Giá nhà ở xã hội đã qua sử dụng tăng cao, người mua ngậm ngùi từ bỏ

Năm 2017, chị Trần Lệ Thủy (quê Bắc Giang) mua một căn nhà ở xã hội gần 60 m2 tại quận Long Biên (Hà Nội) với giá 16,5 triệu đồng/m2. Đến nay, khi căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng, chị Thủy muốn bán để mua một căn hộ rộng hơn. Khi tìm hiểu các căn hộ tại đây, chị Thủy bất ngờ vì giá đã tăng gấp đôi so với lúc chị mua.

Cụ thể, những căn tầng đẹp, view đẹp có giá 32 - 35 triệu đồng/m2, những căn hộ view xấu hơn thì giá 29 - 32 triệu đồng/m2. " Tôi không nghĩ nhà xã hội vốn được kỳ vọng là phân khúc có giá bình ổn nhất thị trường lại đắt gấp đôi chỉ trong 6 - 7 năm ", chị Thủy nói.

Chị Thủy cũng được nhiều môi giới nhà ở xã hội thông tin rằng hầu hết dự án nhà ở xã hội đều tăng khoảng 120 - 130% so với giá khi mở bán và hiện giao dịch phổ biến trong khoảng 33 - 36 triệu đồng/m2.

Qua khảo sát một số trang mua bán có thể thấy, giá nhà ở xã hội sau một thời gian sử dụng đã tăng mạnh, thậm chí có dự án tăng gấp đôi.

Đơn cử, căn hộ chung cư tại nhà ở xã hội NHS Trung Văn (quận Nam Từ Liêm) đang có giá khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2, tăng 50% so với lúc mở bán. Một căn hai phòng ngủ, diện tích 70m2, nếu như 6 tháng trước giá khoảng 1,4 - 1,5 tỷ đồng thì đến nay một căn như vậy có giá trên 2,2 tỷ đồng.

Dự án Rice City Linh Đàm (quận Hoàng Mai), thời điểm mở bán có giá 15 triệu đồng/m2. Nhưng giá bán chuyển nhượng hiện tại trong khoảng 33 - 40 triệu đồng/m2, gần gấp 3 lần so với giá khởi điểm, bằng với giá phân khúc chung cư trung cấp.

Dự án Đồng Mô Đại Kim (quận Hoàng Mai) được mở bán từ năm 2016 có giá khoảng 14 triệu đồng/m2. Tuy nhiên hiện nay, giá đã tăng giá lên 36,7 - 43,9 triệu đồng/m2. Một căn hộ có diện tích 70m2 đang được rao bán với giá 3 tỷ đồng, tương đương hơn 42 triệu đồng/m2.

Dự án IEC Residences Tứ Hiệp (huyện Thanh Trì) năm 2021 có giá khoảng 16 - 17 triệu đồng, hiện nay tăng lên hơn 30 triệu đồng/m2. Một căn hộ 70m2 của dự án này đang được rao bán với giá 2,25 tỉ đồng, tương đương 32,14 triệu đồng/m2.

Dự án nhà ở xã hội 987 Tam Trinh thời điểm mở bán có giá dao động 21 - 22 triệu đồng/m2, nay đang được chuyển nhượng với giá 30 - 35 triệu đồng/m2 (tùy căn, tầng và nội thất để lại).

Dự án Ecohome 3 Cổ Nhuế mở bán năm 2019 với giá 16,5 triệu đồng/m2, hiện nay tăng lên 40 - 43 triệu đồng/m2.

Theo ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh, nhà ở xã hội là loại căn hộ thuộc phân khúc thấp nhất thị trường hiện nay. Nhưng khi giá đất biến động mạnh, giá căn hộ thương mại trên thị trường sơ cấp bị đẩy lên quá cao đã làm cho phân khúc căn hộ nhà ở xã hội trở thành vùng trũng, khó tránh khỏi hiện tượng lập mặt bằng giá mới trên thị trường thứ cấp.

Do đó, việc các tài sản có giá mua đi bán lại tăng lên theo thời gian do trượt giá là diễn biến bình thường và căn hộ nhà ở xã hội cũng không ngoại lệ.

Ông Tuấn cũng phân tích thêm, giá đất đã tăng 2 lần so với cách đây 5 năm, giá xây dựng tăng 50% nên giá thành căn hộ hiện nay chắc chắn cao hơn trước.

Mặc dù nhà ở xã hội được ưu tiên miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho người mua và các chủ đầu tư bị giới hạn biên lợi nhuận không quá 10% nhưng đầu vào phát triển phân khúc nhà giá thấp này khó có thể giữ mãi mức giá cũ như những năm qua.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận xét, nguồn cung phân khúc nhà ở bình dân liên tục sụt giảm. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc dưới 25 triệu đồng/m2 trên tổng nguồn cung nhà ở từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023. Sản phẩm chính của thị trường là nhà ở trung cấp và cao cấp.

Trong khi đó, nhu cầu mua nhà ở thực tập trung ở phân khúc bình dân và luôn dẫn đầu trong cơ cấu nhu cầu nhà ở với tỷ trọng 80%.

Trước thực trạng nhà bình dân đang dần biến mất, giá căn hộ không ngừng leo thang, Chủ tịch VARS cho rằng, để giải quyết bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp, bên cạnh việc phát triển nhà ở xã hội thì cần đẩy mạnh xây dựng nhà ở vừa túi tiền.

Tuy vậy, ông Đính vẫn tin rằng tình hình phát triển nhà ở xã hội sẽ có kết quả tích cực hơn trong tương lai với "trợ lực" từ chính sách.

Việc thông qua Luật Nhà ở sửa đổi với nhiều quy định gỡ khó cho người mua và chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ tạo sức hấp dẫn, thu hút thêm nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này, cũng như tăng khả năng tiếp cận cho người có thu nhập thấp.