Không nhận thế chấp sổ hồng là sai luật

* Thưa ông, vấn đề là có địa phương áp dụng quy trình cấp giấy chứng nhận giấy hồng mới, nhưng có địa phương vẫn chưa áp dụng?

Đó là trách nhiệm của các địa phương và họ phải làm, chứ không thể nói khó khăn mà không làm. Hiện nay, không có gì vướng mắc cả, tất cả các văn bản hướng dẫn rất cụ thể rồi.

* Những địa phương không chịu triển khai cấp giấy hồng cho người dân thì tới đây sẽ xử lý như thế nào?

Bộ Xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước và có trách nhiệm nhắc nhở, yêu cầu các địa phương phải triển khai. Địa phương có trách nhiệm trước Chính phủ, trước nhân dân phải làm những việc đó, đừng để ách tắc ở chỗ nào. Bộ Xây dựng bây giờ cũng không có chế tài nào để phạt địa phương cả.

* Có ý kiến của người dân cho rằng, khi cầm sổ hồng đi thế chấp thì ngân hàng không nhận thế chấp?

Nếu như ngân hàng nào không nhận thế chấp sổ hồng thì ngân hàng đó làm sai luật. Trước khi có Luật Nhà ở thì việc giao dịch nhà ở thực hiện theo Bộ Luật Dân sự. Trong Bộ Luật này có quy định một tài sản có thể thế chấp nhiều lần, tại nhiều nơi, miễn là giá trị các thế chấp đó  nhỏ hơn giá trị của tài sản thế chấp (tức tổng giá trị thế chấp không được lớn hơn giá trị nhà thế chấp).

Trước đây yêu cầu phải đăng ký để bảo vệ quyền lợi cho người nhận thế chấp khi mà người vay không thanh tóan được thì phải phát mãi tài sản đó. Nhưng hiện nay, khi thấy việc thế chấp nhiều nơi có những bất cập nên Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở. Trong luật có nói rằng cho phép chủ sở hữu nhà có thể thế chấp tài sản để vay nhiều lần, nhưng tổng giá trị số vay đó nhỏ hơn giá trị tài sản thế chấp và chỉ được vay ở một tổ chức tín dụng. Bên thế chấp có quyền được giữ sổ đỏ trong thời gian thế chấp nếu như hai bên không có thỏa thuận khác. Do vậy, việc đăng ký thế chấp chẳng còn có ý nghĩa gì cả.

Tuy nhiên, để phục vụ công tác quản lý nhà nước và tránh gian lận trong thế chấp, trong Nghị định 90 hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở có yêu cầu, khi nhận thế chấp và khi giải chấp (khi hoàn thành nghĩa vụ giữa bên vay và bên cho vay) thì khi nhận thế chấp ngân hàng phải có thông báo cho cơ quan quản lý nhà biết. Và khi giải thế chấp cũng phải thông báo. Trong quá trình nhận được thông tin và cơ quan quản lý nhà thấy rằng nhà đó có người thế chấp rồi thì phải thông báo cho người nhận thế chấp biết để không cho vay nữa.

* Về mặt quản lý là như vậy, nhưng qua tiếp xúc với người dân cũng như ngân hàng thì họ cho rằng khó khăn hiện nay nằm ở chỗ Bộ Xây dựng không cho phép ghi nhận việc thế chấp trên giấy hồng?

Bây giờ Luật Nhà ở và Nghị định 90 không yêu cầu người dân phải đăng ký thế chấp thì việc gì phải ghi vào giấy hồng. Thế chấp là phải có hợp đồng, tôi ký hợp đồng là vay của anh là 500 triệu, tôi thế chấp nhà giá một tỷ. Hai bên ký với nhau và như vậy sổ hồng anh cầm rồi thì việc gì phải đăng ký nữa. Luật không yêu cầu phải đăng ký.

* Trường hợp cơ quan quản lý nhà hoặc tổ chức tín dụng không nhận được thông báo của nhau thì phải xử lý như thế nào trong khi nhu thế chấp của người dân không thể đợi lâu hơn, thưa ông?

Không. Cái này chỉ là thông báo thôi chứ không có giá trị pháp lý. Tôi thông báo cho anh biết là tôi nhận thế chấp cái này. Nếu có xảy ra tranh chấp, khi xử lý chỉ căn cứ trên hợp đồng giữa bên nhận thế chấp và bên thế chấp.

* Nhưng thông báo này cũng là căn cứ để ngân hàng biết trường hợp này đã thế chấp trước đó chưa?

Khi cho vay thì tổ chức tín dụng đã thỏa thuận với người dân là nhận sổ hồng rồi còn lấy đâu ra mà thế chấp lần nữa.

* Ví dụ trường hợp sổ hồng này đã thế chấp ở nơi khác thì ngân hàng làm sao biết?

Trường hợp này sẽ không xảy ra, khi tôi cho anh vay tiền thì tôi phải cầm cái gì đấy, tôi phải giữ sổ hồng.

* Nhưng theo quy trình thì khi cơ quan quản lý nhà thông báo với ngân hàng là nhà này chưa thế chấp thì ngân hàng mới tiến hành cho thế chấp?

Đâu có chuyện ấy, anh có sổ hồng tức là anh chưa thế chấp đâu cả. Ngân hàng có trách nhiệm thông báo với cơ quan quản lý là ngôi nhà này đã thế chấp, nếu cơ quan quản lý nhà thấy rằng có vấn đề gì đấy như lừa đảo họăc thế chấp rồi mà dùng giấy hồng “rởm” để thế chấp thì lúc này cơ quan quản lý nhà mới thông báo.

Do vậy, cơ quan quản lý nhà không có trách nhiệm phản hồi lại cơ quan tín dụng, nếu việc thế chấp đấy là bình thường. Tức sổ hồng chỉ có một, khi anh mang thế chấp thì ngân hàng phải giữ sổ hồng lại.

* Hiện nay cũng không có quy định rõ thời gian thông báo là bao lâu  từ phía cơ quan quản lý nhà đối với bên nhận thế chấp?

Việc cho vay tiền là quyền của ngân hàng với người dân, cơ quan quản lý nhà chỉ biết việc ấy thôi chứ không quản lý việc thế chấp. Tôi chỉ nắm được thông tin là anh đã thế chấp nhà rồi, chứ không quy định phải phản hồi.

* Thưa ông, khi người dân làm đầy đủ thủ tục nhưng vẫn không được thế chấp thì sẽ giải quyết như thế nào?

Nếu ai đi thế chấp mà ngân hàng không cho vay vì lý do không có thông báo từ cơ quan quản lý nhà thì cứ đưa lên Cục Quản lý nhà, cứ gọi điện về cho cục, nêu lý do lên, chúng tôi sẽ có ý kiến với ngân hàng. Việc không cho thế chấp là làm sai luật và gây phiền hà cho dân.

* Xin cảm ơn ông!

Việt Hưng