Thị trường bất động sản cuối năm sẽ diễn biến thế nào?

Nguồn cung và giá đều tăng

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, bức tranh thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm 2025 được dự báo sẽ sôi động với khoảng 25.000 sản phẩm mới ra mắt từ các dự án chuẩn bị mở bán. Cơ cấu nguồn cung tiếp tục cho thấy ưu thế tuyệt đối của căn hộ chung cư.

Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang giữ vai trò chủ lực, chiếm tỷ trọng lớn nhất, phân khúc thương mại giá rẻ, nhà ở bình dân gần như “tuyệt chủng”. Điều này cho thấy mặt bằng giá ngày càng “trượt” xa tầm với của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, chỉ có khả năng mua nhà ở vừa túi tiền.

Đáng nói, trong tương lai, giá bán sơ cấp vẫn trong xu hướng tăng mạnh, xuất phát từ áp lực chi phí sử dụng đất, chi phí phát triển dự án và định vị sản phẩm ngày càng cao cấp. Các dự án mở bán mới nhìn chung vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu ở thực duy trì bền vững, trong khi lực cầu đầu tư cũng đang quay trở lại với kỳ vọng giá tiếp tục tăng. Tuy nhiên, tốc độ hấp thụ được dự báo có dấu hiệu ổn định hơn, không còn quá nóng như giai đoạn trước.

Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản chủ yếu tập trung ở những dự án trong các đại đô thị quy mô lớn, hoặc tại các địa phương đang triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm. Đáng chú ý, giao dịch ở khu vực ven đô và các tỉnh, thành giáp ranh hai đô thị đặc biệt vẫn duy trì mức tăng trưởng mạnh mẽ, nhờ lợi thế giá còn thấp hơn so với trung tâm, trong khi tiềm năng tăng giá trong tương lai được đánh giá cao.

Trong các tháng cuối năm, ông Đính cho rằng, nhu cầu nhà ở, bao gồm cả mua để ở và đầu tư sẽ tiếp tục gia tăng nhờ nền kinh tế tăng trưởng và tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ.

Đối với đất nền, các sản phẩm có pháp lý minh bạch, tách thửa hợp lệ và nằm trong những khu vực đang triển khai hạ tầng tiếp tục ghi nhận mức tăng giá khả quan. Đây vẫn là phân khúc thu hút nhà đầu tư ưa chuộng dòng sản phẩm “ăn chắc mặc bền”, nhờ biên độ lợi nhuận ổn định.

Ở phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố, giá bán sơ cấp duy trì ở mức cao, khi nguồn cung mới chủ yếu đến từ các khu đô thị được đầu tư bài bản về hạ tầng và tiện ích. Thêm vào đó, chi phí đất đai ngày càng tăng cùng sự khan hiếm quỹ đất tại các đô thị lớn tiếp tục đẩy giá sản phẩm sơ cấp lên cao.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán tại các dự án do những chủ đầu tư lớn phát triển, đã có cư dân về ở và cộng đồng hình thành, vẫn giữ được đà tăng ổn định. Đặc biệt, những dự án có phân khúc cao tầng triển khai song song tạo hiệu ứng cộng hưởng, giúp giá trị sản phẩm thấp tầng duy trì sức hấp dẫn và khả năng sinh lời dài hạn.

PGS.TS Nguyễn Hồ Phi Hà, Học viện Tài chính cũng dự báo, giá nhà ở chung cư tại đô thị lớn tăng khoảng 5-7%, đặc biệt ở các khu vực có hạ tầng tốt. Biệt thự và liền kề vẫn tăng trưởng ổn định 10-15% nhờ nhu cầu ở thực tăng mạnh. Đất nền vùng ven chỉ tăng tại nơi có quy hoạch rõ và pháp lý minh bạch. Tổng thể, mức tăng giá bất động sản cả nước trong 6 tháng cuối năm 2025 dự kiến ở mức 7-10%, nhưng sẽ có sự sàng lọc rõ rệt theo khu vực và phân khúc.

" 6 tháng cuối năm 2025 sẽ là thời điểm then chốt để giữ đà phục hồi nhưng không đánh mất sự ổn định, hướng tới một thị trường phát triển thực chất, lâu dài và bền vững”, chuyên gia này bày tỏ sự lạc quan ", vị chuyên gia này nhận định.

Những kịch bản cho thị trường cuối năm

Nhận định về thị trường bất động sản cuối năm 2025, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Group đưa ra 2 kịch bản.

Theo kịch bản 1, thuế đối ứng tiếp tục là rào cản. Nếu mức thuế tại Việt Nam vẫn được xem là rủi ro, tâm lý thận trọng sẽ tiếp diễn. Khi đó, các loại hình bất động sản dòng tiền sẽ tiếp tục là trụ cột, đảm bảo sự bền vững cho thị trường trong 6 tháng cuối năm.

Trong bối cảnh đó, bất động sản dòng tiền nổi lên như một lựa chọn “trú ẩn an toàn”. Đây là những sản phẩm có khả năng tạo ra dòng thu nhập ổn định. Ông Quốc Anh nhấn mạnh, chính những dòng sản phẩm này sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong nửa cuối năm 2025, bởi chúng đáp ứng đồng thời hai tiêu chí quan trọng nhất của nhà đầu tư trong giai đoạn bất định: an toàn vốn và sinh lời ổn định. Thay vì kỳ vọng lãi vốn cao trong ngắn hạn, giới đầu tư sẵn sàng dịch chuyển sang những tài sản “ăn chắc mặc bền”, ít biến động và có thể duy trì dòng tiền dài hạn.

Ở kịch bản thứ hai, chính sách thuế được cởi trói. Nếu thông tin chính thức về thuế đối ứng ổn định hơn, hoặc được điều chỉnh theo hướng giảm nhẹ, tâm lý nhà đầu tư sẽ thoải mái trở lại. Khi nỗi lo về chính sách vơi đi, họ sẽ tự tin hơn trong việc giải ngân vào các loại hình đầu cơ như đất nền. Lúc đó, phân khúc đất mới thực sự "cất cánh" trở lại.

Với diễn biến hiện tại, theo ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng có xu hướng nghiêng về kịch bản đầu tiên. Các loại hình bất động sản dòng tiền sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo và bền vững trong nửa cuối năm 2025. Điều này phản ánh sự ưu tiên an toàn và khả năng sinh lời ổn định của nhà đầu tư trong bối cảnh vĩ mô còn nhiều yếu tố cần theo dõi.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đưa ra 3 kịch bản cho thị trường. Kịch bản thứ nhất được dự báo là thị trường ổn định, phục hồi chậm. Nếu chính sách tiếp tục thận trọng, thị trường tăng trưởng nhẹ và bền vững trong 2–3 năm tới.

Kịch bản thứ hai là thị trường phục hồi mạnh. Trong trường hợp tín dụng được nới lỏng, pháp lý được tháo gỡ triệt để, thị trường có thể phục hồi rõ nét từ năm 2026.

Kịch bản thứ ba là thị trường tăng trưởng nóng trở lại. Nếu xuất hiện cú hích lớn từ chính sách ưu đãi (gói tín dụng, ưu đãi thuế…), thị trường có thể bùng nổ, nhưng cũng kèm theo rủi ro nếu không kiểm soát tốt đầu cơ.

PGS.TS Trần Kim Chung, chuyên gia kinh tế cũng đưa ra 3 kịch bản có thể diễn ra. Cụ thể, với kịch bản trung tính, thị trường phát triển tốt lên theo xu thế nhưng không có những đột biến. Đây là kịch bản dễ xảy ra nhất.

Thứ hai, kịch bản bùng nổ, có thể xảy ra nhưng đòi hỏi một số điều kiện như kinh tế chính trị thế giới ổn định; kinh tế vĩ mô tiếp tục diễn biến tích cực; quan hệ kinh tế quốc tế tiếp tục ổn định; vốn nước ngoài tiếp tục “chảy” vào một cách tích cực như 6 tháng đầu năm và các bên hữu quan chung tay phát triển thị trường bất động sản.

Cuối cùng là kịch bản thị trường phát triển không như mong muốn sẽ xảy ra nếu một hoặc một vài điều kiện xuất hiện, gây khó khăn cho thị trường. Kịch bản này mặc dù ít có khả năng xảy ra nhưng trong một diễn biến bất định nào đó, vẫn có thể xảy ra.