Bất động sản 2025: Phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường?

Lực đẩy từ hạ tầng

Thị trường bất động sản (BĐS) đã khép lại năm 2024 với những phục hồi tích cực khi nguồn cung sản phẩm được cải thiện. Tuy nhiên, giá lại tăng đột biến khiến cho thị trường có phần nhiễu loạn.

Xem xét ở loại hình sản phẩm căn hộ chung cư (CHCC), nguồn cung CHCC mới trong năm 2024 chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang (giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên), chiếm 65%. Trong cơ cấu nguồn cung CHCC chào bán mới, tỷ trọng CHCC mới thuộc phân khúc cao cấp trong quý IV/2024 đạt mức 47%, tầng 16 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

Tỷ trọng phân khúc CHCC hạng sang, siêu sang tăng trưởng mạnh, đạt mức gần 27% trong quý IV /2024, tầng 23 điểm phần trăm so với quý IV /2023. Tính chung năm 2024, toàn thị trường ghi nhận tới gần 10 nghìn sản phẩm CHCC có giá từ 80 triệu đồng/m2 trở lên, tăng gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Xét theo khu vực, 60% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án thuộc khu vực miền Bắc. Trong khi, khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị ở khu vực vùng ven và các tỉnh, thành kề bên 2 đô thị đặc biệt. Số lượng nguồn cung mở bán mới tại khu vực miền Nam tăng lên đáng kể trong quý cuối năm 2024 với hàng loạt dự án quy mô mở bán, nhưng vẫn không theo kịp tốc độ tăng trưởng nguồn cung từ các tỉnh, thành miền Bắc.

Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở cao cấp, hạng sang dù đang không ngừng tăng trưởng, vẫn chỉ chiếm tỷ trọng tương đối nhỏ so với nhu cầu nhà ở của người dân. Theo các chuyên gia, nhu cầu nhà vừa túi tiền của người dân không được đáp ứng có thể ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường BĐS.

Thực tế, trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm và đắt đỏ tại các thành phố lớn, việc nguồn cung nhà ở tập trung vào các dự án đại đô thị của các chủ đầu lớn là xu hướng tất yếu. Nhưng điều này đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ tiếp tục cao và khó có thể đáp ứng được nhu cầu của người dân có thu nhập trung bình và thấp.

Song thị trường BĐS cũng đang có bước chuyển mình rõ hơn bắt đầu từ năm 2025 khi việc đẩy nhanh đầu tư công, tốc độ thị hóa cao (trên 40%) chính là động lực tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở, kinh doanh, đầu tư.

Theo chuyên gia kinh tế - PGS. TS Ngô Trí Long, 3 yếu tố tạo động lực đóng vai trò quyết định tăng trưởng của BĐS là quy hoạch, chính sách ưu tiên đầu tư và hạ tầng giao thông.

Thực tế cũng cho thấy, ở phía Tây Hà Nội, các dự án liên vùng trọng điểm như Vành đai 3,5 và Đại lộ Thăng Long, Vành đai 4 đã bước vào giai đoạn triển khai, dự kiến đi vào hoạt động năm 2027… những tuyến đường này đang góp phần thay đổi diện mạo khu vực BĐS nơi đây.

Căn hộ chung cư vẫn dẫn dắt thị trường

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) đánh giá những khó khăn của thị trường đã và đang được tháo gỡ. Đáng chú ý, việc phục hồi nguồn cung và sức cầu mở ra kỳ vọng cho một chu kỳ mới xuất hiện.

Ông Đính dự báo, năm 2025, nguồn cung tăng lên 40.000 căn cho cả 2 đô thị lớn Hà Nội và TPHCM. Giá bán từ giờ đến hết năm 2025 ở mức hợp lý do chưa áp dụng điều chỉnh bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Đầu tư BĐS Việt An Hòa cũng nhìn nhận, thị trường BĐS năm 2025 vẫn sẽ là một cuộc chơi mới minh bạch, nhiều cơ hội nhưng khốc liệt và cạnh tranh hơn. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải nỗ lực, linh hoạt, hơn nữa, không chỉ trong việc lựa chọn để đưa ra thị trường những dòng sản phẩm phù hợp mà cả trong chiến lược marketing, bán hàng.

Ông Khánh dự báo, quý II/2025, thị trường BĐS sẽ khởi sắc rõ nét. Đây cũng là lúc thị trường hồi phục và sẽ bắt đầu một chu kỳ phát triển bền vững. "Các nhà đầu tư là cần chuẩn bị nguồn lực tốt về dòng tiền, nghiên cứu kỹ về giá cả, thông tin quy hoạch, định hướng phát triển của khu vực. Cùng với đó, kịp thời nắm bắt các chính sách của Nhà nước và tình hình kinh tế thế giới để có sự lựa chọn phù hợp, nhanh chóng, không để lỡ mất cơ hội" - ông Khánh khuyến cáo.

Hội Môi giới BĐS Việt Nam dự báo, BĐS năm 2025 sẽ tỏa dần đều hơn giữa các khu vực. Khu vực miền Bắc vẫn tiếp tục sức nóng, khu vực miền Nam có dấu hiệu tăng nhiệt rõ rệt.

Căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường. Biệt thự, nhà liền kề trở thành tâm điểm thị trường. Đất nền đã tách thửa có pháp lý tại các khu vực có hạ tầng phát triển, tiềm năng cao, vẫn là phân khúc được nhiều người sẵn sàng xuống tiền.

Với phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH), VARS cho rằng song song với việc tiếp tục thúc đẩy thực thi các quy định pháp luật mới về NƠXH, tư duy về NƠXH cần được thay đổi theo hướng chủ động, tích cực hơn. Theo đó, cơ quan quản lý Nhà nước cần quyết liệt trong công tác lập quy hoạch; Yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển NƠXH. Khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư cho các dự án NƠXH; Tăng cường đầu tư công, sử dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước để đầu tư hạ tầng xung quanh khu vực dự kiến phát triển dự án NƠXH và phát triển quỹ đất sạch cho NƠXH.