Tranh chấp ở chung cư thương mại: Rắc rối sở hữu chung

 

Chủ đầu tư một số dự án khác lại ca cẩm về việc phải bù lỗ hàng trăm triệu đồng mỗi tháng cho việc quản lý, vận hành... Đó chỉ là vài ví dụ trong số hàng trăm rắc rối quanh chuyện sở hữu chung.

 

Trong khi các chủ hộ liên tục phàn nàn, khiếu nại chủ đầu tư hay Ban Quản lý (BQL) các chung cư cao cấp không thực hiện đúng cam kết số lượng lẫn chất lượng dịch vụ, tùy tiện tăng phí... với mục đích đòi hỏi quyền lợi thì phía chủ đầu tư cũng “tố khổ” không kém.

 

Chung cư cao cấp Mỹ Vinh ở TP Hồ Chí Minh phải bù lỗ để tòa nhà được vận hành bình thường. Ảnh: ĐB

 

Tại chung cư cao cấp Mỹ Vinh (TP Hồ Chí Minh), mức phí quản lý 660.000đ/hộ/tháng chưa đủ để vận hành tòa nhà vì hiện tại nơi đây có 44 hộ sinh sống, nhưng chỉ thu được 25 hộ, 19 hộ còn lại... nợ. Có hộ nợ phí quản lý đến... 22 tháng. Lý do nợ được những chủ hộ này biện minh rằng đang trong thời kỳ giải quyết mâu thuẫn về quyền sở hữu. Lập luận của những chủ hộ này là chủ đầu tư sai trước (không cấp quyền sở hữu đúng thời gian cam kết), nên họ cũng “lơ” chuyện đóng phí quản lý hàng tháng luôn.

 

Trưởng BQL chung cư Mỹ Vinh -  ông Nguyễn Phú Vũ cho hay, BQL chung cư trước đây 4 người, nay chỉ còn lại 2 người. Vận hành cả tòa nhà kiêm luôn công tác tiếp tân, ông trưởng ban quản lý phải quần quật 12h/7ngày, kể cả ngày lễ. Còn theo bà Vũ Thị Bích Loan - Giám đốc công ty TNHH Thảo Loan, chủ đầu tư khu chung cư Mỹ Vinh, đơn vị này vẫn phải rót tiền bù lỗ hàng tháng nhằm đảm bảo tòa nhà được vận hành bình thường.

Chung cư Fico (Q.4, TPHCM) với gần 300 căn hộ cũng lâm vào cảnh khó khăn không kém về tình trạng vận hành. Chủ đầu tư khu chung cư này cũng “than” hàng tháng phải bù lỗ gần 100 triệu đồng phí vận hành. Tuy nhiên, chuyện nâng phí quản lý tại đây cũng vướng phải sự phản đối gay gắt. Các chủ hộ tại chung cư này cho rằng lỗ là chuyện của chủ đầu tư, không thể bắt 100 chủ hộ phải gánh phí quản lý cả tòa nhà vì 200 căn hộ còn lại... chưa bán được.

 

Hàng loạt chung cư mới, từ cao cấp đến bình dân đều tồn tại những mâu thuẫn về các loại phí. Mâu thuẫn này vẫn kéo dài triền miên vì phía chủ đầu tư, BQL phải theo thời giá thị trường thực hiện nguyên tắc thu chi cân đối, phía chủ căn hộ luôn cương quyết bảo vệ quyền lợi, chẳng ai chịu nghe ai.

Tại một số khu chung cư, nhất là các khu chung cư có vị trí đắc địa, tầng hầm, tầng áp mái hay các nhà chức năng như phòng y tế, phòng văn hoá... có thể là một mối lời lớn, nếu được mang ra khai thác kinh doanh hay cho thuê lại. Vì mối lời đó, nhiều chủ đầu tư đã tìm cách lấy các phần sở hữu chung này để kinh doanh và gây nên bất bình cho người dân.

 

Trong năm 2008, ở TP HCM có một số vụ việc khiếu nại của người dân cao ốc Screc về việc họ bị chiếm dụng phòng y tế, nhà trẻ, phòng văn hóa...; hay người dân ở cao ốc Botanic bất bình vì cho rằng chủ đầu tư chiếm đoạt phần sở hữu chung làm tài sản riêng; và các chủ hộ ở khu chung cư Mỹ Vinh đến nay vẫn chưa được chứng nhận quyền sở hữu.

Còn ở Hà Nội, năm 2007, gần 60 hộ dân các khu A1, A2, A3, ký túc xá Thăng Long bức xúc vì cho rằng BQL ngấm ngầm bóc dỡ và xây ngăn thành các phòng riêng biệt trên tầng áp mái để cho thuê. Ngày 28/8/2007, họ có đơn kiến nghị yêu cầu dừng ngay việc tháo dỡ, làm rõ việc phá vỡ gạch lát sàn, không cơi nới, sử dụng vào mục đích khác để đảm bảo kết cấu công trình cũng như sự an toàn cho người dân. Họ cho rằng, theo hợp đồng thì tầng áp mái thuộc quyền sử dụng và quản lý chung của các nhà đầu tư là các hộ dân, BQL không được phép tự ý cơi nới sử dụng sai mục đích.

Những tranh chấp này xảy ra một phần do nhiều chủ đầu tư đã quá ham chạy theo lợi nhuận, lấy phần sở hữu chung làm của riêng, một phần khác là do thời điểm đó chưa có đủ luật, chế tài quy định.

Điều 70, Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1/7/2006 quy định rõ, phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, nơi để xe, mái, sân thượng, hành lang... Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư cũng thuộc sở hữu chung.

 

Mới đây, Bộ Xây dựng có Thông tư 01/2009 quy định chi tiết về việc này. Theo đó, việc mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư là tổ chức kinh doanh nhà ở với khách hàng phải thực hiện theo hợp đồng mua bán mẫu. Trong đó, phần sở hữu chung và sở hữu riêng phải được ghi rõ ngay trong hợp đồng mua bán.

 

Cụ thể, bên bán phải nêu đầy đủ, chi tiết phần diện tích nào thuộc sở hữu riêng của người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung, theo quy định của Luật Nhà ở. Các phần sở hữu chung như tầng hầm, cầu thang, hành lang, tầng áp mái... sẽ phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán ban đầu.

Thế nhưng, có một thực tế là quy định này mới được ban hành, còn những hợp đồng mua bán căn hộ đã được lập từ trước đây vài năm, khi chưa có sự phân định rõ ràng các phần sở hữu, tranh chấp sẽ được giải quyết thế nào? Về vụ “náo loạn” mới đây ở tòa nhà The Manor (Hà Nội), ông Phạm Cương, Phó giám đốc BQL toà nhà cho rằng, tầng hầm là sở hữu của Bitexco, công ty có quyền khai thác thương mại tầng hầm. Họ có quyền quyết định việc thuê đơn vị cung cấp dịch vụ và áp mức giá trông xe riêng. Nhưng những người dân ở đây lại cho rằng, tầng hầm này là sở hữu chung, họ cũng có quyền quyết định thuê người trông xe và thoả thuận mức giá.

 

Trong các hộ dân hiện ở The Manor, nhiều người đã ký hợp đồng mua căn hộ với chủ đầu tư từ năm 2003. Anh Chánh, ở C316 cho biết, trong hợp đồng mua bán gốc của anh với công ty năm 2003 không quy định rõ phần nào là sở hữu chung, phần nào là sở hữu riêng. Chỉ nói ngoài phần sở hữu riêng thì các phần dùng chung là của chung. Rắc rối nằm ở sự không rõ ràng này. Như vậy, sự việc có thể phải nhờ toà án phân xử.

Suy cho cùng, các doanh nghiệp đều hoạt động trên nguyên tắc lợi nhuận. Nếu luật có kẽ hở để họ có thể lợi dụng sinh lời thì cũng là điều hoàn toàn dễ hiểu. Còn về phía người dân, họ có thể theo kiện ra toà, nhưng đây cũng chỉ là chuyện “cực chẳng đã” bởi không ai thích ra toà kiện tụng và nhất là với tranh chấp về tài sản chung kiểu như thế này.

Ở đây, còn có cả sự chậm chễ của các nhà làm luật. Luật Nhà ở năm 2005 chính thức áp dụng từ 1/7/2006 nhưng phải đến gần 2 năm sau, ngày 28/5/2008, Bộ Xây dựng mới ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Và đến ngày 25/2 rồi, Bộ Xây dựng mới ban hành Hướng dẫn về mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Trong một hoàn cảnh khác, nếu luật định được ban hành kịp thời, những tranh chấp có lẽ đã không xảy ra.

 

Theo quyết định số 08, ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng thì nhà để xe là phần sở hữu chung. Nhưng hiện tại, một số khu chung cư không xây nhà để xe, mà xây hầm để xe. Vậy hầm để xe có được coi là nhà để xe không? Để tránh những tranh chấp thì sự mập mờ này cũng cần phải có câu trả lời từ phía các cơ quan chức năng.