Phân khúc nhà dưới 2 tỷ đồng gần như biến mất

Nguồn cung chủ yếu dành cho “khách hàng giàu có”

Báo cáo quý I/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy một thực trạng đáng lo ngại: cơ cấu nguồn cung nhà ở tiếp tục mất cân đối nghiêm trọng, khi phần lớn sản phẩm được tung ra thị trường vẫn nhắm đến nhóm khách hàng giàu có và giới đầu tư.

Tổng cộng chỉ khoảng 14.500 sản phẩm được chào bán mới - giảm phân nửa so với quý IV/2024. Trong đó, 58% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, tăng 11% so với cùng kỳ. Nguồn cung tập trung ở các đại đô thị vùng ven Hà Nội, TPHCM và một số tỉnh lân cận - những nơi có mặt bằng giá không dành cho người có thu nhập trung bình.

Dù tỷ trọng phân khúc bình dân và nhà ở xã hội có nhích nhẹ lên gần 13%, tương đương khoảng 2.000 căn, con số này vẫn là “muối bỏ biển” so với nhu cầu thực. Giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội hiện dao động quanh mức 70,2 triệu đồng/m2 – tăng 77% so với cùng kỳ năm 2019. Tại TPHCM, con số này là 71,8 triệu đồng/m2, và ở Đà Nẵng, mức giá cũng đã vọt lên 62 triệu đồng/m2 – tăng hơn 1,5 lần trong vòng 6 năm.

VARS cảnh báo, việc nguồn cung nhà ở mới chủ yếu phục vụ nhóm tài chính cao và nhà đầu tư không chỉ đẩy giấc mơ an cư của người thu nhập thấp ngày càng xa tầm với, mà còn tạo ra rủi ro lớn cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Bà Đỗ Thu Hằng-– Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà cho biết, 50% số căn hộ bán được trong quý I có giá trên 4 tỷ đồng, tăng vọt so với mức 6% vào năm 2021. Số còn lại nằm trong nhóm giá từ 2 đến 4 tỷ đồng. Phân khúc dưới 2 tỷ đồng hoàn toàn biến mất khỏi thị trường sơ cấp.

"Thị trường không có căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng trong quý I", bà Hằng nói.

Theo bà Hằng, mức giá hiện tại tạo ra rào cản lớn cho người mua ở thực – nhóm vốn có ngân sách hạn chế và thường phải dựa vào vốn vay ngân hàng . "Ngay cả khi vay, việc tiếp cận nhà ở tại trung tâm vẫn là một bài toán khó. Với ngân sách từ 2 đến 3 tỷ đồng, người mua ngày càng ít sự lựa chọn ở khu vực nội đô", bà Hằng nói.

Cụ thể, trong 5 năm qua, giá bán sơ cấp trung tăng 22% theo năm. Đông Anh ghi nhận mức tăng giá cao nhất, đạt 42% theo năm do dự án Vinhomes Global Gate mở bán.

Giá bán thứ cấp trung bình đạt 60 triệu đồng/m2, giảm 1% theo quý nhưng tăng 41% theo Năm. Chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp cao nhất ở các dự án hạng A (52%), theo sau là hạng B (21%).

Trong năm 2025, nguồn cung mới dự kiến gồm 7.400 căn hộ, trong đó hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 67%. Từ năm 2026 trở đi, khoảng 80.900 căn hộ từ 99 dự án sẽ được mở bán, với Hoài Đức, Đông Anh và Hoàng Mai đóng góp 52% thị phần.

Cần có giải pháp kịp thời?

VARS cho rằng, để giải quyết nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân, đòi hỏi cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và cộng đồng, để cân bằng cán cân cung - cầu.

Theo đó, về phía cung, các giải pháp cần hướng đến việc tăng cường nguồn cung nhà ở giá rẻ, cải thiện hạ tầng vùng ven và xây dựng các chính sách tài chính hỗ trợ hiệu quả. Hệ thống chính trị, các cấp, các ngành, đặc biệt là các địa phương cần tạo điều kiện hỗ trợ tối đa cho việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội để thu hút các doanh nghiệp đầu tư, phát triển các dự án nhà ở.

Nhận định về thị trường, ông Nguyễn Anh Quê - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, giá nhà hiện nay ở mức khá cao, nhưng nếu nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ dồi dào thì mặt bằng giá sẽ được kéo xuống.

Trong quá khứ, ở giai đoạn 2008 - 2010 có dự án chung cư giá 50 - 70 triệu đồng/m2. Thế nhưng, đến năm 2011 - 2013, khi thị trường xuất hiện các dự án nhà thương mại giá rẻ , nhà ở xã hội, bình quân ở mức 11 - 15 triệu đồng/m2 thì lập tức giá chung cư trên thị trường giảm nhiệt.

Đơn cử, vào năm 2010, dự án chung cư Indochina Plaza trên đường Xuân Thủy (Cầu Giấy, Hà Nội) có giá bán bình quân 50 - 60 triệu đồng/m2. Nhưng đến năm 2013, khi nguồn cung tăng, giá nhiều căn hộ ở khu này chỉ còn 30-35 triệu đồng/m2.

Với những diễn biến thực tế, ông Quê nhận định nếu kịch bản cũ lặp lại, giá nhà có thể giảm từ năm 2026. Lý do bởi các dự án nhà ở nói chung và các dự án nhà ở xã hội sẽ bắt đầu hoàn thiện về thủ tục, đẩy nguồn cung tăng lên trong khoảng 1 năm sau đó, giúp giá nhà hạ nhiệt .