Giá bán căn hộ chung cư cao hơn nhà phố

Giá gấp 5 lần

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025 của Bộ Xây dựng chỉ ra, giá chung cư tại TPHCM đạt trung bình 89 triệu đồng mỗi m2, tăng khoảng 36% so với cùng kỳ năm ngoái - mức tăng cao nhất trong gần một thập kỷ. Giá thứ cấp tăng mạnh tại các khu vực có hạ tầng phát triển hoặc dự án đã bàn giao.

Còn dữ liệu của bất động sản quý II/2025 của CBRE Việt Nam cho thấy, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ bán tại TPHCM (cũ) đạt 82 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng gần 7% so với quý trước và 29% so với năm trước. Giá bán trong quý II được điều chỉnh tăng từ 10 - 13% so với giai đoạn trước.

Tương tự, số liệu từ Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, thị trường bất động sản TPHCM trong quý 2/2025 chứng kiến mức tăng giá đáng kể ở phân khúc căn hộ, đặc biệt tại khu Đông và khu Nam Sài Gòn.

Cụ thể, giá căn hộ trung bình tại khu Đông đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, khu trung tâm dao động 110- 200 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, giá nhà riêng khu Đông Sài Gòn tăng trung bình khoảng 15% trong 8 tháng đầu năm. Cùng khoảng thời gian này, giá căn hộ khu Đông tăng trung bình khoảng 30%, gấp đôi mức tăng giá nhà riêng.

Với khu Nam Sài Gòn, tốc độ tăng giá căn hộ trung bình khoảng 35% trong khi con số này với nhà riêng chỉ khoảng 10%. Diễn biến này dẫn đến khoảng cách giá giữa căn hộ và nhà liền thổ ngày càng thu hẹp, thậm chí có nơi căn hộ vượt giá nhà riêng, nhà phố.

Khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá căn hộ 2 phòng ngủ tại Masteri Thảo Điền vào năm 2017 khoảng 3 tỷ đồng thì nay có giá giao dịch thực tế khoảng 8 - 9 tỷ đồng, tăng 140 -190% sau khoảng 7 năm.

Dự án Empire City tại Thủ Thiêm, vào thời điểm mở bán năm 2016 tòa đầu tiên có giá 60 - 70 triệu đồng/m2 thì nay đang giao dịch ở mức 180 - 220 triệu đồng/m2. Thậm chí những căn hộ view sông có giá vọt lên 300 - 350 triệu/m2, tăng 5 lần so với thời điểm mở bán.

Với tốc độ tăng giá này, giá căn hộ tại TPHCM đã tiệm cận, thậm chí vượt mặt giá nhà đất. Chẳng hạn, tại khu vực Thủ Thiêm, mặt bằng giá sơ cấp tại các căn hộ mới như The Privé, Eaton Park… dao động từ 130 - 250 triệu đồng/m2 , trong khi nhà liền thổ trong vòng 2 km quanh các dự án này có giá thấp hơn, trung bình từ 110 - 200 triệu đồng/m2 .

Ở khu Nam, dự án Celesta Rise (Nhà Bè) ghi nhận mức giá 80 triệu đồng/m2, trong khi nhà phố liền kề trong cùng khu vực lại ở mức 60 - 70 triệu đồng/m2. Ở khu Tây Sài Gòn, phân khu Diamond Alnata Plus của Khu đô thị Celadon City có giá bán gần 85 triệu đồng/m2, còn nhà phố ở khu vực lân cận đang giao dịch chỉ 50 - 70 triệu đồng/m2.

Dưới 60 triệu đồng/m2 cũng không còn

Đánh giá về tình hình thị trường bất động sản quý II/2025, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, các dự án có mức giá trên 80 triệu đồng/m2 tăng mạnh, chung cư cao cấp và hạng sang chiếm tới 62% tổng nguồn cung, tăng hơn 10.000 sản phẩm so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, tỷ trọng chung cư cao cấp hạng sang tăng tới 16% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, thị trường chủ yếu mở bán căn hộ chung cư cao cấp và hạng sang, gần như không có căn hộ thương mại dưới 60 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TPHCM - những nơi có nhu cầu lớn nhất. Trong quý II/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán căn hộ cao cấp. So với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án tăng lần lượt là Hà Nội (gần 88%), Đà Nẵng (gần 70%) và TPHCM (hơn 48%).

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, mặt bằng giá bất động sản TPHCM khó hạ nhiệt ngay cả sau khi mở rộng địa giới hành chính.

Giá sơ cấp căn hộ TPHCM trung bình trong nửa đầu năm nay đạt 82 triệu đồng/m2, tăng gần 30% so với cùng kỳ. Hầu hết dự án chung cư mới tại khu trung tâm TPHCM đang chào bán giá 110-120 triệu đồng/m2, rất hiếm dự án dưới 100 triệu đồng. Nguyên nhân xuất phát từ nhiều yếu tố, trong đó nguồn cung thấp, chi phí đầu vào tiếp tục leo thang, tạo thêm áp lực cho chủ đầu tư và khiến mặt bằng giá khó hạ nhiệt.

Song song với nguồn cung khan hiếm, theo ông Kiệt, chi phí đầu vào cũng là yếu tố trực tiếp đẩy giá nhà lên cao. Cụ thể, sắp tới, nhiều địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới, sẽ có sự biến động lớn về mức giá được điều chỉnh. Chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí phát triển dự án. Giá vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí quản lý dự án tăng do lạm phát và tỷ giá VND/USD biến động.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, lý do căn hộ phân khúc hạng sang, cao cấp tăng mạnh chủ yếu là do giá bán sơ cấp tăng nhanh trong khi nguồn cung ít. Bên cạnh đó, lãi suất giảm mạnh cũng khiến nhà đầu tư đổ tiền vào chung cư. Đây cũng là loại hình đang được tháo gỡ pháp lý rất mạnh trong thời gian qua.