Bất động sản loạn giá dịp cuối năm

Chưa mở bán đã “ngáo giá”

Dự án Handico Complex tại 33 Lê Văn Lương (Thanh Xuân, Hà Nội) là tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp do Tổng Cty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư. Theo chủ đầu tư, dự án đã hoàn thiện 90% dự kiến bàn giao nhà vào quý I/2025, nhưng chưa có thông báo chính thức mở bán.

Dự án chung cư này có vị trí đắc địa nên nhận được nhiều sự quan tâm của người mua. Từ các trang quảng cáo mua bán cho đến các sàn đều đăng thông tin rao bán căn hộ tại dự án này dưới hình thức “suất ngoại giao”.

Theo thông tin từ nhiều sàn giao dịch, tháng 11/2024 hoặc trong quý IV/2024, chủ đầu tư sẽ chính thức phân phối dự án. Anh M, một môi giới tự nhận mình ở sàn Invest, cho biết, nhận cọc 100 - 200 triệu đồng giữ chỗ và chờ tới khi chủ đầu tư thông báo sẽ ký hợp đồng mua bán. Khi hỏi về giá các căn hộ, môi giới đưa các mức giá khác nhau từ 85 - 90 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, cũng có sàn rao bán với giá mềm hơn, chỉ 75 triệu đồng/m2 cho căn góc đẹp nhất dự án. Theo đó, có giá ưu đãi này vì đây là những “suất ngoại giao”. Trao đổi với PV Tiền Phong, chủ đầu tư dự án cho biết, dự án chưa ký hợp đồng mua bán (vì chưa đủ điều kiện).

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, kết thúc quý III/2024, thị trường căn hộ mở mới tại Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình gần 80,5 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 7,6% so với quý trước. Mức giá căn hộ chuyển nhượng trung bình toàn Hà Nội đạt gần 55 triệu đồng/m2 (đã bao gồm toàn bộ phí dịch vụ, thuế theo quy định của pháp luật), tăng 4% so với quý trước.

Còn theo báo cáo của đơn vị tư vấn dịch vụ bất động sản CBRE, 75% tổng nguồn cung mới trong quý trước tại Hà Nội đến từ dòng hàng cao cấp, giá từ 60 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì). Quý III có hai dự án được chào bán, dao động 55 - 60 triệu đồng/m2. Thậm chí, quận Tây Hồ còn ghi nhận một dự án hạng sang chào bán gần 200 triệu đồng/m2.

Với phân khúc đất nền, thời gian vừa qua, các cuộc đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức, Phúc Thọ… bất ngờ sôi động trở lại.

Kết quả đấu giá đều tăng nhiều lần so với khởi điểm và ngay lập tức xuất hiện giá chênh. Mới đây nhất, 27 thửa đất tại quận Hà Đông (Hà Nội) đã lên tới 246 triệu đồng/m2. Trong khi đó, có nhiều lô đã chốt giá trúng hơn 146 triệu đồng/m2 và được rao bán chênh ngay 400-600 triệu đồng.

Tác động tiêu cực

Theo các chuyên gia bất động sản, việc đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ tác động làm tăng mặt bằng giá đất, giá bất động sản, giá nhà ở của khu vực lân cận và của địa phương. Đồng thời, việc này còn làm tăng chi phí triển khai thực hiện dự án nhà ở, gây khó khăn cho doanh nghiệp, giảm nguồn cung cho thị trường, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản…

Thực tế cho thấy, nhiều người tham gia đấu giá đất với mục đích “lướt sóng”, không quan tâm giá trị thật là bao nhiêu, cứ “trúng” đã rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không diễn biến như kỳ vọng.

Thậm chí, trong nhiều trường hợp, mục đích sâu xa hơn của những cá nhân là tạo “sốt” đất thông qua lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm thổi giá các khu đất liên quan. Những cá nhân này bất chấp rủi ro, hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ (theo giá đấu trúng) để lấy (giá này) làm căn cứ kích giá đất ở khu vực và các vùng lân cận. Hệ lụy từ tình trạng này là tạo sốt ảo, đẩy giá bất động sản vốn đã cao lại càng cao hơn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), diễn biến và kết quả các phiên đấu giá đất này vừa bất thường lại vừa bình thường. Bởi hiện nay, ranh giới phân biệt những việc bất thường và bình thường có vẻ khó xác định.

“Có nhiều nghi ngờ về tình trạng đầu cơ, thổi giá đất đấu giá. Tuy nhiên, trên thực tế, giống như diễn biến xảy ra với phân khúc căn hộ Hà Nội trong thời gian qua, ngay cả khi người mua bỏ cọc, vẫn rất khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá. Bởi trong nền kinh tế thị trường, quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Việc họ đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều khó tránh khỏi”, ông Đính nói.

Mới đây, trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã chỉ ra những hạn chế, tiêu cực như một số nơi có hiện tượng “cò đấu giá” thông đồng làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người tham gia.

Theo đó, việc trả rất cao một số lô rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường. Hay việc mua đi bán lại nhiều lô đất nhằm thu lợi bất chính diễn ra phổ biến ở nhiều nơi, thậm chí có tổ chức. Cơ quan quản lý đánh giá, kết quả trúng đấu giá đất cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ tác động tiêu cực đến mặt bằng giá đất, nhà ở, đến thị trường (cung, cầu) nhà ở, bất động sản.