Chung cư ở Hà Nội: Giá tăng nhưng không “sốt”

Mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội đã bị đẩy lên một mức mới, tuy nhiên, nguồn cung dồi dào với 4 phân khúc rõ rệt: Siêu cao cấp, cao cấp, trung bình và thấp đã mang lại nét mới cho thị trường. Mặt bằng giá cao lên nhưng cơ hội sở hữu nhà cho những người có nhu cầu cũng cao hơn.

 

Tăng vì khách quan chứ không “sốt”

 

Tăng mạnh nguồn cung sẽ tạo nên tính cạnh tranh lành mạnh nhằm “kìm” giá căn hộ. Ảnh: Đ.K

 

Ở khu vực tư nhân, phân khúc “thu nhập thấp” tập trung chủ yếu với loại hình “Chung cư tư nhân” đã phát triển hơn 1 năm trở lại đây, với những căn hộ khoảng 40m2, giá khoảng 1-1,2 tỷ đồng/căn. Loại hình căn hộ này đặc biệt phát triển kể từ khi nó chính thức được pháp luật thừa nhận, được cấp giấy chứng nhận sở hữu và cấp phép xây dựng.

Tại các khu trung tâm, những khu đô thị đã phát triển từ các giai đoạn đầu của Hà Nội như Trung Hòa – Nhân Chính, Ciputra (Cầu Giấy – Tây Hồ); Mỹ Đình (Từ Liêm), Việt Hưng (Long Biên), Văn Quán (Hà Đông)... mặt bằng giá thực tế đã được đẩy cao lên 25% - 30% trong vòng 1 năm qua, tùy từng phân khúc căn hộ. Chị Ngọc Lan, đang rao bán một căn hộ 70,4m² ở khu đô thị Nam Trung Yên (Cầu Giấy) với giá 2,6 tỷ đồng cho biết, đã có người trả đến 2,2 tỷ đồng nhưng chị chưa bán. Tính trung bình, giá rao bán các căn hộ ở khu này đang có mức 34 - 36 triệu đồng/m² tùy tầng, vị trí. Mức giá này cao hơn khoảng 28% so với mức trung bình 27 - 29 triệu đồng/m² mỗi căn hộ ở đây vào thời điểm đầu năm 2010. Tình hình cũng tương tự với các khu đô thị khác như Văn Quán, Việt Hưng. Tại khu đô thị Việt Hưng, giá rao bán một căn hộ hiện nay khoảng 23 - 25 triệu đồng/m², cao hơn khoảng 35% so với mức giá 17-18 triệu đồng/m² một năm trước đó.

 

Có thể giải thích sự tăng giá nhà chung cư tại các khu vực đô thị đã phát triển này bằng 4 yếu tố. Thứ nhất, do sự tác động của các nhân tố vĩ mô của kinh tế là: Lạm phát, sự chênh lệch giá vàng, USD. Thứ hai, do sự phát triển hạ tầng. Hệ thống điện, đường, trường học, siêu thị... hoàn chỉnh là một lợi thế lớn, hơn hẳn so với các khu mới và so với chính khu đó những năm trước đây.

 

Khi hạ tầng đã phát triển, dân cư đã ở ổn định, thì bất động sản cũng sẽ trở nên hấp dẫn hơn với người mua. Thứ ba, vị trí các khu đã phát triển này gần trung tâm hơn khi so sánh với các khu đô thị mới đang phát triển. Thứ tư là yếu tố dân cư. Dân cư phát triển, kéo theo một hệ thống ngành thương mại, dịch vụ phục vụ cho dân cư tại đó, điều này vô hình chung lại làm một tác động ngược đẩy giá khu này cao lên.

 

Bên cạnh 4 yếu tố chung của thị trường bất động sản trên thì còn một yếu tố nữa đặc thù ở nước ta, đó là yếu tố pháp lý. Khi mua nhà ở các khu đô thị đã phát triển, nhà đầu tư cũng như người sử dụng sẽ “yên tâm” hơn về mặt pháp lý khi so với các khu đô thị đang trong quá trình xây dựng. Do đó, có thể thấy mặc dù giá đã tăng, nhưng khó có thể nói đã xảy ra “sốt giá” tại các khu vực này. Giá tăng do những yếu tố khách quan, chứ không phải do sự chênh lệch lớn về cung cầu.

 

Định hình đối tượng khách hàng

 

So với thời điểm những năm 2007 - 2008 thì hiện nay thị trường nhà đất Hà Nội đã có sự thay đổi căn bản khi phân thành 4 phân khúc rõ rệt. Lượng hàng hóa, hay nói cách khác là lượng cung tại tất cả các phân khúc đều khá dồi dào với hàng loạt dự án ở các phân khúc được đưa lên sàn rao bán thời gian gần đây đã mở ra cơ hội có nhà cho người dân ở mọi nhu cầu.

 

Phân khúc siêu cao cấp, là những dự án nhà ở các khu trung tâm với hệ thống hạ tầng đồng bộ khép kín có mức giá từ khoảng 40 - 50 triệu đồng/m² trở lên. Thị trường này sẽ có một nguồn cung dồi dào từ hàng loạt các dự án “hàng khủng” như Keangnam Landmark Tower, Sky City Tower...

 

Phân khúc cao cấp, chính là phân khúc căn hộ trung bình những năm trước đây, nay được đẩy lên mức giá khoảng 35 - 37 triệu đồng/m².

 

Phân khúc trung bình gồm các căn hộ chung cư tại các khu vực mới phát triển, thường mới chỉ hoàn thiện phần móng, đang được rao bán với giá khoảng 20 - 24 triệu đồng/m². Điển hình là các dự án nằm trên các khu vực đường Lê Văn Lương, Lê Trọng Tấn kéo dài như Lê Văn Lương Residentials, Dương Nội (Hoài Đức), Xa La (Hà Đông)... Hàng nghìn căn hộ tại các dự án này đã được chào bán thời gian qua. Thực tế đây là phân khúc phát triển mạnh mẽ nhất kể từ năm 2008. Những khu vực này về lâu dài có thể sẽ tăng giá lên như các khu Mỹ Đình I, II trước đây khi hệ thống giao thông, hạ tầng và dân cư phát triển.

 

Phân khúc cuối là căn hộ giá thấp. Phân khúc này chia làm 2 khu vực. Khu vực Nhà nước, chủ yếu tập trung tại các dự án nhà giá thấp do Chính phủ hỗ trợ xây dựng. Riêng phân khúc này dự kiến từ nay đến năm 2015 sẽ có khoảng 15.500 căn được xây dựng. Từ đầu năm đến nay cũng có hàng nghìn căn nhận hồ sơ bán. Đây là một chuyển biến mới và mạnh mẽ trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho những người thu nhập thấp ở Hà Nội.

 

Như vậy sự phân khúc rõ rệt và sự đa dạng trong hàng hóa bất động sản đã mở ra cơ hội có nhà cho mọi nhu cầu của người dân. Nếu tiếp đà phát triển này, thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung có thể kỳ vọng vào sự phát triển mới, lành mạnh và ngày càng chuyên nghiệp hơn. Sẽ không còn những chuyện tranh mua, tranh bán hay những “cơn sốt giá ảo” như những năm trước đây.

 

Đắc Kiên