Vỡ mộng săn nhà cho thuê lại
Ngày càng nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia vào thị trường thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê từng phòng, tuy nhiên thị trường không "màu hồng" như họ nghĩ.
Sau một thời gian tiếp xúc với nhiều chủ nhà cho thuê, anh Mạnh Cường - một môi giới bất động sản ở TP.HCM - cũng tập tành trực tiếp đầu tư. Tính toán ban đầu của anh có thể cho mức lãi ròng hàng tháng lên đến 40 triệu đồng và có thể thu hồi vốn sau 9 tháng.
Nhưng thực tế, trong suốt một năm khai thác, mỗi tháng anh lỗ 10-20 triệu đồng.
Đếm cua trong lỗ
Anh Cường thuê một căn nhà gần đại học để làm ký túc xá ở quận 9 cũ (nay thuộc TP Thủ Đức, TP.HCM). Bên cạnh khoản tiền thuê nhà hàng tháng 18 triệu đồng, anh đầu tư thêm 350 triệu đồng để sửa sang, khai thác 62 giường ký túc xá với giá cho thuê 1,4-1,45 triệu đồng/tháng.
Anh ước tính doanh thu 85 triệu đồng/tháng, trừ đi chi phí quản lý vận hành khoảng 20-25 triệu đồng và tiền thuê nhà 18 triệu đồng thì còn lãi ròng 40 triệu đồng. Như vậy, chỉ sau 9 tháng anh có thể thu hồi vốn, do đó anh sẵn sàng thuê nhà chỉ với thời hạn 3 năm, đồng thời chấp nhận mỗi năm tăng 10% tiền thuê nhà theo đề nghị của chủ nhà.
Tuy nhiên, trên thực tế, trong suốt một năm khai thác anh chỉ cho thuê được 14-24 giường, thu về 20-32 triệu đồng/tháng. Trừ đi chi phí quản lý vận hành và tiền thuê nhà, anh lỗ đều 10-20 triệu đồng mỗi tháng.

Thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại không lãi nhiều như tính toán của nhiều nhà đầu tư. Ảnh: Quỳnh Danh.
Dù không đến mức lỗ như anh Cường nhưng chị Thu An, người đang đứng ra cho thuê một căn nhà 17 phòng ở quận 10, TP.HCM, cũng chỉ kiếm được khoảng 4-8 triệu đồng/tháng.
"Mỗi tháng tôi tốn hơn 5 triệu đồng chi phí cố định như bảo trì thang máy, máy lạnh, sửa chữa lặt vặt, vệ sinh dọn dẹp, Internet, dọn rác..., chưa kể chi phí quảng cáo môi giới cho thuê phòng tốn hơn nửa tháng tiền phòng.
Lúc nào cũng trống 2-3 phòng, nên cuối cùng tôi chỉ thu về được tầm 80 triệu đồng/tháng, trừ chi phí quản lý vận hành, môi giới cho thuê, tiền thuê nhà 60 triệu đồng, tôi chỉ còn 10-14 triệu đồng.
Với hợp đồng thuê nhà 5 năm và chi phí ban đầu 400 triệu đồng để cải tạo, trang bị nội thất, khấu hao hàng tháng phải đến 6-7 triệu đồng, số tiền còn lại không còn bao nhiêu", chị An cho biết.
Làm sao tránh bẫy lợi nhuận "ảo"?
Trao đổi với Zing, ông Bùi Minh Thức, đại diện TSA Land, cho biết cách đây vài năm khi mới khởi nghiệp, thị trường cho thuê chưa có nhiều bên cung cấp dịch vụ nên việc kinh doanh khá thuận lợi. Nhưng hiện tại, ngày càng nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia khiến thị trường bị loạn.
"Giá thuê bị đẩy lên cao, các bên cạnh tranh gay gắt để thuê được căn nhà tốt, trong khi nguồn cầu có dấu hiệu chững lại", ông nói.
Đó là lý do sau một thời gian đi thuê sỉ các tòa nhà rồi cải tạo thành căn hộ dịch vụ cho thuê. Do vậy, một số doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cho thuê văn phòng. Ông ước tính chi phí vận hành một tòa nhà căn hộ dịch vụ gấp đôi tòa nhà văn phòng.
Những người tay ngang chưa có nhiều kinh nghiệm, vốn mỏng thì khả năng cao sẽ không trụ nổi.
Ông Bùi Minh Thức, đại diện TSA Land
"Đối với lĩnh vực thuê sỉ rồi cho thuê lại, cần phải làm theo hệ thống để đảm bảo được nguồn vốn ổn định, nếu lỗ thì có thể san sẻ dòng tiền từ căn này sang căn khác.
Còn những người tay ngang chưa có nhiều kinh nghiệm thường không tính toán hết các chi phí vận hành, nếu vốn mỏng thì khả năng cao sẽ không trụ nổi trong thị trường này", ông Thức nhìn nhận.
Thực tế, trong trường hợp của anh Cường, nếu không thể tìm được người để sang lại, anh phải chịu mất hơn 80% chi phí đầu tư ban đầu. Tuy nhiên, chủ nhà yêu cầu bên thuê lại vẫn phải chấp nhận thực hiện tiếp các điều kiện như trong hợp đồng đã kí với anh.
Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản, những trường hợp này đã nằm trong tính toán từ trước của chủ nhà, do đó họ thường chỉ ký hợp đồng thuê tối thiểu 3 năm, trung bình 5 năm trở lên.
"Một khi bên thuê sỉ kinh doanh thua lỗ, họ sẽ phải tự tìm người thuê sau sang lại với rất nhiều chiêu trò làm tăng doanh thu - thu nhập ảo để tìm cách gỡ lại càng nhiều vốn đã bỏ ra càng tốt. Trong chu kỳ thua lỗ này, giá của người thuê trước sẽ được chủ nhà lấy làm tham chiếu tiếp cho người thuê sau, vì bên thuê sỉ phải tự tìm người khác sang lại nên chủ nhà cũng không cần giảm giá cho người thuê mới", ông Kiên nhấn mạnh.

Nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những căn nhà cho thuê sỉ giá cao. Ảnh: H.B.
Để hạn chế rủi ro, vị chuyên gia này cho rằng nhà đầu tư cần tránh "bẫy" trả giá cao hơn thị trường để giành quyền khai thác. Đồng thời, giữa một rừng thông tin được chủ nhà, người thuê trước và môi giới đưa ra, nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng để tìm ra doanh thu thật và lợi nhuận thật.
Theo ông, doanh thu thực tế cần phải được tính toán dựa trên nhiều yếu tố, như giá thuê khả thi tại khu vực, số lượng chính xác từng loại phòng và khả năng lấp đầy của từng phân khúc. Trong đó, nhà cho thuê nguyên căn thường chỉ cho thuê được 60-95% số phòng.
Đồng thời, trong bài toán tài chính nhẩm tính ban đầu, nhà đầu tư cũng không được bỏ quên các loại chi phí quản lý vận hành, chi phí hành chính và thuế kinh doanh, cũng như một phần quan trọng khác là khấu hao đầu tư ban đầu.
"Chỉ cần tính sai một loại chi phí và tỷ lệ khai thác bị trống trên 15%, suất đầu tư thuê sỉ nhà nguyên căn để cho thuê lẻ coi như không còn lợi nhuận, trống trên 25% chắc chắn âm vốn", ông Kiên khẳng định.

Tài chính khoảng 700 triệu đồng chọn mua xe MPV 7 chỗ nào ngon, bổ: Mitsubishi Xpander hay Toyota Veloz Cross rẻ hơn?
Giá cả thị trường - 15 giờ trướcGĐXH - Với tầm giá khoảng 700 triệu, người tiêu dùng Việt Nam có nhiều sự lựa chọn cho 1 chiếc xe 7 chỗ ngồi ở phân khúc MPV cỡ nhỏ, bao gồm cả xe xăng, xe hybrid và xe thuần điện.

Giá vàng hôm nay 31/8: Vàng SJC, PNJ, DOJI, vàng nhẫn ở mức bao nhiêu sau khi tăng hơn 128 triệu đồng/lượng?
Giá cả thị trường - 18 giờ trướcGĐXH - Giá vàng hôm nay tại thị trường trong nước và thế giới đồng loạt tăng. Trong khi giá vàng SJC tại thị trường trong nước tăng rất mạnh neo ở mốc 130,6 triệu đồng/lượng bán ra.

Xuất hiện ngân hàng có lãi tới 6,8% khi gửi 100 triệu đồng
Giá cả thị trường - 2 ngày trướcGĐXH - Có ngân hàng áp dụng mức lãi suất trên 6%/năm, trong đó, kỳ hạn 6 tháng lãi suất 6,0%/năm; 7 tháng là 6,1%/năm; 12 tháng là 6,5%/năm; 13 tháng là 6,6%/năm; 15 tháng là 6,7%/năm và 18 tháng đạt mức cao nhất 6,8%/năm.

Nhiều đồ ăn hút giới trẻ hạ giá sâu nhân dịp Quốc Khánh 2/9
Giá cả thị trường - 2 ngày trướcGĐXH - Để chào mừng 80 năm Quốc Khánh 2/9, Aeon Việt Nam triển khai giảm giá nhiều mặt hàng. Riêng sushi, thực khách có thể thưởng thức các set sushi với giá từ 116.800 đồng.

Xe máy điện giá 32 triệu đồng đẹp cổ điển tựa Vespa, trang bị ngang Air Blade, rẻ như Vision
Giá cả thị trường - 2 ngày trướcGĐXH - Xe máy điện của Thái vừa ra mắt sở hữu thiết kế đẹp như Vespa, sẵn sàng ‘đánh bay’ Honda Vision và Air Blade với mức giá siêu rẻ chỉ 32 triệu đồng.

Giá vàng hôm nay 29/8: Vàng miếng SJC liên tục lập đỉnh
Giá cả thị trường - 2 ngày trướcGĐXH - Giá vàng hôm nay ở trong nước chưa dừng lại, vàng miếng SJC lập đỉnh cao chưa từng có 128,9 triệu đồng/lượng.

Có nên mua iPhone 15, iPhone 16 giá đang giảm sâu kỷ lục khi iPhone 17 sắp ra mắt?
Giá cả thị trường - 2 ngày trướcGĐXH - iPhone 15, iPhone 16 đều đang có mức giá vô cùng hấp dẫn khi giảm sâu so với lúc ra ra mắt trong khi trang bị đều dẫn đầu thị trường trong nhiều khía cạnh.

Toyota Vios Hybrid 2025 ra mắt giá 503 triệu đồng: Đối thủ dễ Honda City, Hyundai Accent mất lợi thế
Giá cả thị trường - 3 ngày trướcGĐXH - Sedan hạng B Toyota Vios phiên bản Hybrid 2025 với thiết kế cực đẹp, nội thất đẳng cấp, giá bán chỉ từ 503 triệu đồng vừa ra mắt đã gây bão thị trường.

Giá vàng hôm nay 28/8: Vàng miếng SJC và nhẫn vẫn tăng
Giá cả thị trường - 3 ngày trướcGĐXH - Giá vàng hôm nay ở vàng miếng SJC chiều mua vào đắt thêm 700.000 đồng mỗi lượng, bán ra lên 128,2 triệu đồng, vàng nhẫn cũng lên đỉnh cao mới 123 triệu đồng.

Bánh ngon, đồ uống đậm chất 'trend yêu nước' hút khách dịp 2/9
Giá cả thị trường - 3 ngày trướcGĐXH - Không chỉ dừng lại ở áo phông, phụ kiện hay cờ hoa rợp phố phường, dịp Quốc Khánh (2/9) năm nay, giới trẻ Hà Nội còn rủ nhau check-in và thưởng thức những chiếc bánh, ly đồ uống mang sắc đỏ, vàng rực rỡ, đậm chất “yêu nước”.

Xuất hiện ngân hàng có lãi tới 6,8% khi gửi 100 triệu đồng
Giá cả thị trườngGĐXH - Có ngân hàng áp dụng mức lãi suất trên 6%/năm, trong đó, kỳ hạn 6 tháng lãi suất 6,0%/năm; 7 tháng là 6,1%/năm; 12 tháng là 6,5%/năm; 13 tháng là 6,6%/năm; 15 tháng là 6,7%/năm và 18 tháng đạt mức cao nhất 6,8%/năm.