Nhiều cảnh báo về cơn 'sốt' giá chung cư

Giá tăng 21 quý liên tiếp

Căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục lập mặt bằng giá mới trong nhiều năm gần đây. Tính đến quý 1/2024, giá chung cư mới đã đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng 21 quý liên tiếp. Theo ghi nhận của đơn vị nghiên cứu thị trường Savills, giá sơ cấp (chủ đầu tư) trung bình trong quý 1 năm nay cao hơn 40% so với giá thứ cấp, thúc đẩy nhiều dự án chung cư cũ tăng giá. Diễn biến này cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu ghi nhận. CBRE cho biết, giá trung bình các dự án tại Hà Nội ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều tăng nhanh trong 3 tháng đầu năm nay và đang dần tiệm cận mức giá chung cư tại TPHCM.

Tại Hà Nội, phần lớn nguồn cung mới ở phân khúc cao cấp, từ 60-120 triệu đồng/m2 đã đẩy giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội lên cao. Giá trung bình căn hộ mới ở thủ đô đã tăng 5% theo quý, thu hẹp đáng kể mức chênh lệch với thị trường TPHCM. Khoảng cách này giờ chỉ còn 10%, trong khi hai năm trước, giá chung cư trên thị trường sơ cấp TPHCM cao hơn Hà Nội 35%.

Đặc biệt, giá chung cư thứ cấp (người dân mua bán với nhau) tại Hà Nội trong quý I ghi nhận mức tăng theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17%. Giá chung cư cũ đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2. Đà tăng này diễn ra ở hầu hết các quận ở Hà Nội, nhất là khu vực phía Tây.

Trao đổi với PV Tiền Phong , ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest cho rằng, giá chung cư tại Hà Nội tăng suốt thời gian vừa qua xuất phát từ việc nguồn cung khan hiếm. Nguyên nhân là hiện nay các dự án đều ách tắc về vấn đề pháp lý. Tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng, giá chung cư phản ánh không đúng giá trị thật của nó.

“Khi các luật được đồng bộ với nhau, dự án bất động sản sẽ được tiến hành nhanh hơn, bệnh sợ trách nhiệm của cán bộ liên quan cũng giảm đi, các quyết định cho thuê đất, giao đất sẽ sớm hơn, từ đó tạo ra thêm nhiều nguồn cung hơn. Khi nguồn cung dồi dào, câu chuyện đẩy giá vô tội vạ sẽ không còn, những méo mó đang tồn đọng của thị trường bất động sản hiện nay cũng sẽ giảm bớt”

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh

Cung - cầu đi ngược hướng

Tại tọa đàm “Cơ hội đầu tư bất động sản với Luật Đất đai sửa đổi” do tạp chí Vietnam Finance tổ chức ngày 12/4, chuyên gia kinh tế, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang “khủng hoảng phân khúc”. Theo đó, 2 năm trước, Thủ tướng Chính phủ đã nêu lên hiện trạng này và đưa ra phương án để “cứu” thị trường thông qua thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội với gói vay 120.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, ông Nghĩa đánh giá: “Không thể dựa vào ngân hàng để thúc đẩy xây nhà ở xã hội. Gói tín dụng giải ngân chưa đạt 1% sau 1 năm. Phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ gần như thất bại, trong khi phân khúc chung cư thương mại có tốc độ tăng giá đáng sợ”. Ông Nghĩa cho rằng, thực trạng này cho thấy “một bước lùi về chiến lược của Chính phủ về xử lý thị trường nhà ở”.

Vị chuyên gia nhắc lại cảnh báo về thị trường bất động sản Việt Nam khi “một mình phân khúc chung cư có bong bóng”, cung cầu không còn cân đối hoặc đi ngược hướng vì nguồn cung giảm. Ông Nghĩa cho rằng, nếu không cảnh báo từ hiện tại và không sớm thực hiện Luật Đất đai để đưa các phân khúc khác vào, phân khúc chung cư sớm muộn cũng bị hỗn loạn. Điều này sẽ xảy ra từ nay tới cuối năm khiến chính sách, chiến lược của Chính phủ cũng bị ảnh hưởng.

Ông Nghĩa đánh giá, Luật Đất đai mới tạo ra những cơ hội để khắc phục các vấn đề tồn tại trong thị trường bất động sản Việt Nam, nhưng cần được truyền thông đúng đắn và mạnh mẽ về phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh các thủ tục pháp lý, làm phương án mới về chính sách nhà ở cho người nghèo để khắc phục hậu quả.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, giá chung cư thời gian qua đã tăng nóng 30-40%. Nhiều chủ đầu tư chuẩn bị ra hàng cũng nâng giá bán. Ông cảnh báo điều này sẽ dẫn đến tình trạng giá chung cư “bong bóng”, làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng phân khúc đang diễn ra trên thị trường.

Ông Thịnh kiến nghị cơ quan quản lý cần tháo gỡ ách tắc về pháp lý triệt để, tăng số lượng sản phẩm ra thị trường, gia tăng sự cạnh tranh. “Nhà ở xã hội, nhà giá rẻ là giải pháp quan trọng để thay đổi tình trạng khủng hoảng phân khúc hiện nay”, ông Thịnh nói.