả lương thông qua các khoản phí mà họ đóng góp.
Mức phí quản lý vận hành cũng do người dân quyết định thông qua thoả thuận với BQL. Điều này được quy định trong Quyết định 08 của Bộ Xây dựng. Theo đó việc chọn nhà cung cấp dịch vụ quản lý vận hành, dịch vụ bảo trì do Hội nghị chung cư quyết định. Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của những người đang sở hữu và những người sử dụng nhà chung cư.
Tức là theo quy định, người dân sống ở chung cư có quyền chọn cho mình BQL với mức phí dịch vụ phù hợp. Quy định là vậy, nhưng thực tế hiện nay nhiều chủ đầu tư vẫn giành lấy cho mình quyền chọn BQL (thường là công ty con của họ) và lấy luôn quyền quyết định các mức phí kèm theo. Nếu hiểu ban quản lý là người bán hàng hoá dịch vụ, thì trong trường hợp này, người dân là những người mua hàng nhưng lại không được quyền mặc cả giá. Tất nhiên khi họ bị chèn ép quá mức, “hét” giá quá cao thì những tranh chấp xảy ra như thời gian qua là điều dễ hiểu.
Tuy nhiên, sau một loạt các vụ việc đình đám về tranh chấp mức phí diễn ra một, hai năm trước đây, hiện nay, nhiều chủ đầu tư đã có ý thức thực hiện đúng quy định của pháp luật, trao quyền lựa chọn BQL cho người dân. Mặt khác, ở Việt Nam cũng đã hình thành những công ty cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản chuyên nghiệp, trong đó có dịch vụ quản lý chung cư.
Đã có những điểm sáng, nhưng chúng ta đang dựa quá nhiều vào ý thức tự giác của các chủ đầu tư trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình. Luật định còn thiếu chế tài xử lý nghiêm khắc các trường hợp vi phạm hoặc cố tình vi phạm quy định. Các cơ quan quản lý địa phương thời gian qua cũng chưa thực sự sâu sát trong việc kiểm tra thực hiện quy định của các đơn vị hoạt động trên địa bàn mình. Bản thân người dân cũng cần nâng cao hơn nhận thức về pháp luật để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.
|
Theo Thông tư 01 ngày 25/2 của Bộ Xây dựng, chủ đầu tư phải nêu rõ dự kiến về mức phí quản lý, vận hành nhà chung cư và nguyên tắc điều chỉnh ngay trong hợp đồng mua bán. Mức phí này không được vượt quá mức giá trần do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà chung cư đó ban hành. Ở đây phí quản lý, vận hành bao gồm: phí điều khiển hoạt động trang thiết bị và nhân công thực hiện các dịch vụ cho khu nhà. Chi phí sử dụng điện, bảo dưỡng trang thiết bị máy móc thuộc phần sở hữu chung trong nhà chung cư như thang máy, máy bơm, chiếu sáng... |
Đắc Kiên - Đỗ Bá