Bất động sản hết thời sốt giá, ‘ôm đất’ chờ sang tay

Thị trường chững lại, giá khó giảm sâu

Luật Đất đai, Kinh doanh Bất động sản, Nhà ở đã thực hiện được 6 tháng. Đánh giá tác động của các luật trên đến thị trường bất động sản, ông Lê Văn Bình - Phó vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) - cho rằng, còn quá sớm. Cần có thời gian để luật thẩm thấu vào các sản phẩm.

Tại tọa đàm “Bất động sản năm 2025 - Tìm kiếm cơ hội trong thách thức” do báo Dân Việt tổ chức ngày 11/2 , ông Bình nhận xét giá bất động sản thời gian qua đã “tăng rất ghê gớm”.

Đặc biệt, từ cuối 2023 sang năm 2024, giá tiếp tục tăng mạnh. Chung cư mới dưới 50 triệu đồng/m2 gần như biến mất, nhiều chung cư cũ đã đưa vào hoạt động nhiều năm cũng có giá hơn 70 triệu đồng/m2. Thậm chí, ở các khu tập thể cũ, giá cũng tăng 1,5-2 lần khiến người lao động bình thường rất khó tiếp cận nhà ở. Người dân có trong tay 3-4 tỷ đồng vẫn khó tìm kiếm nơi an cư phù hợp.

Điều này không chỉ gây khó khăn cho người có thu nhập trung bình và thấp trong việc sở hữu nhà, mà còn làm giảm tính bền vững của thị trường.

Phân tích về sự tăng giá này, ông Bình cho rằng, không chỉ do thiếu nguồn cung mà tâm lý thị trường cũng có tác động lớn.

“Như tin tức về đấu giá đất, chỉ cần tin đất đấu giá chỗ này chỗ kia cao cũng ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý rằng ai không mua nhanh thì hết phần. Hay dù nguồn cung thực chưa ra thị trường, nhưng chỉ cần có con số về nguồn cung sẽ tăng thì giá có thể không tăng nữa”, ông Bình nói. Khi thiết lập khung giá mới, nguồn cung tăng lên, thị trường bắt đầu chững lại.

“Sắp tới, các sản phẩm bất động sản được tung ra, cùng với đó là chính sách được ban hành thì thị trường bất động sản cũng như giá sẽ ổn định hơn. Lúc này người lao động có thể tiếp cận để mua nhà. Tâm lý của nhà đầu tư cũng sẽ bình tĩnh hơn”, ông Bình nói.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cũng cho rằng, giá bán bất động sản 2025 sẽ có xu hướng điều chỉnh hợp lý hơn so với mức tăng quá mức so với năm 2024.

Tuy nhiên, theo vị này, mức giảm sâu sẽ khó xảy ra vì một số vấn đề như giá đất, bảng giá đất, chi phí đang có dấu hiệu tạo áp lực đầu vào cho giá thành cho sản phẩm bất động sản.

“Cả cầu thực và cầu đầu tư sẽ có xu hướng tăng trong năm 2025. Về giao dịch, tôi cho rằng sẽ tăng tốt hơn trong năm 2025 bởi các yếu tố cung tốt hơn, các phân khúc ổn định hơn và đặc biệt giá sẽ được điều chỉnh và giữ nhịp ở mức tốt, dẫn đến giao dịch có xu hướng tăng. Nhìn chung, thị trường sẽ hoạt động tích cực hơn so với năm 2024. Các chỉ số về thị trường cung, cầu cải thiện nhưng chưa thể quay về như năm 2018-2019”, ông Đính đánh giá.

Năm 2025 có phải thời điểm “xuống tiền”?

Về cơ hội cho nhà đầu tư bất động sản trong năm 2025, ông Nguyễn Văn Đính đánh giá, hiện ở vùng lõi đô thị nhà ở có giá quá cao. Chuyên gia này khuyến cáo người dân nên tìm các khu đô thị mới có các hạ tầng kết nối, đường giao thông tốt.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng, cũng cho rằng, lĩnh vực nhà ở cơ bản, nhà ở bình dân cũng là cơ hội cho nhà đầu tư.

Ông Hùng đánh giá, thời điểm này giá bất động sản vẫn cao nên việc đưa vốn vào thì ngân hàng cũng không cho vay. Vì vậy, các nhà đầu tư kinh doanh vào nhà ở cao cấp cũng được ngân hàng xem xét, chưa kể sẽ rà soát xem anh có bao nhiêu căn rồi mà vẫn vay thì sẽ không được.

“Theo tôi, nhà đầu tư liên quan đến nhà cao cấp, trung cao cấp đã đầu tư thì sẽ tương đối khó khăn”, ông Hùng nhìn nhận.

Vị này cũng nêu quan điểm, nhà ở xã hội không phải để kinh doanh mà có quy định về đối tượng chặt chẽ nên không phải là cơ hội đầu tư.

“Tôi cho rằng, dự án bất động sản công nghiệp là có cơ hội đầu tư lớn thời gian tới, tuy nhiên cần có triển vọng trở thành khu công nghiệp công nghệ cao, mang tính phát triển đồng bộ về cả thuế quan”, ông Hùng cho biết.

Trả lời câu hỏi có nên mua nhà không, theo ông Bình, cần phải đặt vào vị trí người mua. Nếu là nhà đầu tư thì tâm lý thông thường sẽ mua khi giá cao. Còn trong vai người mua nhà sẽ chờ giá nhà hạ nhiệt, "vừa miếng" sẽ lập tức xuống tiền.

"Tôi lưu ý những người thu nhập trung bình, thấp nên tranh thủ mua nhà xa trung tâm khoảng 15-20km ở thời điểm này, đây là câu trả lời phù hợp nhất", Phó vụ trưởng Vụ Đất đai nói.