Giá nhà Hà Nội 59 triệu đồng/m2, chuyên gia tư vấn cách mua hợp túi tiền

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2024 của Savills cho thấy, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã đạt 59 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý và 14% theo năm.

Tình trạng mất cân bằng cung - cầu của phân khúc căn hộ vẫn tồn tại. Thị trường tiếp tục ghi nhận sự thiếu hụt về sản phẩm dưới 30 triệu đồng/m2 (hạng C) khi các sản phẩm này chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và đã được bán hết. Kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp hạng C giảm 47% mỗi năm.

Trước những diễn biến leo thang về giá nhà, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội đưa ra lời khuyên, người mua nhà với nhu cầu ở thực có thể chọn lựa nguồn cung tại những địa phương lân cận như Hưng Yên hay Bắc Ninh, vùng vành đai 4 hoặc vành đai 3,5.

Với ciệc phát triển cơ sở hạ tầng, các khu vực ngoại ô sẽ được kéo "lại gần" trung tâm thành phố hơn, giúp thời gian di chuyển giảm đi.

" Tại các tỉnh lân cận hoặc khu vực ngoại ô, chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn đất với chi phí thấp hơn, tạo ra nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn ", bà Hằng nói.

Báo cáo của Savills cũng cho thấy, nguồn cung căn hộ Hà Nội ghi nhận trong quý I/2024 tăng 41% theo quý và 99% theo năm với 4.062 căn.  Nguồn cung sơ cấp trong quý đạt 12.928 căn, tăng 9% theo quý nhưng giảm 34% theo năm.

" Nguồn cung tập trung chủ yếu về căn hộ hạng B là chiếm đến gần 90%. Phân khúc căn hộ hạng C trên thị trường sơ cấp và căn hộ hạng A chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ. Hơn nữa, từ nay cho đến cuối năm, mặc dù các đạo luật lớn cũng đã được thông qua nhưng nguồn cung mới vẫn chưa thể được cải thiện ”, bà Hằng dự báo.

Trong khi đó, tại cả hai thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM, nhu cầu tự nhiên hàng năm đối với nhà ở là khoảng 50.000 ngôi nhà. Đây là kết quả của nhập cư, ra ở riêng của những người trưởng thành và số người trung bình trong một nhà giảm…Con số về nguồn cầu này đã không được đáp ứng bởi hạn chế nguồn cung trong một thời gian, khiến nhu cầu về nhà ở bị dồn nén.

Các yếu tố vĩ mô như thị trường vàng biến động đi kèm lãi suất ở ngưỡng thấp cũng khiến các nhà đầu tư tìm kiếm các kênh đầu tư hợp lý và có tính dài hạn, vô hình chung đẩy nhu cầu tìm kiếm căn hộ tại thị trường Hà Nội càng tăng cao.

Cũng có quan điểm giống bà Hằng,  ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, nhấn mạnh cần đẩy mạnh xây dựng và nâng cấp hệ thống giao thông công cộng, bao gồm các tuyến metro. Việc di chuyển thuận tiện sẽ thúc đẩy người dân dịch chuyển ra ngoài trung tâm, giảm áp lực nhu cầu nhà ở trong khu vực nội đô.

Theo ông Quốc Anh, việc làm này vừa giúp người dân mua được nhà hợp túi tiền, vừa về lâu dài làm giảm nhiệt giá nhà trong trung tâm những thành phố lớn.

Trước đó, báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 của Công ty PropertyGuru Việt Nam cho thấy, sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%. Cụ thể, chung cư ở Hà Nội có giá trung bình 46 triệu đồng/m2, trong khi giá chung cư TP.HCM là 48 triệu đồng/m2.

Thời điểm đầu năm 2018, giá rao bán chung cư Hà Nội và TP.HCM mới chỉ là 27 và 31 triệu đồng/m2.

Nhiều nghiên cứu cũng cho thấy, qua các năm, mức tăng trưởng giá nhà đang cao hơn rất nhiều so với tăng trưởng thu nhập của người dân. Theo Savills Việt Nam, Hà Nội đang phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu đồng/người/năm, xét về tương quan so với 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm.

Trong khi đó, mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 lên đến 13%/năm.

“ Con số này chứng tỏ sự tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội đang thấp hơn gần một nửa so với mức tăng trưởng giá căn hộ ”, bà Đỗ Thu Hằng nhận định.

Bà Hằng khuyến cáo, việc sở hữu nhà của người dân sẽ còn khó khăn hơn nữa nếu khoảng cách này được nới rộng.

TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính - ngân hàng cũng từng đưa ra dẫn chứng về sự chênh lệch quá lớn giữa giá nhà và thu nhập của người dân.

Cụ thể, một lao động ở độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ khoản sinh hoạt phí ở những đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội thì còn dư khoảng 6 triệu đồng, như vậy cần ít nhất 20 năm mới tích cóp được 1,5 tỷ đồng. Với mức thu nhập 20 - 30 triệu đồng/tháng, muốn mua được một căn hộ 1,5 tỷ đồng cũng phải tích cóp trong 10 - 15 năm.

Còn theo Công ty PropertyGuru Việt Nam, giá rao bán trung bình các loại hình nhà ở Hà Nội đạt 22,8 tỷ đồng/căn với nhà mặt phố; 17,8 tỷ đồng/căn với biệt thự; 6,3 tỷ đồng/căn với nhà riêng và 3,1 tỷ đồng/căn đối với chung cư. Trong khi đó, ước tính thu nhập bình quân của người lao động ở Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm.

Như vậy, để sở hữu một căn nhà mặt phố tại Hà Nội, người dân cần "cày cuốc" 169 năm, muốn sở hữu nhà riêng thì cần 132 năm, còn mua căn hộ chung cư mất 23 năm (với giả thiết người lao động dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà).