Quy định mới về thủ tục sang tên sổ đỏ khi nhận thừa kế

Sang tên sổ đỏ khi nhận thừa kế là gì?

Sang tên sổ đỏ khi nhận thừa kế là thủ tục đăng ký biến động đất đai, chuyển quyền sử dụng đất/nhà ở từ người đã mất sang người thừa kế hợp pháp (theo di chúc hoặc pháp luật). Đây là bước cuối cùng để hợp thức hóa, đứng tên chính chủ trên "Sổ đỏ" (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Các hình thức thừa kế sổ đỏ 

Người thừa kế nhận thừa kế sổ đỏ theo hình thức di chúc hoặc theo pháp luật

Thừa kế sổ đỏ theo di chúc

Di chúc gồm di chúc miệng và di chúc bằng văn bản. Căn cứ Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015, di chúc bằng văn bản bao gồm:

- Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng.

- Di chúc bằng văn bản có người làm chứng.

- Di chúc bằng văn bản có công chứng.

- Di chúc bằng văn bản có chứng thực.

Thừa kế sổ đỏ theo pháp luật

Căn cứ khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất được chia theo pháp luật trong những trường hợp sau:

- Không có di chúc.

- Di chúc không hợp pháp.

- Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

- Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Ngoài ra, thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản là quyền sử dụng đất sau:

- Phần di sản không được định đoạt trong di chúc.

- Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật.

- Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

Những trường hợp này bắt buộc phải làm lại sổ đỏ theo mẫu mới 2026

GĐXH - Năm 2026, những trường hợp nào phải làm lại sổ đỏ theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP? Dưới đây là những thông tin cụ thể bạn đọc có thể tham khảo.

Thủ tục sang tên sổ đỏ khi nhận thừa kế theo quy định mới nhất

Bước 1. Kê khai di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có đất

Theo Điều 57 Luật Công chứng 2014, hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

- Giấy đề nghị khai nhận di sản thừa kế

- Giấy tờ chứng minh quyền thừa kế:

Đối với thừa kế theo pháp luật: Giấy khai sinh, sổ hộ khẩu, CCCD…

Đối với thừa kế theo di chúc: Di chúc hợp lệ

- Giấy tờ chứng minh tài sản thừa kế: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ xe, sổ tiết kiệm...

- Bản kê khai di sản thừa kế: Liệt kê tất cả tài sản của người để lại di sản, giá trị và tình trạng tài sản.

Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ và đúng quy định, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã/phường nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại UBND cấp xã/phường nơi tạm trú của người đó.

Nếu không xác định được cả hai nơi này thì sẽ thực hiện niêm yết tại UBND cấp xã/phường nơi có bất động sản của người để lại di sản.

Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo Điều 57 Luật Công chứng 2014.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất (nộp hồ sơ sang tên)

Giấy tờ cần chuẩn bị

Theo Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người thừa kế phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK.

- Giấy chứng nhận đã cấp (bản gốc).

- Hợp đồng/văn bản chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Giấy tờ về quyền hưởng di sản thừa kế

Trường hợp người thừa kế là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu 01/LPTN.

- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế/Văn bản khai nhận di sản (có công chứng).

- Giấy tờ khác, như CCCD, giấy xác nhận nơi cư trú...

Thủ tục: Thực hiện tương tự như đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở trên.

Sau khi niêm yết, nếu không có bất cứ khiếu nại hay tố cáo gì thì công chứng viên sẽ lập văn bản khai nhận di sản thừa kế và thông báo cho các bên về việc đã hoàn tất thủ tục. Các bên cần nộp đầy đủ phí công chứng theo yêu cầu.

Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian trên không tính các khoảng thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã/phường; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; thời gian trưng cầu giám định.

Lưu ý: Vì những người thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau nên nếu muốn tài sản để cho riêng cá nhân nào đó thì những người còn lại phải lập 01 văn bản từ chối nhận di sản (có công chứng).

Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, người nhận thừa kế giấy tờ đầy đủ đi làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận.

Năm 2026, thủ tục sang tên sổ đỏ khi nhận thừa kế có mất phí không?

Theo quy định, sang tên sổ đỏ khi nhận thừa kế (giữa cha mẹ, vợ chồng, anh chị em ruột...) được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, vẫn mất các chi phí về công chứng văn bản khai nhận di sản, phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc (nếu có) và lệ phí cấp sổ mới.

Các chi phí cần nộp chi tiết khi làm sổ đỏ:

Lệ phí công chứng/chứng thực: Phí văn bản khai nhận/phân chia di sản thừa kế, tính theo giá trị di sản (thường từ 500.000đ - 1.000.000đ hoặc theo % giá trị).

Phí thẩm định hồ sơ: Thường là giá trị chuyển nhượng (tối đa 5.000.000đ).

Lệ phí cấp sổ đỏ mới: Khoảng 100.000 - 300.000đ tùy địa phương.

Chi phí khác: Phí đo đạc, tách thửa (nếu có).

Lưu ý: Nếu thừa kế không đúng hàng thừa kế theo pháp luật, vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân (10%) và lệ phí trước bạ (0,5%).

Phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có văn bản phân chia/khai nhận di sản. Nếu quá hạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định về quản lý đất đai.

Đất đang bị tranh chấp có sang tên được sổ đỏ không?

Theo quy định Luật Đất đai 2024, việc sang tên sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) khi đất đang có tranh chấp được quy định rất chặt chẽ. Dưới đây là các điểm cần lưu ý:

Để có thể chuyển nhượng, tặng cho (sang tên), thửa đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp thừa kế đặc biệt).

- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bản án/quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, nếu đất đang trong quá trình tranh chấp và chưa có văn bản giải quyết cuối cùng thì không thể thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ.

5 loại phí bắt buộc phải nộp khi sang tên sổ đỏ 2026 theo quy định mới nhất

GĐXH - Khi sang tên sổ đỏ năm 2026, bên bán và bên mua cần chuẩn bị ngân sách cho 5 loại chi phí chính. Đó là những loại phí nào?

Thêm 2 trường hợp được cấp sổ đỏ lần đầu từ năm 2026

GĐXH - Năm 2026, các quy định của Luật Đất đai 2024 đã đi vào thực tế một cách ổn định. Theo đó Nghị quyết 254/2025/QH15 đã bổ sung 2 trường hợp được cấp sổ đỏ lần đầu. Đó là những trường hợp nào?