Có nên áp giá trần nhà ở xã hội?

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhà ở xã hội thì đương nhiên phải rẻ, bởi chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, được ưu đãi về thuế như thuế giá trị tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. Ngoài ra, chủ đầu tư còn được vay ưu đãi về tín dụng, nên giá nhà ở xã hội sẽ rẻ hơn nhà ở thương mại cùng loại khoảng trên dưới 15% cùng khu vực.

Tuy nhiên, ông cho rằng, do tất cả các chi phí hợp pháp, hợp lệ của doanh nghiệp đều được đưa vào giá thành, nên giá nhà ở xã hội ở một số dự án cũng đã lên tới 21 triệu đồng/m2. Thậm chí, có dự án tại Hà Nội giá lên hơn 29 triệu đồng/m2. Điều này cũng đồng nghĩa với việc các chi phí đầu tư của dự án nhà ở xã hội hiện nay là không bị khống chế.

“ Hiện nay, chúng ta đang thiếu nguồn cung nhà ở xã hội. Chính phủ cũng đang thực hiện mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội và TP.HCM được giao 211.000 căn trong giai đoạn từ nay đến năm 2030, sau khi Thủ tướng bổ sung thêm 15.000 căn trong mục tiêu phát triển nhà ở xã hội năm 2026. Đây sẽ là cơ hội để các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội ’, ông Lê Hoàng Châu đánh giá.

Cũng theo ông Châu, không nên khống chế giá trần nhà ở xã hội . Bởi theo ông, trước đây đã từng khống chế giá nhà ở xã hội phải dưới 15 triệu đồng/m2, khiến các chủ đầu tư không mặn mà khi làm dự án nhà ở xã hội.

Tuy nhiên hiện nay, Luật Nhà ở đã cho phép tất cả các chi phí hợp pháp, hợp lệ, hợp lý của doanh nghiệp đều được tính vào giá nhà; đồng thời, chủ đầu tư thì được miễn tiền sử dụng đất, được giảm thuế, được ưu đãi về tín dụng. Do đó, giá nhà ở xã hội vẫn được thực hiện theo cơ chế thị trường.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng những quy định mới cùng với việc lạm phát dẫn đến chi phí nhân công, chi phí xây dựng tăng lên, khiến giá nhà xã hội cũng tăng theo từ 20-30% so với trước kia.

Đơn cử, năm 2022, giá nhà ở xã hội Kim Hoa của Hà Nội dự kiến khoảng 16,5 triệu đồng/m2, còn nhà ở xã hội Hạ Đình theo quy định cũ là 19 triệu đồng/m2. Song, qua những thông tin mà chủ đầu tư cung cấp, Sở xây dựng đăng tải thì giá nhà ở xã hội Hạ Đình hiện ở mức 25 triệu đồng/m2; Kim Hoa 21 - 22 triệu đồng/m2. Thậm chí, những dự án xây dựng kết cấu phức tạp có thể đạt mức 27 - 28 triệu đồng/m2. Do đó, nếu áp giá trần nhà ở xã hội sẽ giúp tăng khả năng tiếp cận của người dân.

Tuy nhiên, thực tế rất khó thực hiện bởi trong bối cảnh hiện nay, chi phí đầu tư dự án tăng lên, việc áp giá trần có thể không đảm bảo cho doanh nghiệp, khiến họ càng không mặn mà xây dựng nhà ở xã hội. Một dự án nhà ở xã hội có làm được hay không còn căn cứ vào quá trình triển khai các thủ tục, giải phóng mặt bằng và lợi nhuận có đảm bảo không. "Vô hình chung, kế hoạch triển khai Đề án 1 triệu căn nhà xã hội cũng bị ảnh hưởng” , ông Quê nhận định.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng đồng quan điểm không nên áp giá trần với nhà ở xã hội bởi nhiều nguyên nhân. Ví dụ, giá đất mỗi tỉnh mỗi khác nhau, TP.HCM sẽ khác với Long An và ngược lại.

Hiện cũng đang tồn tại hai loại nhà ở xã hội , một do doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất họ mua và một loại là nhà nước giao đất sạch. Trường hợp doanh nghiệp mua đất thì tiền đất sẽ được cộng vào giá nhà nên sẽ cao hơn giá dự án do nhà nước giao đất sạch. Ngoài ra mỗi nơi địa chất khác nhau, nên chi phí xây dựng cũng sẽ khác.

Tương tự, nhà ở xã hội cao tầng thì chi phí xây dựng sẽ khác nhà thấp tầng, có tầng hầm và không có tầng hầm thì giá sẽ khác nhau. Nhà ở xã hội không có tiêu chuẩn như nhau, có nơi xây đẹp, chất lượng ngang ngửa với nhà ở thương mại nhưng có những nơi cũng xây bình dân. Như vậy làm sao lường trước được để áp giá trần nhà ở xã hội trên cả nước.

Trong khi đó, nếu áp giá trần, chủ đầu tư sẽ tính ngược lại cho giá bán và sử dụng từng loại vật liệu làm sao cho thấp để đáp ứng được giá trần. Điều này sẽ dẫn đến hàng triệu căn nhà sau này chất lượng sẽ rất kém.

" Cực khó để áp giá trần cho nhà ở xã hội. Trong khi hiện nay dù không áp giá trần, nhưng giá nhà ở xã hội nhà nước vẫn đang duyệt, đang quản lý dựa trên chi phí đầu vào, đầu ra và lợi nhuận định mức của doanh nghiệp. Điều này giúp giá nhà ở xã hội hiện nay thấp hơn nhà ở thương mại từ 15 - 20% do được miễn tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng giảm còn 5%. Ngoài ra vay ngân hàng cũng được ưu đãi hơn ", ông Lê Hữu Nghĩa cho hay.

Làm thế nào để giảm giá?

Ông Nguyễn Anh Quê cho rằng để kéo giảm giá nhà xã hội, biên độ lợi nhuận của nhà ở xã hội có thể nghiên cứu tăng lên 13-15%, phần thuế giá trị gia tăng của nhà ở xã hội không thu, phần thuế giá trị gia tăng của thương mại vẫn thu, tiền sử dụng đất của nhà ở thương mại là không thu, tổng lợi nhuận của nhà ở xã hội và thương mại gộp chung chứ không tách riêng… Song, điều chỉnh chính sách cần đi đôi với kiểm soát.

Theo ông Quê, cần phải xây dựng cơ chế chặt chẽ về việc tính toán giá xây dựng, tránh tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa các địa phương. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng. Việc tính giá phải đảm bảo không “bóp chẹt” chủ đầu tư, để họ có động lực tham gia phát triển nhà ở xã hội, đồng thời, cũng không quá “lỏng tay”, tránh tình trạng trục lợi và đẩy giá.

“ Thay vì áp giá trần, hãy làm thế nào để 3 bên cùng có lợi. Trong đó, Nhà nước đạt mục đích về mặt phúc lợi xã hội, bình ổn giá nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho những người thu nhập thấp, đối tượng ưu tiên trong xã hội và những người gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà ở, nhờ đó, giảm bớt áp lực về nhà ở, cải thiện chất lượng cuộc sống và góp phần vào sự phát triển bền vững của cộng đồng; người dân được mua với giá hợp lý, yên tâm lao động sản xuất; chủ đầu tư sớm hoàn thành dự án nhà ở xã hội và lợi nhuận đảm bảo theo mức tối thiểu ”, Chủ tịch G6 Group nhấn mạnh.

Để giá nhà ở xã hội trở về mức hợp lý, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, cần nhiều giải pháp chứ không chỉ là việc hỗ trợ của nhà nước về chính sách. Theo ông, yếu tố về quản lý thị trường rất quan trọng, bởi giá cả vật liệu xây dựng, giá điện, nước, xăng dầu…đều tăng mạnh, qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà. Bên cạnh đó, cần phải rút ngắn thời gian làm thủ tục dự án nhà ở xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư thực hiện dự án để tăng nguồn cung nhà ở xã hội.