Thuế thu nhập cá nhân ủy quyền giao dịch BĐS: Khó tránh khỏi thu oan

 

Chỉ khi những bất động sản đã chuyển nhượng dưới hình thức hợp đồng uỷ quyền được mang đi bán lại thì cơ quan thuế mới phát hiện, lâu nay một khoản thu không nhỏ từ bất động sản đã bị “lách” êm xuôi. Dù còn những băn khoăn về mặt pháp lý nhưng Cục Thuế Hà Nội đã thu thuế loại giao dịch này, không ít người vì vậy phải ngậm ngùi chịu đến 2 lần thuế.

 

Không ít những căn hộ chung cư ở Hà Nội đã được mua dưới hình thức uỷ quyền và chủ nhân của nó sẽ phải chịu thuế kép nếu muốn bán (ảnh chỉ mang tính minh họa). Ảnh: IT

 

Hà Nội đã bắt đầu thu

Trao đổi với PV Báo GĐ&XH ngày 6/5, ông Nguyễn Hồng Thái, Trưởng phòng Quản lý các khoản thu từ đất (Cục Thuế Hà Nội) cho biết, ngay sau khi nhận được chỉ đạo của Tổng cục Thuế tại Công văn 1133, ngày 5/4, Cục thuế Hà Nội đã tiến hành thu thuế đối với tất cả các giao dịch uỷ quyền chuyển nhượng bất động sản. Hiện chưa có con số thống kê cụ thể số hợp đồng uỷ quyền giao dịch bất động sản thuộc diện phải thu đã chuyển đến cơ quan thuế, tuy nhiên số lượng rất nhiều. “Quận nào cũng nhiều. Quận nào có càng nhiều các khu chung cư thì số hợp đồng uỷ quyền càng nhiều hơn”, ông Thái nói.

Theo ghi nhận từ Cục Thuế Hà Nội, những hợp đồng chuyển nhượng dưới dạng uỷ quyền được chuyển đến cơ quan thuế chủ yếu là các loại hợp đồng uỷ quyền mua bán chung cư; nhà, đất không đủ giấy tờ hợp lệ (chưa có sổ đỏ - sổ hồng - PV). Ngoài ra, còn phải kể đến những đối tượng tỉnh ngoài muốn mua nhà ở Hà Nội mà không đủ điều kiện do quy định phải có hộ khẩu thường trú ở thành phố. Loại hợp đồng mua bán uỷ quyền này có thể xuất hiện ở nhiều địa phương, nhưng chủ yếu tập trung tại các địa bàn có thị trường bất động sản phát triển như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Bình Dương... Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên phát hiện ra dấu hiệu thất thoát thuế từ hoạt động uỷ quyền giao dịch bất động sản. Ông Thái nói: “Ngay khi phát hiện, chúng tôi đã có công văn hỏi Tổng cục Thuế để tránh những thất thoát cho ngân sách”.

Do hợp đồng uỷ quyền giao dịch bất động sản là một hợp đồng dân sự, hoàn toàn không thể hiện quan hệ mua, bán giá trị tài sản nên hiện nay Cục Thuế Hà Nội đang áp dụng thu thuế loại giao dịch này theo điều khoản thu với những loại chuyển nhượng không thể định rõ giá trị hàng hoá chuyển nhượng. Ông Thái giải thích: “Cục Thuế Hà Nội sẽ định giá tài sản bất động sản mua bán theo hợp đồng uỷ quyền giao dịch theo khung giá đất, giá xây dựng của thành phố trừ đi phần khấu hao. Đây cũng là cách tính thuế với các loại giao dịch mà giá chuyển nhượng thấp bất thường hoặc không đủ giấy tờ pháp lý để xác định giá trị hàng hoá chuyển nhượng”.

Bất công

Với cách tính thuế như thế, rõ ràng những người mua nhà dưới hình thức uỷ quyền sẽ chịu hết phần thiệt về mình. “Chẳng hạn, trường hợp ông A bán cho ông B (người mua) một căn chung cư dưới hình thức hợp đồng uỷ quyền, nay ông B lại bán cho ông C. Khi đó, ông B sẽ phải chịu 2 lần thuế”, ông Nguyễn Bá Dũng, Trưởng Văn phòng Công chứng Hồ Gươm (Hà Nội) phân tích. Lần thuế thứ nhất là thuế chuyển nhượng của ông B cho ông C và lần thuế thứ hai là thuế truy thu từ giao dịch uỷ quyền trước đây giữa ông A và ông B. Về nguyên tắc, ông A (chủ sở hữu đầu tiên) sẽ là người chịu khoản thuế này, nhưng vì ông A đã uỷ quyền hết cho ông B (người mua), nên ông B sẽ phải chịu thay. Sau đó có thể ông A sẽ hoàn lại khoản thuế đã đóng hộ cho ông B nếu hai người có thoả thuận bổ sung, nhưng thực tế trường hợp này rất hiếm xảy ra.

Ông Nguyễn Hồng Thái cho biết, đến nay sau hơn một tháng triển khai thu loại thuế này thì “người ta vui vẻ nộp” vì đa phần những người mua, bán căn hộ này là những người làm ăn kinh doanh. Họ đều muốn giải quyết nhanh công việc và tránh những rắc rối. Cũng có những trường hợp “thu oan”, chẳng hạn, những người ngoại tỉnh, không có hộ khẩu Hà Nội phải nhờ người khác đứng tên mua thay, nhưng những trường hợp này không nhiều. “Cơ quan thuế không đủ nhân lực để thẩm định hết những trường hợp này nên không thể phân loại và miễn trừ cho những trường hợp như thế được”, ông Thái nói. Mặt khác, nếu người mua qua hình thức uỷ quyền chỉ mua để ở, không phát sinh mua bán thì cơ quan thuế cũng không thể phát hiện để thu những trường hợp này.

Cơ quan thuế không thể nhắm mắt làm ngơ trước khả năng thất thoát một nguồn thu ngân sách lớn từ hoạt động uỷ quyền giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, nếu tiến hành đánh thuế với hình thức này thì lại gặp những vướng mắc về mặt cơ sở pháp lý như Báo GĐ&XH đã phản ánh ở số 55 (ra ngày 9/5). Mặt khác, được biết hiện nay vẫn chưa có một công văn chỉ đạo thống nhất cho cả nước tiến hành việc thu thuế đối với các giao dịch uỷ quyền, hiện mới có hai địa phương là Hà Nội và Hải Phòng tiến hành thu loại thuế này. Như vậy sẽ khó tránh khỏi sự bất công bằng giữa các địa phương khác nhau với khoản thuế này.

 

Đắc Kiên