Siết tín dụng bất động sản: Con dao 2 lưỡi?

Cung giảm, cầu vẫn tăng

GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, đặt vấn đề: “Chúng ta bàn về câu chuyện huy động nguồn vốn BĐS theo nghĩa nào? Chỉ mỗi câu chuyện siết tín dụng hay bàn cả câu chuyện dài hơn là thị trường BĐS đang rơi vào tình trạng cung cầu mất cân đối? Nếu chúng ta tiếp tục siết tín dụng vào BĐS thì nguồn cung sẽ càng giảm và thiếu so với nguồn cầu đang tăng”.

Theo ông Đặng Hùng Võ, chỉ với ý tưởng siết tín dụng thì không tạo được phương thuốc chữa tận gốc các vấn đề của thị trường BĐS. Siết tín dụng BĐS đồng nghĩa DN hay nhà đầu tư cá nhân đều phải ngồi yên. Dĩ nhiên, có thể siết để hạn chế việc đầu cơ, kiếm ăn vội vã từ BĐS. Nhưng khu vực dự án của các DN cần thận trọng bởi nếu dự án không có tín dụng nữa tức là đóng băng, điều này từng xảy ra trong giai đoạn 2009-2010.

Tiếp tục siết một cách võ đoán, không cân nhắc thì chắc chắn các dự án BĐS nằm yên. Dự án nằm yên, không bán được dẫn tới không có giao dịch, nợ sẽ trở thành nợ xấu và đó là vòng luẩn quẩn. Do đó, cần cụ thể siết tín dụng đối với dự án nào, còn dự án nào phải cấp nhanh tín dụng để họ có nguồn cung nhà ra thị trường, ông lưu ý

Dẫn số liệu về tín dụng bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, cho biết, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối năm 2021 chỉ đạt 2 triệu tỷ đồng, tăng 12% (thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế). Tính đến 31/3/2022, tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt 5,04%, tốc độ tăng trưởng tín dụng đang tăng nhanh hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái (năm 2021 tăng 2,16%); dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 783.000 tỷ đồng.

Theo ông Hùng, cơ cấu tín dụng bất động sản chuyển dịch theo hướng tích cực, gần 70% là phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản.

Mặc dù dư nợ của hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ chiếm khoảng 7% trên tổng dư nợ tín dụng, song tài sản bảo đảm bằng bất động sản lại chiếm tỷ trọng lớn (80%) trong tổng tài sản thế chấp mà các ngân hàng đang quản lý, theo đánh giá của các chuyên gia thì dư nợ tín dụng đối với kinh doanh bất động sản vẫn trong ngưỡng an toàn.

Nợ xấu đối với lĩnh vực bất động sản giảm dần: Năm 2017, tỷ lệ nợ xấu là 2,48%; năm 2018 là 3,66%; năm 2019 giảm còn 1,87%. Năm 2020, tỷ lệ nợ xấu nội bảng là 1,69%; năm 2021 là 1,92… Điều này cho thấy, chất lượng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản từng bước được cải thiện.

“Ngành bất động sản cũng chịu tác động nặng nề của dịch Covid-19, do đó DN bất động sản cũng cần nhận được sự hỗ trợ về cơ chế, thuế, vốn để phục hồi sản xuất, kinh doanh. Vì vậy, việc siết chặt nguồn vốn (tín dụng, phát hành trái phiếu) nên xem xét một cách hợp lý, tránh sốc thị trường bất động sản”, ông Nguyễn Quốc Hùng nói.

Giải pháp nào cho thị trường

Kiến nghị giải pháp, ông Nguyễn Quốc Hùng nêu quan điểm, cần hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản, trong đó phân biệt rõ hơn bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn phát triển.

Ngoài ra, nên cân nhắc xem xét lùi lộ trình tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để sử dụng cho vay trung, dài hạn, tạo điều kiện để khách hàng vay vốn phục hồi sản xuất, kinh doanh sau dịch. Tăng vốn điều lệ cho các ngân hàng thương mại để đáp ứng nhu cầu vốn của nền kính tế.

Tương tự, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, cần xem xét mức độ tín dụng bất động sản một cách linh hoạt, phù hợp với từng ngân hàng thương mại và từng dự án, không nên quy định một tỷ lệ 8% chung cho tất cả. Bởi các ngân hàng thương mại sẽ là người xem xét hiệu quả, khả năng hoàn vốn và thu lợi nhuận của các khoản cho vay, khả năng chịu đựng rủi ro của bản thân ngân hàng.

Thứ hai, cần đẩy mạnh việc cho vay tín dụng với các dự án căn hộ chung cư bình dân, căn hộ chung cư trung cấp, chính sách tín dụng ưu đãi với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để đáp ứng nhu cầu đô thị hóa, nhu cầu thu hút lực lượng lao động cho các khu công nghiệp, các khu kinh tế trọng điểm, là đầu tàu phát triển của các vùng và của cả nền kinh tế.

Thứ ba, cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp.

Đặc biệt, cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm bất động sản cung cấp cho thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng, vì nếu nguồn cung không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá bất động sản tăng và tạo ra rất nhiều hệ lụy. Như vậy, vẫn cần cung cấp nguồn vốn vay cho thị trường bất động sản, nhưng cần có sự chọn lọc phù hợp.

Thứ tư, cần cung cấp vốn vay cho những người có nhu cầu mua nhà thực để ở, đặc biệt là người mua nhà lần đầu. Điều này không hề trái với mong muốn thanh lọc thị trường bất động sản, giảm bớt nhà đầu cơ, người kinh doanh chộp giật, chỉ còn người có nhu cầu thực, cần vốn tín dụng thực.

Liên hoàn "sốt" đất đẩy giá tăng "ảo", nhà đầu tư cần hành động ngay khi có hiện tượng này

Khi có những hiện tượng giá bất động sản vượt quá giá trị thực thì các nhà đầu tư cũng nhận thấy cần phải điều chỉnh, không thể đi trên con sóng cao và nhận lại nhiều rủi ro. Chỉ trong điều kiện khu vực được đầu tư có tiềm năng phát triển thì khi đó đầu tư mới là một quyết định nên làm.

Duy Anh