Đất nền đang phục hồi nhưng khó xảy ra "sốt nóng" ngay

Nhà đầu tư rục rịch "săn" đất nền

Có kinh nghiệm đầu tư ở lĩnh vực bất động sản từ năm 2013, mới đây, anh Trần Thế Đại và nhóm đầu tư của mình ở Hà Nội đã gom thêm được 5 lô đất diện tích lớn tại huyện Ba Vì và Sơn Tây (Hà Nội). Công cuộc gom đất của nhà đầu tư này bắt đầu từ giữa năm ngoái, khi thị trường đất nền xuất hiện nhiều thông tin rao bán cắt lỗ, giảm giá.

"Từ cuối năm 2022, đầu năm 2023, đất nền vùng ven Hà Nội và các địa phương rơi vào tình trạng ảm đạm. Lúc đó, nhiều chủ đất bán cắt lỗ, giảm giá - nhóm đầu tư của tôi bắt đầu đi gom mua những lô đất đẹp, pháp lý chuẩn, giá tốt để tích lũy đầu tư sau này", anh Đại chia sẻ.

Tương tự anh Đại, từ cuối năm ngoái, nhóm đầu tư của anh Hoàng Hữu Vạn ở Hà Nội cũng chủ động tìm kiếm thông tin đất nền ở một số tỉnh như Lâm Đồng, Đắk Nông, Bình Phước… những địa phương trên từng là tâm điểm của "sốt đất" khi ăn theo các thông tin quy hoạch.

"Thời điểm thị trường "sốt nóng", giá đất tại các khu vực trên bị đẩy lên quá cao, tuy nhiên thời điểm này, giá đã giảm khi thị trường trầm lắng trong một thời gian dài. Chúng tôi nhận thấy khi giá đất giảm sẽ tạo ra cơ hội cho nhà đầu tư mới, vì quy hoạch các khu vực này đang được xây dựng khá tốt và sẽ hoàn thiện trong thời gian tới", anh Vạn nêu.

Không chỉ những nhóm đầu tư lớn, thời gian gần đây, không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng bắt đầu tham gia vào thị trường đất nền vùng ven. Nguyên nhân được nhà đầu tư chia sẻ là do giá căn hộ chung cư nội đô đang tăng cao và tiền gửi tiết kiệm có lãi suất thấp.

Anh Vũ Đình Phúc - chủ một văn phòng bất động sản ở Hà Nội - cho biết, văn phòng của anh đang nhận ủy thác từ nhiều nhà đầu tư, trong đó cả những nhóm đầu tư có vốn lớn để gom đất một số huyện vùng ven trung tâm Hà Nội và ở Hòa Bình, Hưng Yên, Phú Thọ... Số lượng nhà đầu tư muốn gom lên đến cả hàng chục lô đất nền.

Cũng theo anh Phúc, yêu cầu tìm mua của nhà đầu tư là các lô đất nền đa phần có giá bán dưới 10 triệu đồng/m2 và có diện tích trên 100m2. Đặc biệt, yêu cầu quan trọng nhất là đất phải có sổ đỏ, vị trí đẹp, gần các khu công nghiệp, trường học hay khu dân cư, có hạ tầng.

"Không chỉ các nhà đầu tư "tay to" đang tham gia vào thị trường đất nền, tôi còn thấy cả những nhà đầu tư nhỏ lẻ, có số vốn từ 1-2 tỷ đồng cũng tham gia vào làn sóng săn đất nền", anh Phúc nói và cho biết, làn sóng đi thâu gom đất của nhà đầu tư lúc này không còn lạ khi thị trường đang "ấm" lên.

Số liệu từ trang thông tin Batdongsan.com.vn ghi nhận so với đầu năm 2023, thị trường bất động sản đầu năm nay có những dấu hiệu tích cực hơn cả về mức độ quan tâm và lượng tin đăng từ người mua bất động sản.

Trong các phân khúc được quan tâm tại Hà Nội và TPHCM, đất nền và đất dự án có mức độ quan tâm tăng mạnh hơn cả chung cư. Cụ thể trong tháng 1 vừa qua, lượng tìm kiếm đất nền Hà Nội tăng 110%, đất dự án tăng 77% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, lượng tìm kiếm chung cư Hà Nội tăng 71%. Tương tự, ở TPHCM, nhu cầu tìm kiếm tăng từ 71-73% đối với đất nền TPHCM, đất dự án và chỉ tăng 59% đối với chung cư TPHCM.

Thị trường đất nền "ấm" lên ở nhiều nơi

Trao đổi với phóng viên Dân trí , ông Nguyễn Văn Lợi, Trưởng đại diện văn phòng Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tại Hải Dương, cho biết, thị trường đất nền ở Hải Dương đang "ấm" lên sau thời gian trầm lắng từ đầu năm 2022. Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường này mới thấy rõ ở khu vực đô thị, còn đất nền ở khu vực các huyện của tỉnh Hải Dương vẫn chưa có nhiều biến động.

"Lượng giao dịch thành công tăng nhanh tại các dự án đất nền ở TP Hải Dương. Các dự án đất nền ở các huyện dù đã có thanh khoản nhưng chưa nhiều", ông Lợi cho biết.

Về giá, ông Lợi cho biết, giá đất nền ở Hải Dương từ những tháng đầu năm nay đã tăng nhẹ so với năm 2023. Tuy nhiên, hiện tại vẫn thấp hơn so với thời điểm đỉnh "sốt đất" năm 2022.

"Tại TP Hải Dương, giá các lô đất nền tăng khoảng 6-10%, tùy khu vực so với thời điểm "đáy" - khoảng giữa năm 2023", ông Lợi nói và lấy ví dụ tại một dự án đất nền, thời điểm đỉnh sốt 1 lô đất có giá 38 triệu đồng/m2, nhưng khi thị trường giảm, giá lô đất này chỉ còn 31 triệu đồng/m2. Hiện nay đang giao dịch ở mức 36 triệu đồng/m2.

Khách hàng tham gia vào thị trường đất nền hiện tại đa phần là những người có sẵn tài chính. Họ hướng tới đầu tư dài hạn, mua với mục đích làm tài sản tích trữ, để dành. "Nhiều khách hàng mua thời gian gần đây thường là những người khá am hiểu về thị trường. Khi thấy giá đất đã xuống và bắt đầu tăng trở lại, họ đã dùng nguồn tiền gửi tiết kiệm đang có lãi suất thấp để mua", ông Lợi cho biết thêm.

Ông dự báo, thị trường trong thời gian tới sẽ ấm lên, tuy nhiên khả năng để tạo ra "sốt đất" là điều không thể.

Tương tự như thị trường Hải Dương, ông Đỗ Phúc Quyết - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Happy Group - cho biết, thị trường đất nền ở Quảng Ninh đã qua thời kỳ khó khăn nhất. Hiện tại, thị trường này bắt đầu có giao dịch trở lại, khả quan nhất là tại các dự án đất nền có pháp lý rõ ràng.

Trong báo cáo thị trường bất động sản gần đây, Bộ Xây dựng cho biết, trong những tháng cuối năm 2023, việc lãi suất ngân hàng cho vay mua bất động sản đang được điều chỉnh theo xu hướng giảm, thị trường bất động sản bắt đầu có chuyển biến tích cực, lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư... có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ các dự án mới, giao dịch xuất hiện ngày càng nhiều.

Theo đó, lượng giao dịch của các loại hình bất động sản ở cuối năm tăng so với hồi đầu năm chứng tỏ thị trường bất động sản đang từng bước được hồi phục. Đáng chú ý, lượng giao dịch bất động sản đất nền 6 tháng cuối năm 2023 bằng khoảng 128,4% (tăng 28,4%) so với 6 tháng đầu năm 2023.

"Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia"

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia lĩnh vực bất động sản, động thái đi "săn" đất của nhà đầu tư được xem là vừa tranh thủ thời gian thị trường đang "xuống đáy" giá nhà đất thấp, dễ thương lượng mua. Đồng thời, nhà đầu tư có thể đón đầu cơ hội trước khi Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản được thực thi và khả năng lớn sẽ làm thay đổi mặt bằng giá của mọi loại hình bất động sản.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong, năm nay, về tổng thể thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc. Tuy nhiên, thị trường đã vượt qua giai đoạn bĩ cực nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào và đầu ra.

"Quy định mới về siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và thanh khoản xuống thấp, nên phân khúc này cũng cần nhiều thời gian hơn trong việc hồi phục", ông Phong nêu và dự báo, khoảng cuối năm sau, đất nền mới có thể "đảo chiều".

Đồng quan điểm trên, chuyên gia bất động sản Đinh Minh Tuấn dự báo, thời gian tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn, đặc biệt với những lô đất lớn. Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2025 sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền, có thể sẽ khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to.

Tuy nhiên, xét về dài hạn, vị chuyên gia này cũng cho rằng, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ quay trở lại. Lý do bởi giá bất động sản còn phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân.

"Do gắn với tư duy "tấc đất tấc vàng" nên nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Bởi vậy cũng không khó hiểu khi đất nền nhận được sự quan tâm nhiều nhất của người tiêu dùng năm nay", ông Tuấn phân tích thêm.

Giải đáp câu chuyện có nên đầu tư đất nền trong năm nay, các chuyên gia cho rằng, phải đến quý II năm nay thị trường mới thực sự có chuyển biến rõ nét, giờ vẫn đang là giai đoạn thăm dò và chờ đợi. Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia phân khúc đất nền ở thời điểm này. Còn đối với những nhà đầu tư lớn, có dòng tiền khỏe thì thời gian này là lúc thích hợp để tìm kiếm cơ hội.

Thực tế, phân khúc đất nền vẫn được đánh giá là một sản phẩm đáng đầu tư bởi những ưu thế nội tại sản phẩm, cộng hưởng cùng những yếu tố khách quan của thị trường. Theo đó, các kênh đầu tư như ngân hàng, chứng khoán, vàng đều không còn hấp dẫn với những nhà đầu tư sành sỏi. Giá vàng liên tục lập đỉnh khiến nhiều nhà đầu tư dè chừng. Lãi suất huy động xuống mức thấp kỷ lục.