Giá chung cư quá cao, nhà đầu tư quay lại đất nền ven đô

Từ đầu tháng 8 năm nay, nhóm của chị Trần Thị Ngọc (một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội) liên tục đi "săn" các quỹ đất rộng tại nhiều tỉnh thành quanh Hà Nội. Mới đây, nhóm chị Ngọc mua được một số lô đất tại Hoà Lạc... diện tích mỗi lô dao động 80 - 300 m².

“ Những khu vực này mấy năm nay đều có biến động giá tăng mạnh. Tuy nhiên, để có lợi nhuận tốt, chúng tôi sẽ tìm những mảnh đất đang nằm ở vùng trũng, giá chưa biến động nhiều, chỉ khoảng trên dưới 20 - 30 triệu đồng/m², nhưng theo đánh giá của chúng tôi là có nhiều tiềm năng ”, chị Ngọc nói.

Theo chị Ngọc, thị trường đất nền đang hồi phục rõ rệt, đặc biệt, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng từ 1/1/2026, giá nhà đất nhiều khả năng sẽ tăng nên đây là thời điểm tốt để các nhà đầu tư tranh thủ "săn hàng".

Ngoài Hoà Lạc, nhóm của chị Nhâm cũng mua số lượng lớn đất thương mại dịch vụ và đấu giá của người dân ở Hà Nội trong khu vực có nhu cầu chuyển nhượng. Nhà đầu tư này cho biết miễn là mức giá người bán đưa ra phù hợp thì nhóm sẽ xuống tiền mua.

Tương tự, từ 3 tháng nay, anh Trần Văn Tảo (Hà Nội) cùng bạn bè cũng khẩn trương tìm cơ hội xuống tiền vào phân khúc đất nền nằm xung quanh khu vực đường vành đai 4 Hà Nội. Hiện nhóm của anh đã hoàn thành một số giao dịch mua bán với tổng giá trị lên tới hàng chục tỷ đồng.

“ Hiện chúng tôi nhắm đến một số lô đất nằm ở vị trí trục đường lớn nhưng chưa thể hoàn tất giao dịch do chưa đạt được thỏa thuận về mức giá với chủ đất” , anh Tảo nói.

Theo anh Tảo, giá bất động sản một số khu vực gần vành đai 4 đang dần tăng trở lại so với thời điểm cuối năm 2024. Nhiều lô đất từng được rao bán cắt lỗ 10 - 30% trước đó hiện đều ghi nhận mức tăng giá trở lại.

Giữa tháng 11, chị Thanh Huyền, một môi giới đang bán chung cư tại phường Thanh Xuân đã chuyển sang bán đất nền Hòa Lạc khi nhận thấy tình hình giao dịch chậm chạp của chung cư Hà Nội.

Chị Huyền vẫn tiếp tục bán chung cư nhưng với thực tế trầm lắng hiện tại, chị cần đa dạng nguồn thu nên kiêm thêm cả bán đất nền. Trên thực tế, trước năm 2023, chị Huyền là môi giới chuyên bán đất nền và chỉ chuyển sang bán chung cư khi thị trường này sốt nóng.

“ Hiện căn hộ khó chốt vì giá cao, lãi vay tăng, dân đầu tư rút, còn khách mua thực thì cân đo nhiều, có động thái chờ giá giảm thời gian tới. Còn đất nền vùng ven có pháp lý rõ, vị trí kết nối tốt, ở những khu vực có biến động lớn về hạ tầng giao thông thì vẫn ghi nhận thanh khoản ổn thời điểm cuối năm. Mới chuyển sang bán đất nền được hơn tháng, tôi đã chốt được một lô ”, chị Huyền cho biết.

Cũng theo chị Huyền, các khu vực có lượng môi giới chuyển từ chung cư sang bán đất nền nhiều nhất là Hòa Lạc và Đông Anh. Hiện đất nền dễ tiếp cận khách đầu tư, đặc biệt tại những khu vực có biến động về hạ tầng do biên độ tăng giá kỳ vọng lớn hơn căn hộ nội đô vốn giá đã rất cao. Ngoài ra, tâm lý "mua đất thì không sợ mất giá" đặc biệt mạnh trong nhóm khách hàng vốn trung bình khá. Điều này khiến môi giới chuyển hướng khi thị trường chung cư không còn sôi động.

Đất nền vùng ven vẫn còn tiềm năng

Theo các chuyên gia, bất động sản vùng ven Hà Nội như khu vực Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thanh Trì, Thường Tín, Thanh Oai (huyện cũ)... đang thu hút sự quan tâm của cả nhà đầu tư và người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là đất nền và các dự án nhà ở cao tầng, thấp tầng nhờ vào sự kết hợp của nhiều yếu tố, từ hạ tầng, giá cả đến môi trường sống.

Giá đất nền tại một số khu vực đã tăng đáng kể, cho thấy xu hướng tăng giá tích cực sau một năm.

Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) trên thị trường thứ cấp, giao dịch và giá sản phẩm thấp tầng, đất nền cũng ghi nhận tăng mạnh, nhất là khu vực vùng ven Hà Nội, nhờ hưởng lợi từ hàng loạt các dự án mới triển khai có giá bán cao. Thậm chí nhiều căn biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang nhiều năm được rao bán với mức giá tăng tới 30%, thậm chí gấp đôi so với năm 2023.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - nhận định, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển, tìm kiếm những phân khúc, thị trường mới.

Chuyên gia cho rằng, diễn biến thị trường gần đây cho thấy, xu hướng dịch chuyển của nhà đầu tư đang từng bước được định hình và khá rõ nét. Nhóm khách hàng có tài chính bắt đầu chuyển hướng tìm kiếm vùng đất mới ven đô do họ gần như không có cơ hội để đầu tư tại thị trường trung tâm Hà Nội khi giá bất động sản, chung cư, biệt thự, liền kề đều quá cao.

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes, cho rằng dòng tiền cuối năm sẽ có xu hướng dịch chuyển, tìm kiếm những phân khúc, thị trường mới và đất nền ven đô sẽ là lựa chọn của nhiều người.

Quan sát diễn biến thị trường thời gian gần đây, ông Chung khẳng định xu hướng dịch chuyển này đang từng bước được định hình và khá rõ nét. Nhóm khách hàng có trong tay tài chính 5 -10 tỷ đồng đã bắt đầu chuyển hướng tìm kiếm vùng đất mới do họ gần như không có cơ hội để đầu tư tại thị trường Hà Nội khi giá chung cư, biệt thự, liền kề đều quá cao.

Cũng theo ông, thị trường đã và đang hình thành một thế hệ nhà đầu tư chuyên nghiệp và bài bản. Khẩu vị của họ là hướng tới các sản phẩm có nhà trên đất, đi kèm các tiện ích, dịch vụ thiết yếu, tức là họ đề cao tính bền vững của sản phẩm.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cũng cho biết, khi giá chung cư tăng quá cao, nhà đầu tư sẽ tìm đến "vùng đất mới" và xu hướng tìm kiếm đất nền ven đô Hà Nội là tất yếu vì khi nội đô có quỹ đất, dự án và nguồn cung hạn chế, thành phố buộc phải đầu tư phát triển hạ tầng, giảm tải áp lực nội đô, giãn dân ra các vùng ven.

Bên cạnh đó, hiện nay các khu đô thị mới ở những khu vực xa trung tâm được đầu tư tiện ích đồng bộ, chất lượng giao dịch ngày càng tăng khiến người dân cởi mở hơn với việc dịch chuyển ra khu vực này.

“ Do nhà đầu tư có xu hướng chuyển dịch ra khu vực vùng ven, nên thị trường bất động sản một số khu vực đang có hiện tượng tăng giá một cách vô căn cứ. Nhà đầu tư có nhu cầu tìm mua phân khúc này cần lưu ý, tránh cuốn theo những cơn sốt ảo, nhất là khi thị trường đang trong giai đoạn đầu của chu kỳ mới ”, vị lãnh đạo lưu ý.