Lãi suất tiết kiệm tăng, thị trường bất động sản chịu tác động gì?

Theo chuyên gia, khi lãi suất huy động tăng sẽ khiến chi phí đầu vào của ngân hàng tăng theo, việc gây áp lực lên mặt bằng lãi suất cho vay gần như là tất yếu, dù có thể xuất hiện độ trễ nhất định.

Dự báo trong những tháng tới, các ngân hàng sẽ khó duy trì mức cho vay thấp như giai đoạn đầu năm 2025. Do đó, lãi suất cho vay bình quân quý IV có thể tăng so với quý III/2025.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thực tế cho thấy, khi lãi suất cho vay tăng, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất chính là sự suy giảm thanh khoản trên thị trường. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng vốn vay, sẽ cân nhắc lại kế hoạch tài chính. Trong khi các nhà đầu tư thận trọng hơn với các kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn tăng.

Cùng lúc, các doanh nghiệp phát triển dự án đối mặt với rủi ro kép, đó là chi phí tài chính tăng trong khi sức cầu suy giảm, khiến dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp. Khi cung giảm, giao dịch chững lại, mặt bằng giá vì thế cũng khó duy trì đà tăng như giai đoạn trước.

Với đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, bất động sản là kênh đầu tư bị ảnh hưởng trực tiếp và sâu sắc nhất do biến động lãi suất. Một phần nguyên nhân đến từ tâm lý đầu tư dựa vào vốn vay ngắn hạn, trong khi dự án và tài sản bất động sản có chu kỳ đầu tư dài. Khi chi phí vốn tăng đột ngột, dòng tiền bị đứt gãy, rủi ro mất thanh khoản gần như không thể tránh khỏi.

Cũng theo VARS, áp lực còn đến từ các khoản vay mua nhà ưu đãi. Trong những năm gần đây, để kích cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư cùng các ngân hàng thương mại tung ra các gói cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 5.5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Chính sách này giúp lượng lớn người dân và nhà đầu tư tiếp cận được nguồn vốn rẻ để sở hữu bất động sản.

Tuy nhiên, giai đoạn ưu đãi thường chỉ mang tính thời điểm. Khi bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi, nếu mặt bằng lãi suất chung tăng, áp lực trả nợ với người mua nhà sẽ gia tăng mạnh. Khi thanh khoản thị trường thấp, việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn và nguy cơ nợ xấu có thể quay trở lại hệ thống tín dụng.

Cũng theo VARS, mặt bằng lãi suất cao kéo dài còn có thể làm suy yếu khả năng mở rộng quỹ đất và khởi công dự án mới. Thực tế, ngân hàng thường có xu hướng tăng lãi suất tại thời điểm giai đoạn thị trường trầm lắng. Khi đó, nhiều doanh nghiệp chọn “án binh bất động” thay vì mở rộng đầu tư, nhằm hạn chế thua lỗ. Hệ quả là nguồn cung nhà ở có nguy cơ sụt giảm trong trung hạn.

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế, lãi suất là “van điều tiết” nhạy cảm nhất với thị trường bất động sản, khi chi phí vay vốn tăng, giá nhà khó có thể tăng mạnh như giai đoạn trước. Nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cao buộc phải cơ cấu lại danh mục hoặc bán bớt tài sản để giảm gánh nặng nợ vay. Trong khi đó, người có nhu cầu ở thực cũng phải tính toán lại kế hoạch tài chính vì áp lực trả nợ hàng tháng tăng lên.

Người mua nhà nên làm gì?

Trong bối cảnh này, VARS khuyến nghị người dân không nên vay quá 50% giá trị tài sản để tránh rủi ro khi lãi suất tăng. Đồng thời, nên chọn chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý minh bạch, tránh tình trạng mất cả tiền lẫn tài sản khi dự án bị chậm tiến độ hoặc không thể bàn giao.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, cũng khuyến cáo người mua nhà chỉ nên vay tối đa 80% giá trị tài sản, đồng thời đảm bảo khoản trả nợ hàng tháng không vượt quá 50% thu nhập ròng. Quan trọng hơn, cần có quỹ dự phòng ít nhất 6 - 12 tháng, phòng trường hợp mất việc hoặc giảm thu nhập.

Ông Đỗ Quý Duy - Giám đốc điều hành, Công ty đầu tư và Kinh doanh Bất động sản Thời Đại Mới - chia sẻ, với một gia đình thu nhập hàng tháng khoảng 30-40 triệu đồng/tháng thì chỉ nên vay khoảng 40% giá trị dòng tiền đó để trả lãi ngân hàng là hợp lý.

Cụ thể, với thu nhập 30 triệu/tháng, nên dành ra khoảng 12 triệu đồng để trả ngân hàng, với thu nhập 40 triệu đồng/tháng thì dành ra khoảng 16,17 triệu đồng. Đây là một khoản vay phù hợp.

Còn với những người thu nhập chỉ ở khoảng 20 triệu đồng thì nên cân nhắc gia tăng dòng tiền trước khi vay mua nhà để tránh rủi ro.

Từ đầu tháng 11 đến nay, nhiều ngân hàng tăng lãi suất huy động. Có thể kể đến như: VPBank tăng thêm 0,3%/năm so với tháng trước. Techcombank công bố lãi suất kỳ hạn 1-2 tháng tăng 0,2%/năm lên 3,95%/năm; kỳ hạn 3 tháng tăng 0,3%/năm lên 4,75%/năm.

PVCombank cũng đồng loạt tăng thêm 0,5%/năm lãi suất các kỳ hạn từ 1-36 tháng.

Ngân hàng TMCP Phát triển TP.HCM (HDBank) tăng lãi suất 0,15%/năm với kỳ hạn 1-5 tháng và 0,2%/năm với kỳ hạn 6 tháng.

Ngân hàng Thương mại TNHH MTV Kỷ Nguyên Thịnh Vượng (GPBank) điều chỉnh tăng lãi suất huy động tại tất cả các kỳ hạn. Mức tăng 0,1%/năm đối với lãi suất tiền gửi kỳ hạn 1-5 tháng và tăng 0,2%/năm với kỳ hạn 6-36 tháng.