Vì sao giá nhà không thể hạ?

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, trong 10 năm qua, giá địa ốc đã tăng hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân tăng trưởng hai chữ số, thậm chí gấp nhiều lần so với cùng kỳ. Hiện nay, dù thị trường chững lại nhưng phân khúc chung cư vẫn giữ được đà tăng.

Tương tự, Savills Việt Nam chỉ rõ, trong quý III/2023, giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư đã đạt 54 triệu đồng/m2, tăng trong 19 quý liên tiếp và tăng hơn 77% so với quý I/2019.

Theo các chuyên gia, dù giá nhà đã tăng cao nhưng vẫn chưa thể hạ trong ngắn hạn. Nguyên nhân là do nhiều chi phí cấu thành nên giá tăng cao như: giá đất, giá vật liệu xây dựng, lãi vay...

Ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh phân tích, giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: giá đất, chi phí xây dựng, tính pháp lý…Những yếu tố này nếu tác động cùng lúc sẽ khiến doanh nghiệp không dễ giảm giá bất động sản.

Cụ thể, đối với một dự án bất động sản, chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra. Bình quân tại các khu vực đô thị, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư, 20-30% giá thành nhà liền kề thấp tầng và khoảng 50% giá thành biệt thự.

Trong những năm gần đây, giá đất tăng 15 - 30%, đẩy giá nhà cũng đội lên 2 - 8%.

Không chỉ giá đất, những năm gần đây, các nguyên vật liệu xây dựng như sắt, thép, cát...cũng đồng loạt tăng mạnh. Đơn cử, giá sắt, thép tăng khoảng 15 - 20%, trong khi chi phí nguyên vật liệu chiếm 65-70% giá trị dự toán xây dựng công trình.

Ngoài ra, chi phí để triển khai dự án cũng bị đội lên vì những vấn đề về pháp lý còn nhiều vướng mắc làm thời gian thi công kéo dài. Ông Tuấn cho biết, có những dự án mất tới 4 -5 năm mới có thể hoàn thiện thủ tục pháp lý. Việc hoàn thiện pháp lý cho dự án không đơn giản chỉ là doanh nghiệp đến sở rồi sẽ có công văn mà phải chờ các sở, ban, ngành liên quan có ý kiến. Thời gian chờ đợi thủ tục phải theo quy định nhưng thường là trễ hẹn.

“ Thời gian làm thủ tục pháp lý rất lâu và ảnh hưởng lớn đến chi phí doanh nghiệp ”, ông Tuấn nói.

Ông Tuấn cũng nêu thêm dẫn chứng, nếu doanh nghiệp mua một lô đất 500 tỷ đồng thì mỗi năm mất 10% chi phí lãi vay, tức 50 tỷ đồng. Chi phí này doanh nghiệp buộc phải cộng vào giá.

“ Nhiều doanh nghiệp giờ bị mắc kẹt vì nếu giảm giá bán sẽ lỗ nặng, còn nếu không giảm giá thì sẽ không bán được hàng. Chính vì vậy, với nhiều dự án chưa thực hiện, nhiều chủ đầu tư không muốn xây dựng mà tìm đổi tác chuyển nhượng ”, ông Tuấn chia sẻ.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa cũng cho biết, một rào cản lớn khiến giá thành bất động sản khó giảm là chi phí đầu tư đã quá cao.

" Trong cơ cấu giá thành dự án hiện nay, chi phí xây dựng đã tăng gần gấp đôi so với 4-5 năm trước, từ 7-7,5 triệu đồng/m3 hiện tăng lên hơn 12 triệu đồng/m2 ”, ông Quang cho hay.

Bên cạnh đó, theo ông Quang, muốn kéo mặt bằng giá bất động sản xuống rất khó vì trên thị trường không chỉ có các doanh nghiệp trong nước mà còn rất nhiều chủ đầu tư nước ngoài.

Theo đó, các tập đoàn nước ngoài đầu tư dự án thường chọn phân khúc cao, vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và chất lượng sản phẩm cao hơn dự án của các chủ đầu tư trong nước nên giá không thể thấp. Khi bán sản phẩm ra thị trường, họ luôn tính cho đầu ra 2-3 năm sau nên mức giá thường rất cao. Các doanh nghiệp nước ngoài có ưu thế về nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn nên cũng không chịu áp lực giảm giá bán.

Còn theo TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DGCapital, có quá nhiều lý do khiến chủ đầu tư dự án bất động sản không chọn giảm pháp giảm giá nhà.

Trong đó, có thể thấy khi triển khai một dự án thì chủ đầu tư đã thế chấp cả đất và tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn ngân hàng. Việc giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm tại ngân hàng, trong khi đó chủ đầu tư không còn tài sản khác để bổ sung cho các khoản vay.

Bên cạnh đó, nhiều dự án vì vướng pháp lý nên phải mất nhiều năm đến nay mới có thể triển khai mở bán. Chủ đầu tư trong khoảng thời gian đó vẫn phải gánh các khoản chi phí lãi vay, chi phí đất ngày càng tăng.