Hà Nội: Đất nền ven vành đai 4 lại 'nổi sóng'

Anh Nguyễn Tuấn Tú - một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho biết, đầu năm 2024, anh mua 1 mảnh đất trong ngõ rộng tầm 3 mét tại xã Tiền Yên (huyện Hoài Đức) với giá 40 triệu đồng/m². Đến nay, nhiều lô đất cùng vị trí với lô đất này đang được rao bán với giá 60 - 70 triệu đồng/m², tăng gần gấp đôi.

" Xã Tiền Yên là một trong những khu vực có đường vành đai 4 đi qua nên có lẽ vì thế giá đất tăng "ăn theo" hạ tầng ", anh Tú nói.

Cũng theo anh Tú, không chỉ xã Tiền Yên mà nhiều xã khác có đường vành đai 4 đi qua cũng có giá tăng tốt như Đức Thượng, Dương Liễu...

Theo khảo sát trên thị trường, không chỉ tại huyện Hoài Đức mà nhiều huyện khác có đường vành đai 4 đi qua như Sóc Sơn, Thường Tín, Mê Linh...giá đất nền cũng tăng mạnh thời gian gần đây.

Tại xã Hoàng Kim (huyện Mê Linh), một mảnh đất gần khu vực quy hoạch đường vành đai 4 hơn một năm trước giá chỉ khoảng hơn 20 triệu đồng/m² đến nay lên gần 30 triệu đồng/m². Riêng một số vị trí gần trục đường lớn có thể lên tới 35-40 triệu đồng/m², tăng 50 - 70%.

Còn tại xã Song Phương (huyện Hoài Đức), một lô đất 60m² có giá 1,6 tỷ đồng nay cũng được rao bán lại khoảng 2,3-2,5 tỷ đồng.

Tại xã Tân Hội, nhà đất nằm ở trục đường chính đang được rao bán với mức giá kỷ lục lên tới 150-250 triệu đồng/m², tăng mạnh so với mức rao 110-160 triệu đồng/m² vào thời điểm đầu quý IV/2024.

Đơn cử, một lô đất có diện tích 73m² nằm ở trục chính Phan Xích đang được rao bán với giá gần 15,5 tỷ đồng, tương đương 212 triệu đồng/m². Người bán còn cho rằng, mảnh đất này có thể lên tới 350 triệu đồng/m².

Một lô đất khác ở vị trí đẹp hơn nằm trên đường Nguyễn Thái Học (đường 32 cũ, thuộc thị trấn Phùng) giá rao bán lên đến trên 200 triệu đồng/m². Các lô đất này đều tăng khoảng 50% so với 1 năm trước.

Theo nhiều môi giới tại khu vực Hoài Đức, Mê Linh, Thường Tín và Thanh Oai - với các điểm nóng quanh tuyến vành đai 4, từ đầu năm 2025 đến nay, số lượng cuộc gọi hỏi mua đất nền tăng gấp 2-3 lần so với cùng thời điểm này năm trước. Tuy nhiên, không ít người chỉ thăm dò, nghe ngóng tình hình giá cả, nhiều người thấy giá rao bán quá đắt, lo ngại thị trường "thổi giá" nên từ chối mua.

Không dễ "lướt sóng"

Theo anh Trần Đức Vĩnh, môi giới đất nền khu vực Hà Đông, giá đất tại các khu vực quanh vành đai 4 liên tục tăng cao. Đà tăng này đã kéo dài suốt từ tháng 6/2023 khi dự án này chính thức khởi công.

Tuy nhiên, với kinh nghiệm của mình, anh Vĩnh cho rằng đất nền vành đai 4 là thị trường dài hơn, phù hợp với nhà đầu tư trường vốn, với khoảng thời gian từ 5 năm trở lên. Vì hạ tầng chỉ là một phần, đi cùng hạ tầng còn là kinh tế.

Sau khi đường vành đai 4 hoàn thiện, cần có thời gian để phát triển kinh tế song hành cùng hạ tầng giao thông. Hai yếu tố này kết hợp mới thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng bền vững. Do đó, nhà đầu tư cần thời gian chờ đợi, không dễ dàng lướt sóng kiếm lời ngay lập tức.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, nhiều dự án bất động sản đã bắt đầu được lên kế hoạch quanh khu vực đường vành đai 4. Khi các dự án được đẩy mạnh sẽ kéo theo giá bất động sản tăng, những khu vực có vị trí đẹp sẽ trở thành "điểm nóng". Mặc dù vậy, nhà đầu tư phải rất thận trọng trước khi đổ vốn vì bài học từ thực tế cho thấy không phải cứ có hạ tầng là giá bất động sản sẽ tăng.

Ông Lê Đình Chung - chuyên gia bất động sản dự báo, giá đất ven vành đai 4 thời gian qua đã tăng quá cao, trong tương lai khi tuyến đường này hoàn thiện và đi vào sử dụng, giá đất vẫn có thể tăng nhưng đà tăng này là trong dài hạn. Còn trong ngắn hạn nhà đầu tư sẽ khó có thể lãi ngay, nếu đầu tư phả xác định đầu tư dài hạn.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải mang tính dài hạn.

" Thông tin về việc tăng nóng, "sốt đất" chỉ là chiêu thức của các "đội lái" để tạo sóng thị trường. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn" , ông Đính cảnh báo.

Chủ tịch VARS cũng cho rằng, khi quyết định rót vốn, nhà đầu tư phải nắm rõ hai yếu tố là dư địa tăng giá và tiến độ triển khai hạ tầng. Cách đây hơn 1 năm, một số khu vực quanh tuyến đường vành đai 4 đi qua đã có hiện tượng gom hàng, đẩy giá bất động sản lên cao.

Dự án đường Vành đai 4 - vùng thủ đô được khởi công tháng 6/2023. Tuyến đường này có tổng chiều dài 112,8 km, đi qua 3 tỉnh, thành phố: Hà Nội (56,5 km), Hưng Yên (19,31 km), Bắc Ninh (36,26 km).

Tuyến đường Vành đai 4 đoạn chạy qua Hà Nội dài 56,5 km, đi qua 7 quận, huyện gồm: Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Oai, Thường Tín.

Dự kiến tuyến đường Vành đai 4 - vùng Thủ đô được hoàn thành vào năm 2026 và sẽ đưa vào khai thác năm 2027.