Người dân cần tránh mua nhà đất dưới hình thức này nếu không muốn 'ôm hận'

Đối tượng được miễn thuế, phí khi sang tên sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024

GĐXH - Sang tên sổ đỏ là cách gọi khác của thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất… Theo Luật Đất đai 2024, có một số đối tượng được miễn thuế, phí khi sang tên sổ đỏ.

Mua nhà đất bằng vi bằng có làm được sổ đỏ?

Giải đáp sâu hơn về vấn đề này, luật sư Hà Thị Khuyên (Trưởng văn phòng luật sư Nhân chính - Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho biết, theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.

Vi bằng chỉ có giá trị là bằng chứng ghi nhận một sự kiện, một hoạt động xảy ra mà không ghi nhận tính hợp pháp của sự kiện, hoạt động đó nên không xác minh được giá trị pháp lý của các sự kiện, hoạt động.

Thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận lại hành vi, sự kiện, đích thân Thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan. Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.

Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ghi nhận vi bằng không thể thay thế được văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Giá trị của vi bằng chỉ được dùng được coi là bằng chứng, nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật, căn cứ để xác lập giao dịch giữa các cơ quan, cá nhân, tổ chức theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì văn phòng thừa phát lại không được lập vi bằng mua bán nhà đất, giao dịch đất đai thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024.

Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật có thể bị xử phạt từ 10 - 15 triệu đồng đồng và bị tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 06 - 09 tháng theo quy định tại khoản 4 và khoản 8 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP.

Do vậy, việc lập vi bằng để mua bán nhà đất là vi phạm quy định cấm của pháp luật. Việc lập vi bằng liên quan đến nhà đất có thể được thực hiện trong một số trường hợp sau đây và được xem là nguồn chứng cứ hợp pháp khi phát sinh tranh chấp:

- Vi bằng ghi nhận sự kiện đặt cọc.

- Vi bằng ghi nhận sự kiện giao nhận tiền.

- Vi bằng ghi nhận sự kiện bàn giao nhà, đất.

Vì thế khi mua nhà đất bằng vi bằng sẽ không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Có nghĩa, việc nhận chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng sẽ không được cấp sổ đỏ.

Để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì cá nhân, hộ gia đình cần phải đáp ứng được một trong các trường hợp quy định tại Điều 100 hoặc Điều 101 Luật Đất đai năm 2013, có đầy đủ văn bản pháp lý hợp pháp thể hiện qua hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực.

Rủi ro khi mua nhà đất bằng vi bằng

Việc mua bán nhà đất không có giấy tờ theo quy định của pháp luật thì bản thân nó đã chứa đựng nhiều rủi ro như dễ xảy ra tranh chấp giữa bên bán và bên mua hoặc không thể xác nhận được nguồn gốc đất, xem đất có thuộc quy hoạch hay thu hồi hay không.

Đồng thời, lợi dụng việc không có giấy tờ, chủ nhà có thể thực hiện mua bán nhà nhiều lần mà văn phòng thừa phát lại cũng không kiểm soát được, nghĩa là cùng một căn nhà nhưng chủ nhà có thể được chuyển nhượng cho nhiều người.

Trên thực tế cũng không ít trường hợp chủ sở hữu chuyển nhượng nhà đất theo diện chuyển nhượng đất thông qua vi bằng do không có giấy tờ, nhưng thực chất nhà đất có giấy tờ và đang thế chấp tại ngân hàng hoặc đã chuyển nhượng cho người khác. Khi gặp tình huống này, người mua nhà đất rất dễ mất trắng hoặc phải trải qua quá trình tranh chấp phức tạp mất thời gian tại Tòa án mới đòi lại được tiền.