Cocobay Đà Nẵng và lời cảnh báo “vỡ trận” condotel

Nhà đầu tư đã kéo đến trụ sở của Cty CP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Empire Group) quận Tây Hồ, Hà Nội căng băng rôn, biểu ngữ đòi quyền lợi.Ảnh: Hoàng Sơn

Condotel "xì hơi"

Nếu không vay ngân hàng thì vay người thân, họ hàng, bạn bè... nhiều chủ sở hữu mua căn hộ condotel (căn hộ khách sạn) tại dự án Cocobay Đà Nẵng đã bằng những cách nào đó cùng với số tiền gom góp, chắt bóp của mình để cố gắng có đủ số tiền nộp cho chủ dự án là Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô (Empire Group).

Nộp đủ tối thiểu 95% tổng giá trị hợp đồng, họ sẽ đủ điều kiện được chủ dự án chi trả khoản thu nhập cam kết về lợi nhuận 12%/năm khi cho thuê lại chính tài sản đã mua từ chủ đầu tư. Đến nay, khi Công ty Thành Đô thông báo chấm dứt trả chi trả lợi nhuận như cam kết thì tất cả các nhà đầu tư đều "sốc", lo lắng như ngồi trên đống lửa. Họ lo sẽ tan cửa nát nhà và thực sự lo tiền đâu mà trả lãi vay ngân hàng?

Một chủ sở hữu căn hộ tại Cocobay Đà Nẵng nói trong nước mắt: "Mỗi người bỏ tiền đầu tư vào Cocobay Đà Nẵng ai cũng có mục đích cho đồng vốn của mình được sinh lời. Với tôi, vay ngân hàng để đầu tư mong có lợi nhuận cố định để nuôi hai con nhỏ ăn học, giờ thì phải gánh lãi vay thế này không biết phải làm thế nào?".

Được biết, đây không phải là lần đầu tiên một dự án condotel rơi vào tình trạng "vỡ trận" về cam kết lợi nhuận. Trước đó, năm 2017, thị trường condotel đã xôn xao với trường hợp dự án Bavico Nha Trang (số 2 Phan Bội Châu, TP. Nha Trang, Khánh Hòa). Dự án này từng khiến khách hàng bị hấp dẫn bởi mức cam kết lợi nhuận lên đến 15%/năm, tuy nhiên chủ đầu tư chỉ trả số tiền lợi nhuận đúng cam kết trong vài tháng đầu rồi sau đó xin giảm từ 15%/năm xuống còn 8%/năm.

Năm 2017 cũng là thời điểm bùng nổ của hàng loạt sản phẩm bất động sản mới, trong đó condotel nhanh chóng phát triển trở thành "điểm sáng" của bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam. Đây là mô hình đầu tư bất động sản có tiềm năng, với việc chia sẻ cả lợi ích lẫn rủi ro giữa doanh nghiệp bất động sản là "nhà đầu tư sơ cấp" với người mua các sản phẩm bất động sản là "nhà đầu tư thứ cấp" có kỳ vọng lợi nhuận cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng.

Nhiều người đã dự cảm về "bong bóng" condotel bắt đầu "xì hơi" khi cả chủ và khách mua có thể nhắm mắt mà cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8 -10%/năm, thậm chí đến 12-15%/năm trong vòng 5-10 năm. Các cam kết lợi nhuận này cao hơn nhiều so với thị trường trong khu vực như Phuket (Thái Lan) cam kết lợi nhuận 7% trong 3-5 năm đầu; Trung Quốc cam kết 5%; Bali (Indonesia) cam kết 7% trong 2-3 năm. Theo thống kê, trong giai đoạn 2017- 2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000- 29.000 căn condotel được chào bán, trong đó tập trung chủ yếu ở các thành phố biển. Trong khi đó, trên thực tế, pháp luật liên quan chưa phủ được đến loại hình kinh doanh này nên người mua không được cấp sổ hồng dẫn đến hàng loạt các rủi ro phát sinh.

Dự án nào sẽ theo chân Cocobay?

Ông Phan Lê Thành Long, Giám đốc Viện kế toán quản trị công chứng Australia tại Việt Nam.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc dự án Cocobay Đà Nẵng đơn phương chấm dứt chi trả lợi nhuận theo cam kết là điều đã được dự báo trước. Thậm chí, trong thời gian tới sẽ tiếp tục có những dự án condotel rơi vào tình cảnh tương tự. Khi "tuần trăng mật" kết thúc, mọi thứ sẽ trở về đúng bản chất ban đầu.

Nói về việc đầu tư vào condotel, ông Phan Lê Thành Long, Giám đốc Viện kế toán quản trị công chứng Australia tại Việt Nam cho rằng: Việc đầu tư vào condotel có thể xem như "lợi nhuận làm mờ mắt".

"Rất nhiều chuyên gia bất động sản đã đề cập việc các chủ đầu tư có thể tăng giá condotel cao hơn rất nhiều giá trị thật và lấy tiền chênh lệch đó để trả tiền cho nhà đầu tư. Cơ chế này gần như cơ chế huy động vốn trả lãi nghĩa là lấy tiền của người sau trả cho người trước", ông Long cho hay.

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh nhà ở miền Bắc & miền Trung Savills Việt Nam.

Còn ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh nhà ở miền Bắc & miền Trung Savills Việt Nam thì nói: "Về bản chất để xây dựng được một chương trình chính sách quản lý vận hành cho thuê thì mọi người phải nhìn vào bài toán tài chính người ta vẽ ra. Ví dụ trong 10 năm tỷ lệ hấp thụ phòng khách sạn như thế nào, nó có đúng hay không? Hầu hết, nhiều người không hiểu biết và không có kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn sẽ không biết được một khách sạn khi hoàn thiện và đi vào hoạt động, trong mấy năm đầu tỷ lệ phổ biến phòng khách sạn chiếm khoảng bao nhiêu phần trăm".

Giám đốc kinh doanh Savills cũng cho biết thông thường những đơn vị tư vấn về khách sạn và đơn vị quản lý khách sạn đều ghi nhận trong những năm đầu, mỗi khách sạn "ra đời" thì tỷ lệ mật độ phổ biến phòng rơi vào khoảng 30%, thậm chí cao hơn nữa chỉ 40%. Chưa kể trong những năm đầu tiên, chủ đầu tư các dự án này sẽ chi rất nhiều tiền làm quảng cáo, khuyến mại, truyền thông... để thu hút khách hàng. Như vậy sẽ ảnh hưởng đến doanh thu và ảnh hưởng trực tiếp đến cam kết lợi nhuận với khách hàng.

Nhiều ý kiến khác cũng cho rằng không phải chủ đầu tư nào cũng có kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn, resort. Đây là ngành nghề mới, không phải tự nhiên mà các quốc gia, tại các trường đại học của họ lại có chuyên ngành về khách sạn, quản lý du lịch, về quản lý vận hành khách sạn theo tiêu chuẩn 4 sao, 5 sao. Đây cũng là bài học trên thị trường để các nhà đầu tư thay vì chỉ nhìn vào câu chuyện cam kết lợi nhuận mà thiếu đi tính đánh giá về mặt thực tế của dự án. Ví dụ chất lượng, thiết kế của sản phẩm, đơn vị quản lý vận hành là ai, vị trí dự án ở đâu, những hiểu biết của các nhà đầu tư về bất động sản mà họ định đầu tư... liệu đã đủ chưa(?). Bên cạnh đó, việc cho vay hay góp vốn với các chủ đầu tư nhưng không có năng lực thẩm định đánh giá năng lực tài chính cũng là rủi ro lớn…

Sợ ôm nợ vì condotel, khách hàng tính khởi kiện Cocobay

 Nhóm Phóng Viên