Cẩn trọng khi đầu tư đất không sổ đỏ

Luật Đất đai 2024 sửa đổi vừa được Quốc hội quyết nghị có hiệu lực từ ngày 1-8 tới. Một trong những điểm được nhiều người quan tâm là quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ) cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Săn mua đón đầu

Cụ thể, điều 138 Luật Đất đai sửa đổi quy định các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ nhưng không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1-7-2014 sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều luật này cũng nêu ra nhiều trường hợp được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhiều ý kiến cho rằng khi quy định nói trên có hiệu lực sẽ tháo gỡ được về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc do ông cha để lại đang sử dụng ổn định. Đây là các trường hợp còn phổ biến, nhất là ở các khu vực nông thôn.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn trầm lắng, hầu hết các kênh đầu tư đều kém hấp dẫn, một số đã mạo hiểm tìm mua nhà đất không sổ đỏ tại các vùng nông thôn với kỳ vọng khi Luật Đất đai có hiệu lực, đất được cấp sổ đỏ, giá bán sẽ tăng nhiều lần.

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, ông Bùi Công, môi giới bất động sản ở tỉnh Đắk Nông, cho biết mấy tháng qua ông nhận được "đơn đặt hàng" của khá nhiều khách hỏi mua đất nông nghiệp không sổ đỏ. Theo ông Công, khách chủ yếu yêu cầu đất có sổ xanh (đất trồng rừng), đất không có sổ đỏ nhưng của người dân làm lâu năm hoặc đất có trích lục (đã đo vẽ cắm ranh đất). "Tôi vừa môi giới bán 2 mảnh đất cho 2 khách ở TP HCM và Hà Nội. Họ mua đất nông nghiệp chưa có sổ, mua xong là cho cắm cọc ngăn ranh giới liền. Họ nói mua để chờ làm sổ khi áp dụng luật mới từ ngày 1-8 tới" - ông Công kể.

Cũng theo ông Công, đất rừng, đất nông nghiệp chưa có sổ đỏ hiện có giá rất rẻ, chỉ 400 - 500 triệu đồng/ha (10.000 m2). Trong khi đất có sổ đỏ cao hơn gấp 2-3 lần.

"Trước đây, nói đất nông nghiệp không có sổ, ai cũng ngại vì mua rồi sợ không làm được giấy tờ, chỉ có người dân địa phương mua bán với nhau để canh tác. Gần đây nhiều người lại đi săn lùng, đặt hàng nhờ tôi tìm. Có thể họ nắm được thông tin luật mới cho cấp sổ và giá loại đất này quá rẻ nên mới tìm mua nhiều như vậy" - ông Công nhấn mạnh.

Tương tự, bà Kim - nhân viên một công ty môi giới nhà đất khu vực Bình Phước, Tây Ninh - cũng cho biết gần đây có nhiều người liên hệ hỏi mua đất diện tích lớn để làm nông nghiệp, có người hỏi mua cả đất không sổ đỏ miễn là có giá tốt. "Tuần trước, công ty tôi vừa tư vấn và chốt được khu đất rộng hơn 12 ha đang trồng sầu riêng và một số loại cây ăn trái khác ở huyện Lộc Ninh, tỉnh Bình Phước, giá hơn 7 tỉ đồng. Trong 12 ha này chỉ 3 ha có sổ, còn lại chưa làm sổ" - bà Kim nói.

Trào lưu đầy rủi ro

Luật sư Nguyễn Phương Liên, Công ty Luật SENLAW, cho biết Luật Đất đai mới sắp có hiệu lực tạo thuận lợi trong việc cấp sổ cho người dân. Tuy vậy, việc mua đất không sổ là một hình thức đầu tư mạo hiểm và rất rủi ro. Người dân, nhà đầu tư cần cân nhắc lợi - hại khi mua hay bán đất theo trào lưu này. "Đất chưa có giấy tờ pháp lý thường có giá thấp hơn rất nhiều so với đất đã được nhà nước công nhận quyền. Nhưng đi kèm với đó là rất nhiều rủi ro, như khi mua đất chưa có giấy tờ pháp lý, người mua khó xác minh nguồn gốc của đất, thông tin về thửa đất, tình trạng quy hoạch. Tiếp theo là vì không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mua khó bảo đảm về việc đất có tranh chấp hay bị lấn chiếm không, có tình trạng mua bán đất chồng chéo và mâu thuẫn về quyền sở hữu không. Khi đó, người mua bị phụ thuộc vào sự trung thực của người bán. Hay người mua sẽ bị hạn chế các quyền cơ bản của người sử dụng đất vì không thể thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê... Nếu muốn xây dựng trên đất cũng phải chờ hoàn tất thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..." - luật sư Liên phân tích.

Là người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, TS Phạm Anh Khôi, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản (FINA), cho biết phải sau ngày 1-8, các luật liên quan đến kinh doanh bất động sản, đất đai có hiệu lực và áp dụng như thế nào mới có thể đánh giá được các quyết định "đi tắt đón đầu" mua đất không sổ đỏ của một số người hiệu quả ra sao. 

"Ai cũng biết đất nông nghiệp, đặc biệt là đất chưa có sổ thì giá sẽ rất rẻ, nếu được cấp sổ, giá sẽ tăng gấp nhiều lần. Tuy nhiên, không ai chắc chắn khu đất không sổ đó có vướng quy hoạch gì không, có tranh chấp, có được xem xét cấp sổ hay không? 

Đất nông nghiệp nếu để canh tác, đầu tư công nghệ cao để sản xuất nông nghiệp, gia tăng hiệu quả kinh tế thì rất tiềm năng. Còn những người mua đất nông nghiệp, đất không sổ để sau này chuyển mục đích sử dụng, phân lô bán nền sẽ khó và không được khuyến khích trong Luật Đất đai và các luật khác liên quan đến bất động sản" - chuyên gia này nhận xét.

Thực tế, các chuyên gia bất động sản và tài chính từng nhiều lần khuyến nghị người có tiền nhàn rỗi và các nhà đầu tư bất động sản cân nhắc trước khi xuống tiền đầu tư nhà đất ở các tỉnh vùng xa, vùng ven. Trước khi đầu tư phải xem xét hiệu quả kinh tế, khả năng khai thác, tiềm năng lợi thế, dòng tiền thu về ra sao, tỉ suất sinh lời, khả năng thanh khoản..., đặc biệt là những rủi ro có thể lường trước được.