Đất đấu giá ven Hà Nội hạ nhiệt: Người mua 'tỉnh giấc' hay chiêu đầu cơ mới?

Ngày 23/11, phiên đấu giá 25 lô đất của huyện Thanh Oai (Hà Nội) đã ngã ngũ sau 11 vòng đấu. Lô đất có giá trúng cao nhất đạt 75,3 triệu đồng/m2, gấp hơn 14 lần giá khởi điểm. Mức giá này thấp hơn rất nhiều so với phiên 10/8 - thời điểm đó, giá trúng cao nhất là 133 triệu đồng/m2. Cuộc đấu giá thu hút 97 khách hàng với 413 hồ sơ tham gia, cũng ít hơn so với con số 4.600 hồ sơ nộp tham gia và 4.201 hồ sơ đủ điều kiện của 1.545 người tại phiên ngày 10/8.

Trước đó, ngày 16/11, 25 lô đất cũng tại Thanh Oai được đấu giá, với giá trúng cao nhất hơn 90 triệu đồng/m2. Phiên này chỉ thu hút hơn 400 hồ sơ của 111 khách hàng tham dự. Như vậy, có thể thấy, giá trúng đấu giá đã giảm rõ rệt.

Tương tự, tại huyện Hoài Đức, giá trúng đấu giá cũng giảm khoảng 20% so với thời cao điểm. Cụ thể, giá trúng cao nhất của 2 phiên đấu đầu tháng 11/2024 lần lượt là 103 và 109 triệu đồng/m2, trong khi giá trúng cao nhất của phiên tháng 8 lên tới 133 triệu đồng/m2.

Hay tại huyện Phúc Thọ trong phiên đấu giá mới đây giá trúng cao nhất chỉ 37,6 triệu đồng/m2, trong khi 2 tháng trước, một số thửa tại đây lên đến 75 triệu đồng/m2.

Không chỉ mức giá trúng giảm mà số lượng người tham gia các phiên đấu giá này cũng có sụt rõ rệt.

Tại huyện Hoài Đức, nếu phiên đấu giá đất đầu tiên ngày 19/8 có 500 người tham gia và 1.500 bộ hồ sơ thì đến phiên ngày 4 và 11 /11 chỉ còn hơn 100 người tham gia.

Tương tự, tại huyện Thanh Oai, phiên đấu giá đất ngày 16/11 vừa qua chỉ thu hút 111 người và 400 bộ hồ sơ đấu giá, con số này đã giảm hơn 90% so với phiên đấu giá kỷ lục ngày 10/8 khi thu hút tới 1.500 người tham gia và 4.000 bộ hồ sơ. Ngày 23/11, cuộc đấu giá chỉ thu hút 97 khách hàng với 413 hồ sơ tham gia.

Tại huyện Phúc Thọ, lượng người tham gia đã giảm mạnh khi chỉ có 32 nhà đầu tư đăng ký với hơn 120 hồ sơ.  Trước đó, phiên đấu giá ngày 17/9 ở đây có trên 100 khách tham dự.

Nhận xét về thực trạng các phiên đấu giá đất hạ nhiệt, ông Phạm Đức Toản, CEO của EZ Propert phân tích, giá đất trong những phiên đấu giá trước đây đã bị đẩy lên quá cao. Tuy nhiên, khi mức giá vượt xa giá trị thực, khả năng thanh khoản trở thành vấn đề lớn. Người trúng đấu giá khó bán lại vì không tìm được người mua, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất vay ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản đang đối mặt với những thách thức về nguồn vốn.

" Việc thanh khoản kém có thể là nguyên nhân trực tiếp khiến giá trúng đấu giá thời gian qua đang dần hạ nhiệt ", ông Toản nhận định.

Cũng theo ông Toản, những đợt đấu giá gần đây ghi nhận số lượng hồ sơ và giá trúng giảm mạnh cũng có thể do người mua đã "tỉnh giấc" sau các đợt tăng giá chóng mặt.

" Một số nhà đầu tư họ không còn mặn mà với việc trả giá quá cao để mua bằng được lô đất rồi sang tay kiếm tiền chênh. Họ đều thấy rằng, mức giá hiện nay đã quá ảo, nếu trong thời gian một tháng không tìm được người mua, sẽ phải bỏ cọc. Bài học của phiên đấu giá đất huyện Thanh Oai hồi tháng 8 trước đó đã tác động tới tâm lý của nhà đầu tư. Vì thế họ đã cẩn trọng hơn ", ông Toản phân tích.

Thêm vào đó, ông Toản cho rằng, các khu vực vùng ven Hà Nội như Hoài Đức, Thanh Oai hay Phúc Thọ đều có sự phát triển hạ tầng chưa đồng đều. Những khu vực này có thể hấp dẫn trong ngắn hạn, nhưng giá đất bị đẩy lên quá cao sẽ không phù hợp với sức mua thực tế của thị trường, dẫn đến tình trạng "cầm đất chờ thời" kéo dài, làm giảm sức hấp dẫn của đất đấu giá.

Còn một nguyên nhân khác ông Toản đưa ra chính là từ những tay "cò" đất, ôm hàng lô trước không thanh khoản được, cọc thì bỏ mất nên quỹ tài chính cũng đã dần cạn kiệt.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam lại cho rằng rất có thể tình hình "hạ nhiệt" cũng là một chiêu mới của giới đầu cơ và môi giới.

" Việc giá trúng đấu giá trong thời gian gần đây đang giảm có thể là do chiêu trò của những "cò" đất nhằm tạo ra hiệu ứng tâm lý trên thị trường. Các nhóm môi giới hoặc đầu cơ lớn thường cố tình ít tham gia hoặc hạ thấp giá trúng để tạo cảm giác rằng giá đất đang "hạ nhiệt".

Chiêu trò này có thể nhằm ép các nhà đầu tư nhỏ lẻ bán tháo những lô đất đã mua trước đó với giá "đẹp" hoặc khiến người mua thật sự cảm thấy đây là cơ hội tốt để tham gia ", ông Đính nhận định.

Theo đó, giới buôn đất không ngần ngại dùng các chiêu bài như tung tin giảm giá, dàn xếp đấu giá hoặc thậm chí đặt cọc ảo để thao túng tâm lý người tham gia. Một khi giá đất đã bị đẩy xuống mức thấp, các nhóm này sẽ gom hàng với giá rẻ và chờ cơ hội để đẩy giá lên trở lại khi thị trường khởi sắc. Không những thế, việc cố tình không thổi giá trúng đấu giá cũng sẽ giúp thoát lượng hàng tồn nhanh hơn.

Để ổn định thị trường đất đấu giá, theo các chuyên gia, Nhà nước cần kiểm soát giá khởi điểm và bảo đảm cơ chế đấu giá minh bạch hơn, hạn chế tình trạng "cò" đất đẩy giá, gây rối loạn thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam - cho rằng, để ngăn chặn tình trạng đầu cơ trong các phiên đấu giá đất, cần nâng giá khởi điểm và tỷ lệ đặt cọc trong các phiên đấu giá, xác định giá khởi điểm sát giá thị trường, hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm và yêu cầu xây dựng trong 2-3 năm, rút ngắn thời gian nộp tiền sau trúng đấu giá…