Diễn biến mới trên thị trường chung cư Hà Nội

Kết quả khảo sát hơn 400 dự án của Savills Việt Nam cho thấy, giá bán trung bình căn hộ thứ cấp (chuyển nhượng) trong quý I/2025 vào khoảng 60 triệu đồng/m2, giảm khoảng 1% theo quý, tùy từng dự án.

Ngược lại, giá căn hộ sơ cấp (mở bán lần đầu) vẫn duy trì đà tăng. Trong 5 năm qua, mức tăng trung bình đạt 22% mỗi năm và hiện neo cao ở mức 79 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, khu vực Đông Anh ghi nhận mức tăng giá sơ cấp cao nhất, lên tới 42% theo năm; tiếp theo là Tây Hồ với 40%/năm. Hiện Tây Hồ cũng là khu vực có mức giá sơ cấp cao nhất thị trường, trung bình 185 triệu đồng/m2.

Dữ liệu từ một số trang rao bán bất động sản cho thấy, thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu chững lại từ cuối năm 2024, khi giá chào bán và lượng giao dịch tại nhiều dự án có xu hướng giảm.

So với lúc giá đỉnh đầu năm ngoái, nhiều dự án ghi nhận mức giảm từ 2-5%, như Hà Nội Paragon, Mipec Rubik 360 (Cầu Giấy), Masteri West Heights, Imperia Smart City, The Zei Mỹ Đình (Nam Từ Liêm), The Sparks (Hà Đông)...

Theo ghi nhận của VietNamNet, thị trường chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội từ đầu năm 2025 xuất hiện nhiều căn hộ giảm giá mạnh, từ vài trăm triệu đồng trở lên.

Những căn 2 phòng ngủ 2 vệ sinh, giá rao bán từ mức 4,2-4,3 tỷ đồng/căn quay về mức 4-4,1 tỷ đồng/căn. Căn 2 phòng ngủ 1 vệ sinh, giá chào bán phổ biến từ 3,7-3,8 tỷ đồng/căn, nay giảm xuống mức 3,5-3,6 tỷ đồng/căn.

Một căn chung cư tại quận Thanh Xuân (Hà Nội), diện tích hơn 60m2 với 2 phòng ngủ đang được rao bán 4,8 tỷ đồng giảm khoảng 400 triệu đồng so với hồi đầu tháng 11/2024.

Tại quận Nam Từ Liêm (Hà Nội), cuối năm 2024, căn studio được chào bán phổ biến từ 2-2,2 tỷ đồng, nay giảm khoảng 200 triệu đồng, dao động từ hơn 1,9-2 tỷ đồng.

Làn sóng giảm giá lan rộng

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội lý giải: “Giá chung cư chuyển nhượng giảm do nhà đầu tư thay đổi kỳ vọng lợi nhuận để tăng thanh khoản. Trong bối cảnh giá sơ cấp neo cao, người mua có xu hướng chuyển sang thị trường thứ cấp để tìm mức giá hợp lý hơn”.

Nhiều nhà đầu tư sau khi đạt kỳ vọng lợi nhuận ở giai đoạn trước đang điều chỉnh chiến lược, chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận để tăng thanh khoản và tái phân bổ dòng vốn sang các thị trường phù hợp hơn. Động thái này góp phần tạo nên làn sóng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp.

Bà Hằng nhận định, quá trình điều chỉnh không còn mang tính cục bộ mà diễn ra trên phạm vi rộng, phản ánh rõ áp lực tái cân bằng giữa cung - cầu. Tuy nhiên, mức giảm hiện tại chưa đủ hấp dẫn để tạo ra làn sóng giao dịch mạnh giữa người bán và người mua.

Do đó, đại diện Savills dự báo mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm trong thời gian tới, nhất là khi người mua có thêm lựa chọn và thị trường dần trở nên linh hoạt hơn.

Về triển vọng giá căn hộ sơ cấp trong quý II/2025, vị chuyên gia cho rằng khả năng giảm giá là thấp, song cũng khó xảy ra tình trạng tăng nóng như các giai đoạn trước.

Dự báo năm 2026, Savills kỳ vọng giá sơ cấp sẽ có xu hướng giảm, khi các chủ đầu tư quay trở lại phát triển phân khúc hạng C, vốn rất khan hiếm hiện nay.

“Việc tái cung cấp các căn hộ dưới 2 tỷ đồng giúp thị trường tiếp cận gần hơn với nhu cầu thực, tạo thế cân bằng bền vững giữa cung và cầu”, bà Hằng nói.

Trong khi đó, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội lưu ý hiện tượng một số chủ nhà, môi giới sử dụng chiêu trò "cắt lỗ" khi rao bán chung cư để thu hút người mua.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chủ nhà đã mua từ vài năm trước với giá thấp hơn, nay chỉ giảm kỳ vọng lợi nhuận chứ không thực sự bị lỗ. “Người mua nên tỉnh táo, cân nhắc kỹ phương án tài chính và thời điểm xuống tiền,” vị này khuyến cáo.