Nhà mặt phố cho thuê chịu nhiều áp lực cạnh tranh khốc liệt

Nhà ngõ nhỏ đắt hàng, mặt phố ế ẩm

Trong các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng…, nguồn cung nhà mặt phố cho thuê tăng nhanh theo đà đô thị hóa và sự phát triển của các tuyến phố thương mại mới. Tuy nhiên, tình trạng mặt bằng bị trả lại sau dịch COVID-19 vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Nhiều doanh nghiệp và hộ kinh doanh chuyển sang thuê trong trung tâm thương mại, shophouse khu đô thị mới, hoặc kinh doanh online, khiến phân khúc mặt phố truyền thống gặp khó khăn.

Chị Hồng Nhung, quận Cầu Giấy, Hà Nội chia sẻ: “Nhà tôi mặt phố Trần Thái Tông, trước kia cho thuê giá 80 triệu đồng/tháng. Dù đã hạ xuống còn 70 triệu vẫn chưa có khách thuê lại. Mặt bằng đẹp nhưng người ta chê là ít chỗ đỗ xe, không phù hợp kinh doanh hiện đại. Để lâu thấy lãng phí, tôi phải hạ giá xuống 55 triệu đồng/tháng”.

Theo ghi nhận của phóng viên, hiện nay, mặt bằng nhà mặt phố cho thuê nằm trong các ngõ nhỏ tại Hà Nội đang được chào thuê với mức giá cao hơn khoảng 5–10% so với giữa năm 2024. Đáng chú ý, mức điều chỉnh này diễn ra khá đồng đều trên nhiều khu vực. Theo chia sẻ của một số môi giới, đợt tăng giá này không phản ánh sự thay đổi rõ rệt về cung cầu trên thị trường, mà chủ yếu là hiệu ứng lan tỏa từ những cơn "sốt" cục bộ tại một số khu vực đầu năm.

Tuy nhiên, trái ngược với sự đắt khách của nhà ngõ nhỏ thì mặt bằng nhà mặt phố cho thuê lại ế ẩm, giá cho thuê giảm 3-5% so với năm ngoái. Nhiều nơi treo biển cho thuê từ năm ngoái đến nay vẫn chưa có người thuê. Cụ thể như khu mặt bằng tầng 1 ở Hà Thành Plaza, Thái Thịnh, Đống Đa. Dù sở hữu vị trí đẹp tại tầng 1 tòa nhà Hà Thành Plaza, với diện tích rộng rãi, mặt tiền thoáng, giao thông thuận tiện và có chỗ để xe, nhưng khu mặt bằng này vẫn trong tình trạng bỏ trống suốt nhiều tháng qua. Dù chủ đầu tư đã treo biển cho thuê từ năm ngoái, đến nay vẫn chưa có khách thuê nào chốt hợp đồng.

Chị Phạm Thị Linh, chuyên môi giới khu vực Đống Đa, Thanh Xuân và Cầu Giấy chia sẻ, những mặt bằng nhà mặt phố cho thuê nằm trong các ngõ nhỏ của các quận nội thành vẫn là phân khúc có tốc độ cho thuê nhanh nhất, tỉ lệ lấp đầy cao nhất. Mức giá thuê mềm nên lực cầu của phân khúc này đang tốt hơn hẳn những mặt bằng ở các vị trí đặc địa, có giá thuê lên tới hàng chục, thậm chí cả trăm triệu đồng.

Không chỉ Hà Nội mà theo ghi nhận từ Savills, tỷ lệ mặt bằng nhà mặt phố cho thuê trên các tuyến phố vẫn chưa thể trở lại trạng thái sôi động như trước thời điểm đại dịch Covid-19 bùng phát. Tại TP.HCM, giá thuê trung bình hiện nay ở các khu phố lớn đang giảm khoảng 10–20% so với năm 2019. Dù nhiều chủ nhà đã chủ động đưa ra các chính sách ưu đãi như giữ nguyên giá thuê trong thời gian dài hơn, giãn tiến độ thanh toán, giảm tiền đặt cọc hay linh hoạt về thời hạn hợp đồng, nhưng tình trạng mặt bằng bị bỏ trống vẫn xảy ra thường xuyên, kể cả ở các vị trí được xem là đắc địa, đông đúc.

Vị trí đẹp nhưng chưa đủ…

Trao đổi với phóng viên, chị Nguyễn Thị Minh Hà, trưởng phòng một công ty cho thuê nhà Hà Nội cho hay, thị trường mặt bằng nhà mặt phố cho thuê hiện nay cho thấy sự khác biệt rõ rệt tùy theo vị trí và chất lượng tòa nhà. Dù bối cảnh chung có nhiều thách thức, nhưng mặt bằng tại các vị trí thuận lợi vẫn duy trì sức hút với khách thuê có nhu cầu cao. Điều đó cho thấy vị trí là yếu tố then chốt, nhưng chưa đủ.

“Muốn thu hút và giữ chân khách tốt, chủ đầu tư buộc phải đầu tư nâng cấp, cải tạo chất lượng tòa nhà. Nhiều tòa nhà đã xây dựng từ lâu hiện không còn đáp ứng được tiêu chuẩn và cần thay đổi cả về hạ tầng lẫn cách thức quản lý vận hành. Ngược lại, các tòa nhà mới thường được quy hoạch và thiết kế theo hướng hiện đại, thân thiện môi trường, tối ưu năng lượng và không gian làm việc xanh là những yếu tố ngày càng được doanh nghiệp ưu tiên lựa chọn. Có thể thấy, việc cải tiến đồng bộ cả phần cứng lẫn quản lý chính là chìa khóa để nâng cao sức cạnh tranh trong phân khúc mặt bằng nhà mặt phố cho thuê hiện nay”, chị Minh khẳng định.

Bên cạnh yếu tố vị trí và giá cả, thói quen tiêu dùng thay đổi cũng khiến nhà mặt phố mất dần lợi thế. Thay vì tới tận cửa hàng, người tiêu dùng giờ chủ yếu mua sắm qua mạng hoặc tới trung tâm thương mại để được trải nghiệm dịch vụ trọn gói, có điều hòa, chỗ đậu xe và tiện ích đi kèm. Trong khi đó, nhiều nhà mặt phố không đáp ứng được các yêu cầu này, dẫn tới sự sụt giảm về sức hấp dẫn.

Để thu hút khách thuê, chủ nhà cần điều chỉnh linh hoạt cả về giá thuê, thời hạn thuê cải tạo lại nội thất, chia nhỏ mặt bằng để phù hợp với mô hình kinh doanh nhỏ lẻ hoặc kết hợp làm văn phòng. Nếu không có chiến lược rõ ràng và thích nghi với xu hướng tiêu dùng mới, nhà mặt phố cho thuê sẽ còn tiếp tục chịu áp lực cạnh tranh trong thời gian tới.