Cơ chế “2 giá đất”: “Vỗ béo” tiêu cực
GiadinhNet - Mới đây 2 hộ dân ở phố Hàng Bài (Hà Nội) đã đòi đền bù đến 1 tỷ đồng/m². Chuyện gì đã xảy ra ở đây?
Trong tháng này, HĐND TP Hà Nội sẽ lại phải quyết định một việc mà năm nào họ cũng phải quyết, đó là: Khung giá đất. Giá đền bù cao nhất theo khung giá của Hà Nội năm 2010 chỉ là 81 triệu đồng/m², nhưng mới đây 2 hộ dân ở phố Hàng Bài (Hà Nội) đã đòi đền bù đến 1 tỷ đồng/m². Chuyện gì đã xảy ra ở đây?
3 kẽ hở từ “giá Nhà nước”
 |
|
Từ sau năm 1996 cơ chế thay đổi, đất đai đã trở thành một tài sản lớn, nhất là tại các khu đô thị. Ảnh: H.H |
Khung giá đất hàng năm của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hiện nay do HĐND các tỉnh, thành phố quyết định trên cơ sở đề xuất của UBND thành phố. Khung giá đất này làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại nghĩa vụ về đất như lệ phí trước bạ, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng...
Thế nhưng, các chuyên gia đã chỉ ra rằng, cơ chế giá này, với mức chênh lệch lớn so với mức giá thị trường hiện nay đang tạo cơ hội cho 3 điểm bất cập.
Thứ nhất, đất do cơ quan, đơn vị nhà nước quản lý và sử dụng. Bộ Tài nguyên và Môi trường thống kê cả nước hiện có 7,8 triệu ha đất do khoảng 144.000 tổ chức đang sử dụng và không ít đất bị sử dụng sai mục đích do sự buông lỏng quản lý của địa phương.
Thứ hai, đất nhà nước giao cho các doanh nghiệp nhà nước sử dụng, khi chuyển đổi sang mục đích sản xuất kinh doanh vẫn xử lý theo giá Nhà nước như các loại đất khác là không hợp lý. Theo các chuyên gia việc định giá “đôi khi” không minh bạch, dẫn đến tình trạng “đất vàng giá rẻ như cho”. Cần có cơ chế định giá độc lập minh bạch với loại đất này.
Thứ ba, là các loại đất nông nghiệp bị thu hồi. Đây chính là khu vực được cho là gây ra nhiều khiếu kiện nhất trong thời gian qua vì cơ chế định giá chưa thoả đáng.
Theo khung giá hiện nay của các địa phương, đất khu vực này hiện định giá “rất rẻ” so với các loại đất khác, nhưng khi chuyển đổi mục đích xong thì lại có giá trị “rất lớn”, sự chênh lệch này đã tạo ra mâu thuẫn, khiếu kiện. Các chuyên gia cho rằng cần đẩy mạnh việc đàm phán giá đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư hoặc đấu giá đất thay vì các biện pháp cưỡng chế.
Ai sinh “đất vàng” giá rẻ?
Tại Hội thảo “Tăng cường minh bạch trong quản lý đất đai ở Việt Nam”, ông Lê Đức Thịnh (Viện Chính sách và Phát triển nông nghiệp nông thôn) cho rằng, cơ chế “2 giá đất” đã tạo điều kiện cho tham nhũng. Hiện nay giá đất theo khung quy định của Nhà nước chỉ bằng 1/3 giá thực tế trên thị trường. Thực tế trong nhiều trường hợp, giá của Nhà nước không bằng đến 1/5 giá đền bù. Như trường hợp 2 hộ dân ở phố Hàng Bài, chủ đầu tư đã trả đến mức 500 triệu đồng/m².
Nếu đổi lại chủ đầu tư này là một doanh nghiệp nhà nước vốn đã được giao sử dụng khu đất này từ trước thì sao? Khi chuyển đổi mục đích để xây cao ốc văn phòng sẽ được định giá như thế nào? Chắc chắn sẽ không có mức giá 500 triệu đồng/m², với khung giá của thành phố Hà Nội. Đó chính là điểm bất cập mấu chốt của cơ chế “2 giá đất”.
Hiện nay, nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước “cát cứ” tại những khu “đất vàng”, khi đó, doanh nghiệp sử dụng được hưởng giá trị thực tế lớn trên thị trường, trong khi chi phí cho việc sử dụng đất lại rất thấp do vẫn được hưởng cơ chế tiền sử dụng đất theo “giá nhà nước”. Ưu thế đắc địa này đang là một lợi thế cạnh tranh lớn trên thị trường cho các doanh nghiệp.
Tình trạng tương tự cũng xảy ra với đất của Nhà nước giao cho các cơ quan, đơn vị sử dụng, nhưng lại mang đi “cho thuê kinh doanh”, thực hiện các “chức năng ngoài mục tiêu”. Nếu đổi lại các loại đất này được các tổ chức định giá độc lập, chịu mức chi phí sử dụng theo đúng “giá thị trường” thì có lẽ không nhiều cơ quan muốn chiếm đất, giữ bằng được đất như hiện nay.
Như vậy khung giá đất hiện nay một mặt không có lợi cho người dân khi bị giải toả, đền bù, thì lại rất có lợi cho doanh nghiệp và tổ chức khi chiếm được vị trí đắc địa. GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cần đánh thuế thật cao với các loại đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, đặc biệt là đất giao rồi bỏ hoang.
Còn PGS.TS Nguyễn Thường Lạng (ĐH Kinh tế Quốc dân Hà Nội) thì cho rằng, những lúng túng trong vấn đề quản lý đất đai hiện nay có nguồn gốc sâu xa từ vấn đề quyền sở hữu. Khái niệm “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” chưa được làm rõ. Khi chúng ta phân định rõ khái niệm này, sẽ quy được trách nhiệm và có phương thức quản lý hiệu quả, còn cứ nói “chung chung” thì sẽ dẫn đến quản lý “chung chung”.
An Nhiên
Bình luận (0)
Ý kiến của bạn
Thông báo
