Giá nhà đất sau khi sáp nhập biến động như thế nào khi tỉnh quy hoạch thành vệ tinh lớn?

Giá nhà đất tại các tỉnh được sát nhập sẽ biến động như thế nào?

Những ngày qua, "kế hoạch sáp nhập tỉnh, bỏ cấp huyện" là nội dung được nhiều người quan tâm, nhất là khi Bộ Chính trị ban hành Kết luận 126-KL/TW ngày 14/02/2025, yêu cầu nghiên cứu và trình bày đề án này vào quý III/2025.

Chính sách sáp nhập tỉnh được đề cập trong Kết luận 126-KL/TW nhằm mục tiêu tinh gọn bộ máy hành chính, giảm số đơn vị hành chính cấp tỉnh, nhắm đến các tỉnh nhỏ sẽ gộp với các tỉnh lớn hơn. Thêm vào đó là việc bỏ cấp huyện sẽ chuyển sang mô hình quản lý trực tiếp từ tỉnh xuống xã, với kỳ vọng nâng cao hiệu quả quản lý, giảm chi phí hành chính và tạo điều kiện phát triển đồng bộ. Nếu được triển khai, sáp nhập tỉnh không chỉ là vấn đề hành chính mà còn mở ra cơ hội tái cấu trúc kinh tế - xã hội, trong đó  bất động sản cũng là một lĩnh vực chịu ảnh hưởng trực tiếp.

TS. Vũ Đình Ánh, nguyên là Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài Chính), một trong những chuyên gia hàng đầu về lĩnh vực tài chính tại Việt Nam nhận định: "Sát nhập là xu hướng tất yếu, sát nhập này là chưa từng có. Chưa bao giờ Việt Nam có một sự thay đổi về địa giới hành chính lớn như thế. Đặc điểm của thị trường bất động sản là liên quan đến vị trí địa lý và tính pháp lý của nó, bởi thế, sự thay đổi về địa giới hành chính lớn trên chắc chắn sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Một lần nữa phải khẳng định rằng cái tác động này là chưa từng có, cả ở phía cung lẫn phía cầu. Hiện nay, chưa thể đánh giá cụ thể được những tác động của việc sát nhập lên thị trường bất động sản, vì chưa thể biết rõ được bài toán sát nhập sẽ như thế nào".

Bình luận về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng: "Tôi cho rằng việc sáp nhập sẽ tác động theo hướng tích cực, bởi việc tinh gọn các bộ máy, kể cả các địa phương trước hết người dân sẽ được hưởng lợi. Người dân sẽ được giảm bớt những thủ tục, những công đoạn trung gian như phải lấy ý kiến của cấp xã, của cấp huyện (quận). Tiếp đến, một số hoạt động phát triển đầu tư của một số vùng cũng được thúc đẩy. Hiện nay nhiều dự án đầu tư thuộc phạm vi quản lý hành chính của mấy đơn vị. Thay vì phải lấy ý kiến, xử lý công việc của mấy đơn vị hành chính, thủ tục khá phức tạp như trước đây, thì khi sáp nhập xã, sáp nhập tỉnh các đơn vị đầu tư có thể giảm thiểu được nhiều quy trình phải thực hiện. Từ đó giảm thiểu được thời gian, chi phí, công sức. Doanh nghiệp được hưởng lợi cũng tác động tốt tới thị trường, bởi chi phí giảm thì giá thành cũng giảm…"

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, giá nhà đất có khả năng tăng sau khi sáp nhập, nhưng mức độ tăng giá sẽ phụ thuộc vào quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Giá đất có thể sẽ tăng đáng kể nếu tỉnh được sáp nhập, được quy hoạch thành vệ tinh của tỉnh lớn, với hạ tầng đồng bộ và kinh tế liên kết chặt chẽ. Và ngược lại, việc sát nhập chỉ là một phép cộng hành chính đơn thuần, không đi kèm đầu tư, hiệu ứng ăn theo sẽ rất hạn chế.

Sáp nhập tỉnh thường kéo theo làn sóng đầu tư hạ tầng, tạo cơ hội lớn cho bất động sản. Tuy nhiên, thông tin sáp nhập cũng dễ kích thích tâm lý đầu cơ, có thể dẫn đến tình trạng giá đất bị sốt ảo. Trước viễn cảnh này, người dân và nhà đầu tư cần tỉnh táo. Với người mua nhà để ở, việc theo dõi sát thông tin quy hoạch từ chính quyền địa phương là yếu tố sống còn để tránh mua đất giá cao do sốt ảo. Đối với nhà đầu tư, nên tập trung vào các khu vực có tiềm năng phát triển rõ ràng không nên đầu cơ dựa trên tin đồn.