Phân khúc bất động sản nào tăng giá cao nhất thời gian qua?

Chung cư cắt cơn "sốt"

Theo báo cáo của đơn vị nghiên cứu CBRE, sau giai đoạn tăng trưởng nóng từ đầu năm ngoái, hiện giá bán chung cư sơ cấp đạt khoảng 75 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì), tăng nhẹ so với quý trước. Tuy nhiên, đây là mức tăng theo quý thấp nhất kể từ quý II/2023. Nguồn cung chủ yếu đến từ các khu đô thị quy mô lớn ở ven đô.

Trên thị trường thứ cấp, đà tăng giá bán quý I cũng chậm lại. Hiện giá chuyển nhượng chung cư đạt khoảng 50 triệu đồng/m2, nhỉnh 3% so với quý trước. Phần lớn giá các dự án không có nhiều biến động, trừ một số dự án sở hữu vị trí đắc địa tại quận trung tâm, có tiềm năng cho thuê tốt.

Diễn biến trên cũng được ghi nhận trong báo cáo thị trường mới phát hành của OneHousing. Đơn vị này cho hay, sau 8 quý liên tục tăng trưởng, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội đã chính thức bước vào giai đoạn điều chỉnh trong quý đầu năm 2025.

Dữ liệu cho thấy, nguồn cung sơ cấp chỉ đạt khoảng 4.000 căn và lượng tiêu thụ ở mức 3.000 căn, giảm 60 - 70% so với mức 11.000 - 12.000 căn của quý IV/2024.

“Đây là quý đầu tiên thị trường ghi nhận sự sụt giảm mạnh cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ kể từ quý I/2023”, báo cáo nêu.

Lý giải về sự “giảm tốc” của chung cư Hà Nội, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group cho rằng, mức giá bán đang ở ngưỡng cao so với khả năng chi trả trung bình cũng là yếu tố ảnh hưởng tới quyết định mua của nhiều người.

Đất nền tăng giá tốt nhất quý I/2025

Theo báo cáo của công ty PropertyGuru Việt Nam, phân khúc đất nền trong quý I/2025 nhận được sự quan tâm lớn và có mức tăng trưởng tốt. Theo đó, đất nền tại các tỉnh miền Bắc ghi nhận mức độ tăng trưởng lớn. Cụ thể, so với quý I/2023, trong quý I/2025, giá bán đất nền tại Hưng Yên đã tăng 55%, Bắc Ninh tăng 46%, Hà Nội tăng 42%, Hải Phòng tăng 21%…

Biến động giá tại các tỉnh miền Nam ở mức nhẹ hơn, Đồng Nai tăng 30%, Bình Dương tăng 25%, TP HCM tăng 5%…

Không chỉ tăng giá bán, mức độ quan tâm đến đất nền của nhà đầu tư cũng tăng mạnh. Trong tháng 3/2025, lượng tìm kiếm đất nền Hà Nội tăng khá mạnh, ở mức 52%, tại TP HCM tăng 31% và tại các tỉnh khác tăng 54% so với tháng 2/2025.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam nhận định, với phân khúc đất nền, phân hóa Bắc - Nam vẫn tiếp tục, miền Bắc phân bổ giá rộng hơn và cao.

Với tin tức về sáp nhập tỉnh, phản ứng tại các khu vực có sự phân hóa, quan tâm cao nhất đến từ các tỉnh miền Bắc. Theo từng tỉnh thành, đứng đầu là Bình Dương, tiếp đến là các tỉnh Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Thái Bình, Bắc Ninh…

Tại miền Nam, chỉ các huyện cận TP HCM tăng trưởng mạnh tìm kiếm phân khúc đất nền. Mặc dù vậy giá bán chưa ghi nhận biến động mạnh ở các khu vực này.

Trong khi đó, hầu hết tỉnh miền Bắc đều có biến động lớn về mức độ quan tâm và giá cũng tăng trưởng mạnh với những biến động liên tục. Trong tháng 3/2025, Hải Dương là tỉnh có giá đất nền biến động mạnh nhất, tăng 100% so với tháng 1/2023. Một số tỉnh khác cũng ghi nhận tăng trưởng đáng kể, bao gồm Bắc Giang (80%), Hưng Yên (75%)…

Tại miền Trung, khu vực Quảng Nam cũng có sự tăng trưởng mạnh mức độ quan tâm ở khu vực ven biển giáp ranh Đà Nẵng. Đồng thời, giá bán ở Đà Nẵng có ghi nhận tăng trưởng. Theo đó, trong tháng 3.2025, giá bán đất nền tại quận Cẩm Lệ đã tăng 80%, quận Liên Chiểu tăng 75% và huyện Hòa Vang tăng 50% so với tháng 1/2023.

Lý giải nguyên nhân giá bất động sản tiếp tục tăng, đặc biệt tại Hà Nội, ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược và Marketing PropertyGuru Việt Nam cho biết, Hà Nội vẫn là thị trường có các yếu tố cơ bản rất tốt. Đơn cử, theo số liệu của Tổng cục thống kê, mật độ dân số Hà Nội vào năm 2023 gấp 8 lần so với so với cả nước và mật độ này liên tục tăng trong vòng 5 năm trở lại đây, trong khi quỹ đất có hạn nên tất yếu đẩy mặt bằng giá lên cao khi cầu nhiều cung hạn chế.

Theo ông Long, ngoài yếu tố dân số thì với thay đổi mới nhất của Luật đất đai , trong đó có thay đổi khung giá đất , khi bỏ cập nhật 5 năm một lần bằng bảng giá đất cập nhật hàng năm, dẫn đến giá đất đầu vào dần được điều chỉnh tăng.

Bảng giá đất sẽ được điều sát hơn với khung giá thị trường. Khi bảng giá đất được điều chỉnh hàng năm và sát với giá thị trường hơn sẽ dẫn đến câu chuyện tiếp theo: giá bất động sản sơ cấp tăng và giá thứ cấp ở xung quanh cũng tăng theo.