Nhà ở xã hội, giấc mơ của hàng triệu người nhưng không nắm các thông tin này thì đủ điều kiện cũng không biết mà mua

Đến 2030, xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội

Ngày 3/4/2023, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà ký Quyết định 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Đề án đặt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất.

Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở để tạo điều kiện cho mọi người có chỗ ở theo cơ chế thị trường, đáp ứng mọi nhu cầu của người dân, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại.

Phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 - 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Điểm những dự án nhà ở xã hội ở Thủ đô sắp đến tay người mua năm 2023

GĐXH - Mới đây, TP Hà Nội đã đưa ra danh sách những dự án nhà ở xã hội dự kiến khởi công và mở bán năm 2023.

Tại báo cáo gửi Bộ KH&ĐT về tình hình thực hiện Nghị quyết 01 và tình hình kinh tế xã hội 8 tháng qua, Bộ Xây dựng cho biết, việc triển khai Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến nay đã hoàn thành xây dựng 181 dự án nhà ở xã hội, với gần 94.400 căn hộ, tổng diện tích hơn 4,8 triệu m2.

Cùng với số căn hộ đã hoàn thành, các địa phương đang tiếp tục triển khai 291 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng khoảng 271.500 căn hộ, với tổng diện tích sàn khoảng 14.520.000m2.

Bộ Xây dựng cho biết thêm, liên quan đến việc giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, hiện có 11 địa phương công bố danh mục 24 dự án đủ điều kiện vay, với nhu cầu vay vốn khoảng 12.400 tỷ đồng.

Để triển khai hiệu quả gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp các bộ, ngành liên quan lập tổ công tác đôn đốc, tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong giải ngân vốn.

Với việc triển khai Nghị quyết 11 năm 2022 của Chính phủ về hỗ trợ khách hàng cá nhân vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở hộ gia đình, đến thời điểm hiện tại, cả nước đã giải ngân được 4.381 tỷ đồng cho 12.200 khách hàng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, vay để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Tại Hà Nội, UBND TP có tờ trình gửi Thường trực Thành ủy Hà Nội về việc báo cáo tình hình tổ chức soạn thảo và xin ý kiến một số nội dung của dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi).

Dự thảo luật đề xuất chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn Thủ đô phải phù hợp với quy hoạch Thủ đô, quy hoạch chung Thủ đô. Trong đó, Hà Nội ưu tiên đầu tư xây dựng các khu đô thị, nhà ở, các khu nhà ở xã hội tập trung theo hướng hiện đại, thuận tiện ở ngoài đô thị trung tâm, đồng bộ với việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Việc phát triển nhà ở xã hội ở Thủ đô được thực hiện theo mô hình căn hộ chung cư phù hợp với điều kiện về đất đai, dân cư của Thủ đô và quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Nhà ở xã hội là gì?

Theo Khoản 7, Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định:

Nhà ở xã hội là nhà ở thuộc sở hữu và quản lý của cơ quan Nhà nước (có thể là Trung ương hoặc địa phương) hoặc được các tổ chức phi lợi nhuận xây dựng để cung cấp nhà ở giá rẻ dành cho một số đối tượng thuộc chính sách ưu tiên trong xã hội như công chức Nhà nước hoặc người có thu nhập thấp mà chưa có nhà ở thuê hoặc mua.

Loại hình nhà này được cung cấp ra thị trường với mục đích đưa cơ hội sở hữu căn hộ với mức giá thấp hơn (thấp hơn nhà ở thương mại) cho những đối tượng nằm trong chính sách, đặc biệt là những đối tượng có hoàn cảnh khó khăn.

Thông thường, nhà ở xã hội ở Việt Nam thường có 2 loại: loại do Nhà nước đầu tư và xây dựng và loại do các doanh nghiệp tư nhân xây dựng.

Cụ thể:

Loại do nhà nước đầu tư, xây dựng với mục đích là nhà ở xã hội.

Loại do doanh nghiệp tư nhân xây dựng rồi bán lại cho quỹ nhà ở xã hội, theo các hình thức đặc thù như giảm thuế VAT, giảm thuế đất…

Nhà ở thương mại nhưng phải bán lại 5% cho vào quỹ nhà ở xã hội địa phương theo pháp luật hiện hành.

Đặc điểm của nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội tại đô thị phải là chung cư hoặc tính vào loại đặc biệt phải là nhà ở 5 -6 tầng.

Diện tích mỗi căn không quá 70 m²/sàn, được hoàn thiện theo cấp, hạng Nhà nước nhưng không được dưới 30 m²/sàn.

Đảm bảo các tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định từng loại đô thị.

Các loại nhà ở xã hội

Hình thức phân loại nhà ở xã hội bao gồm:

- Nhà ở xã hội là nhà chung cư.

Căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25m2 sàn, tối đa là 70m2 sàn.

Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh có thể quy định tăng thêm diện tích, nhưng không quá 77m2 và số lượng căn hộ này không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.

- Nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng.

Diện tích nhà ở không quá 70m2…

Đối tượng được mua nhà ở xã hội

Có 9 đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội (điều kiện cần), gồm:

Theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014, có 9 đối tượng được mua nhà ở xã hội, nếu đáp ứng được các điều kiện đủ, cụ thể:

1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng.

2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn.

3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.

4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp.

6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân.

7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định.

9. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Điều kiện mua nhà ở xã hội

Theo Điều 51, Luật Nhà ở 2014 quy định 9 đối tượng trên sẽ được mua nhà ở xã hội, thuê, thuê mua nếu đáp ứng đủ 3 điều kiện: Nhà ở, cư trú, thu nhập, cụ thể:

Điều kiện 1: Về nhà ở

Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu.

Điều kiện 2: Về cư trú

Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội.

Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này.

Điều kiện 3: Về thu nhập

Các đối tượng 4, 5, 6 và 7 thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân (vì người nộp thuế thu nhập cá nhân là những người có thu nhập cao).

Trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo (có sổ hộ nghèo, cận nghèo).

Lưu ý: Đối tượng 1, 8, 9 thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập (chỉ cần thuộc đối tượng đó và đáp ứng điều kiện về nhà ở và cư trú là được hưởng chính sách nhà ở xã hội).

Để thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng cả 2 điều kiện cần và điều kiện đủ, cụ thể: Phải là đối tượng chính sách và đáp ứng được các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập.

Nhà ở xã hội có thời hạn bao lâu?

Tại Điều 7, Luật Nhà ở năm 2014 quy định những đối tượng sau được sở hữu nhà ở xã hội tại Việt Nam:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Khoản 1, Điều 159 của Luật này (Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan...).

Trong đó, chỉ có cá nhân nước ngoài là bị hạn chế thời gian sở hữu nhà. Điều này được nhắc đến tại Điều 161 Luật Nhà ở, cụ thể đối tượng này chỉ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định pháp luật.

Theo đó, pháp luật hiện hành không quy định về niên hạn của nhà ở xã hội, trừ đối tượng sở hữu nhà ở xã hội là cá nhân nước ngoài sẽ bị hạn chế về thời hạn sở hữu nhà ở xã hội.

Điều này cũng có nghĩa, các đối tượng khác khi mua nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật thì được mua, sở hữu nhà ở xã hội lâu dài.

Có nên mua nhà ở xã hội không?

Nếu thuộc diện nằm trong chính sách và có đủ điều kiện để sở hữu một căn nhà ở xã hội thì hoàn toàn nên sở hữu một căn nhà ở xã hội.

Với mức giá thấp hơn các căn hộ thương mại thông thường, nhà ở xã hội sẽ tạo cơ hội dễ dàng sở hữu hơn. Thay vì phải đi thuê nhà có thể sở hữu một nơi ở riêng với mức tài chính vừa phải, phù hợp với điều kiện kinh tế gia đình.

Nhà ở xã hội có được thế chấp không?

Theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5, Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, có quy định:

Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội được phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.

Trong thời hạn chưa đủ 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Như vậy, không được phép thế chấp nhà ở xã hội (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó).

Bên cạnh đó, việc mua nhà ở xã hội cũng áp dụng đối với những đối tượng có nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình nhưng nhà ở chật chội, diện tích bình quân của hộ gia đình dưới 10m²/sàn/người. Hay nhà ở riêng lẻ diện tích bình quân dưới 10m²/sàn/người và diện tích khuôn viên đất thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở.

Nhà ở xã hội có những ưu, nhược điểm gì?

Ưu điểm của nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là chính sách hỗ trợ của Nhà nước cho những đối tượng đặc biệt. Do vậy, nhà ở xã hội sẽ có những ưu điểm như:

- Nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ do đó sẽ có giá thành rẻ hơn.

- Các đối tượng được thuê, mua nhà ở xã hội được hỗ trợ vay vốn với lãi suất thấp.

Do đó nhà ở xã hội là điều kiện thuận lợi để người dân có thu nhập thấp được sở hữu căn nhà có chất lượng, dịch vụ tương đối tốt.

Nhược điểm của nhà ở xã hội

- Không phải mọi đối tượng đều được mua nhà ở xã hội. Chỉ những đối tượng đáp ứng đồng thời cả điều kiện cần và điều kiện đủ mới được sở hữu nhà ở xã hội.

- Diện tích mỗi căn nhà ở xã hội được giới hạn từ 30 – 70m2, đây được xem là diện tích tương đối nhỏ đối với những ai có nhu cầu muốn sở hữu nhà ở với diện tích rộng.

- Không được phép bán nhà ở xã hội trong 05 năm đầu, trường hợp có nhu cầu bán trong thời gian này phải bán cho chủ đầu tư, Nhà nước hoặc đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

- Nhà ở xã hội sẽ không đáp ứng được đầy đủ những tiện ích, dịch vụ sinh hoạt như đối với chung cư thông thường.

Lãi suất cho vay ưu đãi mua nhà ở xã hội là bao nhiêu?

Ngày 10/5/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký Quyết định 486/QĐ-TTg về mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở.

Cụ thể, mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở theo quy định tại Điều 16 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Khoản 10, Điều 1 của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP là 4,8%/năm.

Ngân hàng Chính sách xã hội chịu trách nhiệm toàn diện về các nội dung, số liệu báo cáo, đề xuất.

Quyết định này có hiệu lực thi hành từ ngày 10/5/2023 đến ngày 31/12/2024.