Quá nửa chung cư mở bán có giá trên 100 triệu đồng/m2

Giá bán vẫn tăng

Báo cáo quý III/2025 của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội và TPHCM vẫn sôi động, bất chấp giá nhà tăng cao kỷ lục.

Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mở mới đạt 8.100 căn, giảm nhẹ (9%) so với cùng kỳ năm trước nhưng vẫn cao hơn trung bình giai đoạn 2023 - 2025. Khu Đông và Tây Hà Nội tiếp tục là hai tâm điểm.

Trong đó, khu Tây chiếm tới 36% tổng nguồn cung, nhờ hạ tầng giao thông hoàn thiện và quỹ đất dồi dào. Còn khu vực Văn Giang (Hưng Yên) chiếm khoảng 11% lượng mở bán, cho thấy xu hướng mở rộng không gian đô thị ra vùng ven đang tăng mạnh.

Trong khi đó, TPHCM sau sáp nhập ghi nhận sự bứt phá rõ rệt với 5.500 căn hộ mở bán, tăng tới 261% so với cùng kỳ 2024, mức phục hồi cao nhất trong ba năm qua. Sự khởi sắc này được cho là nhờ các quy định pháp lý mới đã bắt đầu phát huy tác dụng, giúp quá trình phê duyệt và triển khai dự án thuận lợi hơn. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn phân bố không đồng đều. Khu Bình Dương (cũ) chiếm hơn 60% lượng mở bán, trong khi trung tâm TPHCM vẫn khan hiếm do nhiều dự án vướng pháp lý kéo dài.

Theo báo cáo “Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2025” của Batdongsan.com.vn, bất động sản Hà Nội đánh dấu giai đoạn phục hồi nhẹ, khi giá bán vẫn tăng nhưng tốc độ chậm lại. So với năm trước, mức tăng giá rao bán năm 2025 chỉ là 13%, thấp hơn rất nhiều so với mức 39% năm 2024.

Trong quý III/2025, phân khúc chung cư tăng giá 95% so với quý I/2023, đặc biệt ở khu vực cao cấp như Tây Hồ, Ba Đình, nơi giá chào bán phổ biến 130 - 210 triệu đồng/m2. Điều này khiến đến 56% người tham gia khảo sát đánh giá chung cư hiện khó tiếp cận.

Ở dòng phổ thông và trung cấp, tốc độ tăng giá nổi bật, từ 57 - 71% so với quý I/2024, kèm lợi suất cho thuê ổn định. Nguồn cung và nhu cầu dịch chuyển mạnh về các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên.

Phân khúc nhà riêng Hà Nội tăng giá đến 63% so với quý I/2023 nhờ tâm lý an toàn đầu tư và sở hữu bất động sản vẫn được người dân Hà Nội đặt ưu tiên cao. Đất nền cũng tăng 50%, trong đó vùng ven và sát trung tâm ghi nhận mức tăng đột phá là 95% và 75%. Tuy nhiên, do tính nhạy cảm cao với biến động, đất nền chưa cho thấy sự phục hồi rõ rệt về mức độ quan tâm.

Giá căn hộ trung bình tại cả Hà Nội lẫn TPHCM tiếp tục tăng mạnh (trên 20%) so với cùng kỳ năm ngoái. Hà Nội đạt mức trung bình 85,6 triệu đồng/m2, còn TPHCM (cũ) đạt 95,4 triệu đồng/m2.

Riêng các dự án mở bán mới trong quý III đã tiệm cận ngưỡng 108 - 131 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, hơn 50% nguồn cung mới tại cả hai thị trường này có giá trên 100 triệu đồng/m2.

Kỳ vọng vào chu kỳ mới

Theo Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản TPHCM cho thấy dấu hiệu hồi phục mạnh mẽ sau giai đoạn trầm lắng, cả về giá và sức cầu. Quý III/2025 ghi nhận mức giá rao bán trung bình đạt 99 triệu đồng/m2 - cao nhất trong hai năm qua - cùng với mức độ quan tâm lập đỉnh mới, cho thấy kỳ vọng vào chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Ở phân khúc chung cư, tại khu vực TPHCM cũ, giá trung bình quý II/2025 chạm 72 triệu đồng/m2, tăng 35% so đầu 2023. Tại Bình Dương, giá tăng 30%, lên 41 triệu đồng/m2; mức độ quan tâm tại hai địa phương lần lượt tăng 19% và 48%. Cạnh đó, Bà Rịa - Vũng Tàu dù có tăng nhẹ nhưng lực cầu chưa rõ rệt, cho thấy sự phân hóa rõ giữa các tỉnh thành vệ tinh.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn nhận định, TPHCM đang bật mạnh mẽ khi nguồn cung được cải thiện và thanh khoản được hỗ trợ bởi dòng tiền đầu tư và nhu cầu ở thực.

Về thị trường Hà Nội, ông Tuấn đánh giá, giá tiếp tục tăng nhưng nhu cầu có dấu hiệu hạ nhiệt. Dòng vốn vẫn tập trung vào phân khúc cao cấp cận trung tâm và bất động sản căn hộ tiếp tục giữ vị thế chủ đạo. Dòng tiền dịch chuyển, sự chuyển dịch cấu trúc cung cầu và tâm lý lạc quan trở thành những động lực mới, gợi mở cơ hội tiếp theo cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho rằng, khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà đang ngày càng nới rộng khiến bài toán an cư trở nên khó khăn hơn bao giờ hết. Tuy vậy, sức mua trên thị trường vẫn duy trì ổn định nhờ nhu cầu ở thật và các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ.

Theo One Mount Group, thị trường bất động sản Hà Nội và TPHCM đang trong giai đoạn phục hồi rõ nét, song đà tăng giá nhanh đang đặt ra thách thức lớn cho mục tiêu phát triển nhà ở bền vững, nhất là đối với nhóm người thu nhập trung bình và thấp tại hai đô thị này.