Vụ đấu giá đất bất thường ở Ninh Bình: Ranh giới giữa bỏ cọc và vi phạm pháp luật

Như Gia đình và Xã hội thông tin, ngày 7/11, UBND xã Lý Nhân phối hợp với Công ty Đấu giá hợp danh Phúc Hưng, Chi nhánh Ninh Bình tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng 70 lô đất thuộc dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu đấu giá đất ở tại xã Hợp Lý, huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam cũ, nay là xã Lý Nhân, tỉnh Ninh Bình.

Các lô đất có diện tích từ 110m² đến gần 200m², tổng diện tích khu đất là 8.798,5m². Tổng giá trị khởi điểm của 70 lô đất là 72,9 tỷ đồng.

Hình thức đấu giá là bỏ phiếu trực tiếp qua nhiều vòng cho đến khi không còn người tham gia yêu cầu trả giá tiếp. Người có mức giá trả cao nhất được xác định là người trúng đấu giá.

Theo quy chế, bước giá tại vòng 1 là 3 triệu đồng/m², từ vòng 2 trở đi là 1 triệu đồng/m². Tiền đặt trước dao động từ 249 - 576 triệu đồng/hồ sơ. Một cá nhân có thể đăng ký tham gia đấu giá nhiều lô đất nhưng phải nộp tiền mua hồ sơ mời tham gia đấu giá và tiền đặt trước tương ứng với số lô đăng ký.

Phiên đấu giá có sự tham gia của 73 người. Tuy nhiên, trong quá trình đấu giá xuất hiện 11 lô đất được trả giá bất thường, với mức từ 850 triệu đồng đến 1,468 tỷ đồng/m².

Đáng chú ý, lô đất ký hiệu LK-015, diện tích 120m², có giá khởi điểm gần 9,2 triệu đồng/m², tiền đặt trước gần 331 triệu đồng, được trả giá lên tới 1,468 tỷ đồng/m².

Dưới góc nhìn pháp lý, tiến sĩ, luật sư Đặng Văn Cường - Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) phân tích, đây là một vụ việc có tính chất đặc biệt bất thường, cần được cơ quan chức năng xác minh, làm rõ một cách khách quan, toàn diện. Không nên vội vàng kết luận là nhầm lẫn nhưng cũng không được mặc nhiên cho rằng những người tham gia đã cố tình phá hoại hoạt động đấu giá.

"Cơ quan chức năng cần xác minh quy chế cuộc đấu giá, phương thức trả giá, cách tính giá khởi điểm, bước giá và hướng dẫn của tổ chức hành nghề đấu giá. Người tham gia đã được phổ biến đầy đủ, rõ ràng về cách thức trả giá hay chưa? Phiếu trả giá có được thiết kế dễ hiểu, tránh nhầm lẫn hay không?

Song song với đó, xác minh vì sao có tới 11 người cùng trả giá cao bất thường trong một phiên đấu giá. Đây là những người độc lập hay có mối quan hệ với nhau? Họ có quen biết, bàn bạc, trao đổi hoặc thống nhất phương án trả giá từ trước hay không? Có dấu hiệu một nhóm người cùng sử dụng một phương thức, một cách thức trả giá bất thường nhằm tạo ra kết quả không bình thường hay không?" - ông Cường cho hay.

Cũng theo luật sư, ngoài ra, cần kiểm tra năng lực tài chính, mục đích tham gia đấu giá và khả năng thực hiện nghĩa vụ thanh toán của những người đã trả giá. Việc một người đưa ra mức giá lên tới nhiều tỷ đồng cho một thửa đất ở nông thôn nhưng sau đó lại cho rằng mình không có ý định mua với mức giá đó là tình tiết cần được xác minh kỹ lưỡng.

Quyền tự do tham gia đấu giá và quyền đưa ra mức giá theo khả năng, nhu cầu của người tham gia phải được pháp luật bảo vệ. Vì vậy, tôi cho rằng không thể lấy lý do giá cao hơn giá thị trường để quy kết người trả giá vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, quyền tự do đó không đồng nghĩa với quyền cố tình đưa ra mức giá giả tạo, thông đồng hoặc lợi dụng hoạt động đấu giá để phá hoại cuộc đấu giá, gây thiệt hại cho người khác và làm nhiễu loạn thị trường.

Việc một người tham gia đấu giá trả giá cao nhưng sau đó không thực hiện nghĩa vụ thanh toán không mặc nhiên là hành vi phạm tội. Nếu chỉ là trường hợp cá nhân tính toán sai, nhầm lẫn thực sự hoặc thay đổi ý định sau khi trúng đấu giá thì trước hết phải xử lý theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản và đất đai.

"Theo Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016, được sửa đổi, bổ sung năm 2024, tiền đặt trước có ý nghĩa bảo đảm trách nhiệm tham gia đấu giá. Đối với đấu giá quyền sử dụng đất, còn phải áp dụng quy định chuyên ngành của Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Cụ thể, theo khoản 9 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, kể từ thời điểm công bố kết quả trúng đấu giá, tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nếu người trúng đấu giá không nộp hoặc không nộp đủ tiền theo quy định thì sau 120 ngày kể từ ngày phê duyệt kết quả trúng đấu giá, cơ quan thuế thông báo để cơ quan quản lý đất đai trình UBND có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá; người trúng đấu giá không được nhận lại tiền đặt cọc" - ông Cường phân tích thêm.

Theo luật sư, trong trường hợp tại Ninh Bình, nếu những người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ tài chính thì có thể bị hủy kết quả trúng đấu giá và mất khoản tiền đặt cọc. Theo thông tin báo chí, tổng số tiền đặt trước của 11 trường hợp có nguy cơ bị mất khoảng 3 tỷ đồng.

Tuy nhiên, vấn đề đáng lo ngại hơn là trường hợp người tham gia đấu giá cố tình đưa ra mức giá rất cao, không nhằm mục đích mua tài sản mà nhằm tạo ra mặt bằng giá ảo, gây nhiễu loạn thị trường, cản trở hoạt động đấu giá hoặc tạo cơ hội trục lợi cho một nhóm người.

"Trường hợp có căn cứ chứng minh hành vi thông đồng nâng giá hoặc dìm giá trong hoạt động đấu giá, người thực hiện có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản theo Điều 218 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017 và năm 2025.

Điều 218 quy định các ngưỡng định lượng và hình phạt cụ thể: Người có hành vi thông đồng dìm giá hoặc nâng giá, thu lợi bất chính từ 30 triệu đồng đến dưới 200 triệu đồng hoặc gây thiệt hại cho người khác từ 50 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng, có thể bị phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 200 triệu đồng, cải tạo không giam giữ đến 2 năm hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 2 năm. Trường hợp phạm tội có tổ chức, thu lợi bất chính từ 200 triệu đồng trở lên, gây thiệt hại từ 300 triệu đồng trở lên, phạm tội từ hai lần trở lên hoặc dùng thủ đoạn tinh vi, xảo quyệt thì có thể bị phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 1 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 1 năm đến 5 năm.

Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền bổ sung từ 10 triệu đồng đến 50 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 1 năm đến 5 năm", luật sư Cường nhận định.

Luật sư Cường phân tích thêm, Điều 218 không quy định cứ trả giá cao rồi bỏ cọc là cấu thành tội phạm. Hành vi được mô tả trong điều luật là thông đồng dìm giá hoặc nâng giá trong hoạt động đấu giá, đi kèm các điều kiện về thu lợi bất chính hoặc thiệt hại. Vì vậy, cơ quan điều tra phải chứng minh được sự thông đồng, lỗi cố ý, hành vi cụ thể và các điều kiện cấu thành tội phạm.

Ngoài ra, tùy tính chất, phương thức và hậu quả, nếu hành vi cố tình cản trở hoạt động đấu giá, gây mất an ninh, trật tự, an toàn xã hội thì có thể phải xem xét dấu hiệu của Tội gây rối trật tự công cộng theo Điều 318 Bộ luật Hình sự. Tuy nhiên, không thể áp dụng điều luật này chỉ vì có mức trả giá bất thường hoặc có người bỏ cọc; phải chứng minh đầy đủ các dấu hiệu cấu thành tội phạm.

Đối với trường hợp chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự, hành vi thông đồng, móc nối làm sai lệch thông tin, dìm giá, nâng giá hoặc làm sai lệch kết quả đấu giá còn có thể bị xử phạt hành chính theo Nghị định 109/2026/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp và các lĩnh vực liên quan.