Khách sạn phố cổ Hà Nội rao giá hàng trăm tỷ, nơi dát vàng cũng tìm chủ mới

Rao bán ồ ạt

Đang làm môi giới bán cho một khách sạn tại trung tâm phố cổ Hà Nội, ông Nguyễn Minh Đức cho hay, khách sạn này có 13 tầng xây trên khu đất rộng 300m2, gồm 91 phòng cho thuê, phòng gym, spa và nhà hàng, bể bơi trên tầng thượng. Giá chủ đầu tư chào bán là 600 tỷ đồng, có thể thương lượng. Khách sạn đầy đủ giấy tờ pháp lý, ngay trung tâm quận Hoàn Kiếm nên khả năng sinh lời rất cao.

Theo ông Đức, khu vực phố cổ trung tâm, giá mỗi mét vuông đất từ 1-1,5 tỷ đồng. Với chi phí đầu tư 4 sao, giá chào bán của chủ đầu tư không cao. Tuy nhiên, ông cũng thừa nhận, ảnh hưởng của đại dịch và kinh tế khó khăn như hiện nay, tìm được chủ mới cho khách sạn này không dễ dàng.

Cùng quận Hoàn Kiếm, ông Đức giới thiệu một khách sạn khác đang rao bán 280 tỷ đồng. Diện tích xây dựng 300m2, mặt tiền 9m, khách sạn gồm 6 tầng, 40 phòng cho thuê. Chủ khách sạn cần bán gấp nên có thể thương lượng với người mua.

Trong danh sách các khách sạn khu vực phố cổ cần rao bán, ông Đức cho hay mức giá đều trên 100 tỷ đồng/khách sạn, ở phân khúc 4 sao. Các khách sạn này phần lớn cho khách nước ngoài thuê. Nhiều khách sạn vừa xây xong do ảnh hưởng của dịch nên gặp áp lực tài chính do vay ngân hàng, buộc phải rao bán lỗ.

“Thời điểm này rất khó có thể tìm được chủ mới cho các khách sạn. Bỏ ra trăm tỷ đầu tư khách sạn phải là dân trong ngành”, ông Đức nói.

Bà Trang (một môi giới bất động sản quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) cũng rao bán một khách sạn mặt phố Lương Ngọc Quyến. Khách sạn mặt tiền 9m, diện tích xây dựng trên 300m2, gồm 7 tầng 40 phòng, nội thất cao cấp. Mức giá chào bán ban đầu là 320 tỷ đồng, nay chủ nhà giảm 80 tỷ còn 240 tỷ đồng, có gia lộc thêm.

Bà Trang thông tin, thời điểm trước dịch, không dễ để mua được một khách sạn trung tâm do đang hoạt động kinh doanh tốt nhờ khách quốc tế. Từ năm 2021, tình hình dịch bệnh, không có nguồn thu, các khách sạn rao bán tăng mạnh. Nhiều chủ nhà sẵn sàng đàm phán giá tốt nếu người mua thiện chí.

Khảo sát trên các trang rao bán bất động sản, nhiều khách sạn trung tâm phố cổ rao bán có giá từ 100-500 tỷ đồng. Phần lớn các khách sạn đều từ 4 sao trở xuống, tự quản lý vận hành. Các khách sạn được rao bán chủ yếu nằm trên những tuyến phố trung tâm như Lê Ngọc Quyến, Hàng Chiếu, Hàng Thùng, Hàng Trống...

Tại khu vực ngoài trung tâm phố cổ, do áp lực tài chính, chủ sở hữu khách sạn dát vàng Dolce by Wyndham Hanoi Golden Lake cũng buộc phải rao bán với giá khởi điểm 250 triệu USD. Khách sạn được khánh thành từ tháng 7/2020, với vốn đầu tư hơn 100 triệu USD.

Áp lực tài chính

Theo các chuyên gia trong ngành, việc rao bán khách sạn chủ yếu do các chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính. Chi phí lãi vay tăng, trong khi hoạt động không đủ công suất, thu không đủ chi. Phần lớn khách sạn khu vực trung tâm phố cổ đều phục vụ nhóm khách quốc tế. Do ảnh hưởng của dịch Covid-19, khách lưu trú giảm mạnh. Đặc biệt, nhóm khách Trung Quốc chưa có, khách Hàn vẫn ít.

Chính vì thế, nhiều khách sạn tại Hà Nội vẫn chưa mở cửa trở lại sau khi dịch được kiểm soát. Mức giá chào bán của các khách sạn, giới đầu tư nhận xét vẫn còn quá cao nên khó có thể giao dịch thành công. Trong khi chưa tìm được chủ mới, một số khách sạn chuyển sang loại hình văn phòng cho thuê hoặc căn hộ dịch vụ.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng, nhu cầu du lịch của khách trong và ngoài nước vẫn chưa đủ để nâng công suất lên đến 100% tại các khách sạn ngay hiện tại. Chủ khách sạn cần có chiến lược vận hành hợp lý để nâng dần công suất, cải tạo khách sạn theo từng giai đoạn, tận dụng hiệu quả thời gian này.

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, năm 2022 Việt Nam ghi nhận 3,7 triệu lượt khách quốc tế, chiếm 3% lượng khách du lịch Việt Nam, chưa đạt mức 17% như thời điểm trước dịch (2019). Trong đó, phần lớn là khách Hàn Quốc, chiếm 26%. Khách quốc tế đến Hà Nội đạt 1,5 triệu lượt.

Công suất cho thuê phòng khách sạn tăng nhưng vẫn còn kém xa so với thời điểm trước dịch. Nhóm khách sạn từ 3 sao trở lên, công suất thuê khách sạn đạt 49% trong quý IV/2022. Cả năm 2022, công suất cho thuê toàn thị trường khách sạn Hà Nội đạt 39%, giá phòng trung bình chỉ 2,2 triệu đồng.

Ông Đỗ Tuấn, quản lý một khách sạn tại khu vực phố cổ Hoàn Kiếm, cho hay, khách sạn chỉ đạt tốt đa công suất khoảng 45% do các chương trình giảm giá phòng. Hầu hết khách sạn chỉ đông khách dịp cuối tuần.

Tư vấn cho nhà đầu tư, bà Uyên Nguyễn, Trưởng Bộ phận tư vấn, Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương, lưu ý, bên mua cần quan tâm đến khả năng vận hành kinh doanh khách sạn vì đây là yếu tố ảnh hưởng đến thu nhập tương lai và khả năng sinh lời. Người mua cần biết đơn vị vận hành, thương hiệu của dự án, cấu trúc hợp tác cho thuê ra sao, các tiện ích cung cấp, đây đều là những yếu tố cơ bản cần tìm hiểu trước khi quyết định đầu tư.

Thị trường kỳ vọng vào sự quay lại của khách du lịch Trung Quốc thông qua việc nối lại các chuyến bay thường lệ giữa hai nước và việc Trung Quốc cho phép mở lại các tour khách đoàn tới Việt Nam. Dự kiến, ngành khách sạn sẽ được hưởng lợi từ sự trở lại của du khách từ thị trường trọng điểm này.