'Chuyện buồn' ở thị trường bất động sản từng 'hot' nhất nhì thế giới: Hạ giá 'kịch sàn', nhà rao bán với giá thanh lý cũng không ai mua

Bên trong một văn phòng nhỏ ở khu tài chính Hồng Kông (Trung Quốc), khoảng 20 người đang chờ cuộc đấu giá bất động sản bắt đầu.

Đến sự kiện là những người phụ nữ lớn tuổi, xách túi hàng tạp hoá và những cặp vợ chồng trung niên với áo phông và giày thể thao. Họ đang tìm kiếm những cơ hội hiếm có ở đây, đó là mua một căn nhà giá chiết khấu cao tại thị trường bất động sản từ lâu đã thuộc top đắt đỏ nhất thế giới.

Phần lớn trong số 24 bất động sản được rao bán là nhà bị ngân hàng tịch thu. Tuy nhiên, trong một thị trường bất động sản vốn đã ảm đạm, thì người mua tiềm năng lại tỏ ra khá cẩn trọng và dè dặt. Chỉ 1 trong số những bất động sản đó được bán, phần còn lại thì không đáp ứng được mức giá tối thiểu hoặc không ai thấy đủ hấp dẫn để trả giá.

Sự kiện đấu giá những căn nhà bị tịch thu đã trở nên phổ biến hơn ở Hồng Kông, khi số lượng bất động sản bị chủ nợ tịch thu tăng lên. Theo công ty bất động sản Centaline Property Agency Ltd., số căn nhà bị tịch thu được mở bán trong tháng 9 tăng 36% so với 1 năm trước, lên 271 và cao nhất kể từ năm 2009.

Alger Cheng, tổng giám đốc bộ phận đấu giá của Centaline Property Agency Ltd., cho biết, các công ty khác cũng đang đẩy mạnh việc thanh lý các ngôi nhà bị tịch thu. Ông nói, số lượng nhà bị tịch thu mà công ty xử lý đã tăng lên gần 300 vào tháng 9, từ mức khoảng 100 vào đầu năm.

Cheng cho biết, các ngân hàng sẵn sàng hạ giá để tăng tốc độ bán nhà và “lượng nhà tịch thu tồn kho sẽ chỉ tăng lên trong giai đoạn kinh tế khó khăn”. Những bất động sản này có thể có giá thấp hơn 20% so với giá thị trường.

Thị trường bất động sản Hồng Kông đã trải qua đợt tăng giá kéo dài suốt 2 thập kỷ. Tình trạng này tạo ra sự chênh lệc giàu nghèo và khiến thành phố này được xếp hạng là thị trường bất động sản có mức giá “khó mua” nhất thế giới.

Tuy nhiên, kể từ năm 2021, giá nhà ở đây đã sụt giảm do ảnh hưởng của Covid-19, nền kinh tế suy yếu và lãi suất tăng hơn gấp đôi. Theo Centaline, giá nhà hiện đã thấp hơn 17% so với mức đỉnh năm 2021, dù có sự hồi phục ngắn trong nửa đầu năm nay.

Chính trong thời điểm giá nhà tăng bùng nổ, với mức tăng hơn 10% trong 1 năm, nhiều người mua đã hồ hởi tham gia vào thị trường này. Để sở hữu một bất động sản, người mua thường phải đi vay rất nhiều từ ngân hàng.

Theo mReferral Mortgage Brokerage Services, số đơn đăng ký thế chấp mới với tỷ lệ khoản vay trên giá trị (LTV) hơn 80% chiếm tới 36% tổng số vào đầu năm 2022. Con số này tăng từ 14% vào năm 2019, khi Hồng Kông nới lỏng các quy định thế chấp với người mua lần đầu.

Trong khi đó, nhóm người đi vay này lại dễ chịu ảnh hưởng nhất trong môi trường lãi suất cao ở hiện tại. Các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của họ đã tăng 30% kể từ tháng 3/2022 đối với khoản vay 30 năm cho tài sản trị giá 5 triệu HKD (638.000 USD), theo mReferral.

Dick Ip, trợ lý phó chủ tịch tại Pan Asian Mortgage Advisory Co., cho biết chu kỳ suy thoái của thị trường bất động sản cũng tạo áp lực cho các chủ sở hữu nhà vốn đang gặp khó khăn. Họ buộc phải thanh lý tài sản nhanh chóng để chi trả các khoản vay.

Theo tính toán của Hong Kong Economic Times, số lượng nhà đã qua sử dụng bị bán lỗ lên tới 95 căn trong tháng 9, mức cao nhất trong năm nay.

Tuy nhiên, tác động đối với ngành ngân hàng Hồng Kông lại là rất ít. Theo Cơ quan Tiền tệ Hong Kong (HKMA), số khoản vay thế chấp nhà ở mà các ngân hàng tịch thu, thu hồi hoặc có các hành động pháp lý tương tự là 282 vào cuối tháng 6, chỉ tăng 24 trường hợp so với cuối năm 2022. HKMA cho biết, tỷ lệ nợ quá hạn là 0,07% vào cuối tháng 6.

Dẫu vậy, Louis Chan, trưởng bộ phận bất động sản của Centaline, cho biết giá nhà ở thành phố này có thểm giảm thêm 5% trong nửa cuối năm nay. Xu hướng này sẽ tạo thành một vòng luẩn quẩn, khi người mua khó thanh toán các khoản vay, khi nợ của họ vượt quá giá trị tài sản.

Do đó, theo Chan, tổng số tài sản bị tịch thu có thể sẽ vượt lên trên 1.000 căn.

Quay trở lại cuộc đấu giá, những người tham dự sự kiện vẫn dè dặt khi trả giá. Anita Lam lần đầu tiên tham gia, cô để mắt đến một căn hộ ở khu Tsim Sha Tsui. Địa điểm này gần với nơi cô đang sống và mang đến cơ hội sở hữu nhà chất lượng cao hơn với giá “hời”.

Tuy nhiên, mức giá hiện tại vẫn chưa phải là thấp nhất và cô sẽ không quyết định mua. Anita cho hay: “Mức giá đó vẫn nằm ngoài ngân sách của tôi.”

Tham khảo Bloomberg