Đầu tư shophouse chân đế, làm sao để sinh lời bền vững?

Ồ ạt rao bán

Tại các dự án chung cư, khu vực shophouse chân đế nằm ở tầng thương mại, có thể ở tầng trệt, tầng 1, tầng 2 hoặc cao hơn. Diện tích khu vực shophouse thường chiếm 0,5 - 1% tổng diện tích xây dựng dự án.

Phân khúc này nở rộ trên thị trường từ khoảng năm 2015, từng được nhiều chuyên gia, giới đầu tư coi là “gà đẻ trứng vàng”. Thế nhưng, thời gian gần đây, do ế ẩm khách thuê, nhiều ki ốt đã buộc phải rao bán.

Tại Hà Nội, nhiều shophouse chân đế tại cụm chung cư HH Linh Đàm (Hoàng Mai) đang rơi vào tình trạng cửa đóng then cài, đề biển cho thuê nhiều tháng nhưng vẫn không tìm được khách. Trước đây, những shophouse chân đế này thường được nhiều người săn đón bởi nằm ngay mặt đường phố Linh Đường, giữa khu vực dân cư đông đúc với 12 toà nhà có hàng nghìn hộ dân sinh sống. Mức giá chủ chào bán khoảng 50-60 triệu đồng/m2.

Một chung cư khác phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai hiện cũng có rất nhiều shophouse chân đế được rao bán. Đơn cử một căn shophouse tại đây hiện đang được rao bán với mức giá 8,75 tỷ đồng cho diện tích 150m2, tương đương khoảng 58 triệu đồng/m2.

Cũng tại khu chung cư này, một căn shophouse khác cũng đang được rao bán với giá 5,85 tỷ đồng cho diện tích 63 m2, tương đương 92 triệu đồng/m2.

Một shophouse chân đế chung cư tại phường Kiến Hưng, quận Hà Đông hiện cũng đang được chủ nhà rao bán với mức giá 10,9 tỷ đồng cho 182 m2, tương đương khoảng 60 triệu đồng/m2.

Khảo sát của công ty PropertyGuru Việt Nam ghi nhận, shophouse chân đế tại một dự án chung cư thuộc Đại Từ (Hoàng Mai), nhiều căn shophouse cũng được rao bán cho thuê từ nhiều tháng nay nhưng vẫn đang để trống.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra với shophouse chân đế tại một dự án chung cư thuộc khu đô thị Nam Thăng Long (Hà Nội) khi giá thuê cũng chỉ dao động 20-30 triệu đồng/tháng cho diện tích từ 80-120m2/tháng nhưng vẫn chưa tìm được khách thuê.

Một shophouse chân đế có diện tích 60m2, giá thuê 19 triệu đồng/tháng, môt shophouse khác có diện tích 120m2, giá thuê 30 triệu đồng/tháng thuộc một dự án chung cư nằm trên đương Phạm Văn Đồng, Phường Cổ Nhuế 1, Bắc Từ Liêm cũng chưa tìm được khách thuê trong 2 tháng qua.

Nguyên nhân khiến nhiều shophouse chân đế đồng loạt rao bán là do kinh tế khó khăn, nhiều khách hàng không kinh doanh nổi, đành trả lại chủ nhà. Chờ mãi không có người thuê, các chủ nhà đành phải bán đứt để thu hồi vốn.

Chị Nguyễn Ngọc Lan (quận Hoàng Mai) chủ một shophouse chân đế tại cụm chung cư HH Linh Đàm cho hay, chị từng cho thuê cửa hàng ăn được 15-20 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, hai năm nay do dịch bệnh, shophouse chân đế của chị chủ yếu đóng cửa, không có khách thuê.

“ Kinh doanh ế ẩm, trong khi tôi đang có việc cần tiền nên quyết định bán ”, chị Lan chia sẻ.

Chị Nguyễn Thuỳ Linh (quận Thanh Xuân) cũng đang than vãn vì căn shophouse chân đế của mình bị bỏ trống hơn một năm nay, dù liên tục giảm giá để thu hút khách hàng nhưng vẫn không có người thuê. Chị Linh chia sẻ, cuối năm 2019, chị mua căn shophouse chân đế có diện tích 20 m2, với giá hơn 1,5 tỷ đồng tại một dự án ở Hà Đông, Hà Nội.

Vì căn shophouse chân đế nằm trong khu chung cư có hàng nghìn căn hộ nên chị Linh hy vọng việc cho thuê sẽ thuận lợi. Sau khi mua, chị cho một quán ăn thuê với giá 15 triệu đồng/tháng. Nhưng khoảng 2 năm trở lại đây, căn shophouse chân đế của chị đã bị khách trả lại vì kinh doanh ế ẩm.

Không cho thuê được, nên chị Linh đã quyết định đăng bán luôn căn shophouse chân đế này để thu hồi vốn kinh doanh công việc khác.

Anh Nguyễn Thương, môi giới chuyên cho thuê nhà phố thương mại, shophouse chân đế tại các dự án chung cư cho biết, chưa khi nào thị trường shophouse chân đế ảm đạm như hiện nay. Giá thuê sụt giảm, nếu so với gửi tiết kiệm lãi suất ngân hàng thì tỉ suất sinh lời từ cho thuê của các căn shophouse chân đế chỉ đạt được 2-3%, cao nhất là 4%. Giá thuê thấp, cho thuê khó khăn khiến giá bán thấp, không tăng, thậm chí giảm so với giá mua vào.

“ Một căn shophouse chân đế có diện tích 120-130m2 được mua với giá từ 12-15 tỷ/căn nhưng giá thuê chỉ đạt trung bình 30 triệu đồng/tháng và thường chỉ có sở hữu 50 năm khiến giới đầu tư không mặn mà ”, anh Thương phân tích.

Vì sao ế ẩm?

Lý giải tình trạng shophouse chân đế ế ẩm, một báo cáo của JLL Việt Nam đã chỉ ra, các shophouse chân đế phụ thuộc nhiều vào quy mô dân số trong dự án. Thực tế 80% lượng khách là cư dân sống tại dự án. Nhiều shophouse có lượng khách ngoại khu không cao do thiếu tính kết nối với không gian thương mại bên ngoài. Bên cạnh đó, vì lý do an toàn một số dự án cố ý hạn chế cư dân bên ngoài vào khiến cho việc kinh doanh của shophouse khối đế không tốt.

Vì vậy, nếu lượng cư dân trong dự án không nhiều, hiệu quả kinh doanh của các shophouse chân đế cũng sẽ gặp khó khăn.

Shophouse chân đế phải đáp ứng các tiêu chí như dự án được đầu tư tốt, mật độ dân cư đông, tỷ lệ căn hộ và số lượng shophouse phù hợp thì mới có hy vọng đắt khách, tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê cũng tốt hơn.

Trong khi đó, việc bán lại các shophouse chân đế cũng không phải dễ dàng vì thông thường loại hình này chỉ có thời hạn sở hữu 50 năm, việc khai thác chủ yếu dựa vào lợi từ cho thuê, nên khi cho thuê không đạt được kỳ vọng sẽ gặp rào cản khi cần bán lại trên thị trường thứ cấp.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cũng cho rằng việc tỷ suất cho thuê thấp của các nhà phố thương mại hiện nay đến từ nhiều nguyên nhân. Nguyên nhân thứ nhất là sự cạnh tranh từ các trung tâm thương mại. Hiện nhiều đơn vị bán lẻ có xu hướng lựa chọn trung tâm thương mại do nơi đây có lưu lượng khách lớn và ổn định. Lợi thế của các trung tâm thương mại còn đến từ các chiến dịch truyền thông chuyên nghiệp, được quản lý vận hành bài bản và mức giá thuê ổn định trong thời gian dài.

Ngược lại, nhà phố thương mại hay shophouse chân đế thường do cá nhân sở hữu, vận hành tự phát, giá thuê không ổn định và bị chi phối bởi các biến động của thị trường bất động sản. Chính điều này khiến shophouse chân đế, nhà phố thương mại mất điểm với khách thuê.

Trong khi đó, theo một doanh nghiệp kinh doanh đồ uống tại Hà Nội, một trong những nguyên nhân khách quan tác động đến tình trạng kinh doanh ế ẩm của shophouse khối đế chung cư là quy hoạch khu chức năng thương mại khối đế bị thừa mứa so với nhu cầu.

Ví dụ, với khoảng cách từ chung cư đến chợ, siêu thị, trung tâm thương mại quy mô lớn trong bán kính 1,5-3 km, cư dân có xu hướng bỏ qua các shophouse đơn điệu nằm dưới chân tòa nhà để đến những nơi cách đó không xa nhưng có nhiều trải nghiệm mua sắm hơn. Với tình huống thừa diện tích thương mại, chỉ có những dự án nằm cách xa chợ, siêu thị, trung tâm mua sắm 6-10 km may ra mới thu hút cư dân sử dụng dịch vụ shophouse.

Bên cạnh đó, một số dự án chung cư không có kế hoạch quản lý tốt cho khu vực thương mại tầng trệt. Các dịch vụ hỗ trợ như bảo trì, vệ sinh hay an ninh không được duy trì đúng mức. Điều này dẫn đến việc giảm đi chất lượng và sự thu hút khách hàng, khiến shophouse trở nên không hấp dẫn nhóm khách thuê là các doanh nghiệp.