Giá chung cư Hà Nội chững lại sau đợt tăng điên đảo, nhà đầu tư có nên mua?

Nên mua căn hộ 2 - 3 tỷ đồng

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường đại học Nguyễn Trãi, phân tích, giá chung cư Hà Nội đang chững lại sau đợt tăng liên tục là do nguồn cung mới dồi dào, đặc biệt là phân khúc trung cấp và nhà ở xã hội. Trong khi đó, lãi suất cho vay mua nhà chưa giảm sâu đã ảnh hưởng đến quyết định xuống tiền của khách hàng. Tâm lý chờ đợi giá giảm cũng khiến thanh khoản chưa thể bùng nổ.

Trong bối cảnh này, theo ông Huy, nếu có xu hướng mua căn hộ để đầu tư thì nên chọn các căn có mức giá 2-3 tỷ đồng vì đây là phân khúc có thanh khoản tốt nhất, phù hợp với khả năng tài chính của người mua nhà ở thực, nhất là nhóm khách hàng trẻ, gia đình trẻ.

Phân khúc này cũng dễ tiếp cận vốn vay khi lãi suất giảm dần và chính sách tín dụng nới lỏng, đồng thời cũng dễ cho thuê, chuyển nhượng và có biên độ tăng giá ổn định.

Ông Huy cũng khuyến cáo nên chọn các dự án có vị trí gần trung tâm, hạ tầng tốt, tiện ích đầy đủ, chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo. Ngoài ra, ưu tiên các căn hộ có diện tích hợp lý, từ 55 - 80m², thiết kế tối ưu công năng.

Đối với các nhà đầu tư đang "ôm" nhiều hàng, ông Huy cho rằng không nên cắt lỗ ồ ạt thời điểm này, nhưng có thể xem xét bán bớt những căn khó thanh khoản hoặc áp lực tài chính cao. " Nếu sở hữu căn hộ tại khu vực có tiềm năng phát triển tốt, nên giữ lại để đợi sóng phục hồi vào 2026. Bên cạnh đó, tận dụng chính sách giãn nợ và hỗ trợ tài chính để giảm áp lực dòng tiền ", ông Huy nói.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ cũng cho rằng, nhà đầu tư chỉ nên xuống tiền mua những căn hộ giá rẻ trong thời điểm này.

Theo ông Toản, cách đây khoảng 2 - 3 năm, chung cư ít khi nằm trong danh mục đầu tư hấp dẫn bởi tâm lý đây là tiêu sản, mất giá theo thời gian. Tuy nhiên khi nguồn cung mới tại Hà Nội hạn chế dần thì sản phẩm này được nhiều nhà đầu tư có khẩu vị an toàn quan tâm trở lại. Bởi gộp cả dòng tiền cho thuê hàng tháng với tỷ lệ tăng giá, việc đầu tư vào chung cư đem lại lợi nhuận tốt hơn gửi tiết kiệm hiện tại.

Tuy nhiên, giá chung cư hiện tại quá cao, nên người mua sẽ dễ bị "mua đỉnh", dẫn đến rủi ro lớn. Đơn cử, 1 căn chung cư có giá 4 - 5 tỷ đồng nhưng tỷ suất cho thuê cũng chỉ khoảng trên 10 triệu đồng/tháng, trong khi căn hộ 2 - 3 tỷ đồng, mức giá cho thuê cũng tương đương. Chính vì vậy, theo ông Toản, ngay cả lúc thị trường chững lại, cũng chỉ nên đầu tư những sản phẩm có giá hợp lý.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam cũng cho rằng, việc giá chung cư chững lại là một tín hiệu tích cực nhưng xu hướng này có bền vững hay không thì vẫn cần thêm thời gian theo dõi. Trong bối cảnh thị trường chưa rõ xu hướng, người mua nhà cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.

Theo ông, chỉ nên mua với những sản phẩm giá rẻ, hợp lý. Ông cũng lưu ý thời điểm mua không quá quan trọng bằng việc chuẩn bị tài chính vững chắc. Người mua nên có ít nhất 30-40% giá trị căn nhà bằng tiền tự có. Cần bảo đảm dòng tiền ổn định trong 3-5 năm tới để tránh áp lực tài chính khi vay mua nhà.

Giá chung cư có tiếp tục giảm?

Nhận định về giá chung cư 2025, nhiều chuyên gia cho rằng dù hiện tại đang chững lại nhưng vẫn sẽ khó giảm.

Theo báo cáo của CBRE, năm ngoái, giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội đã tăng hơn 26% - mức cao nhất ghi nhận từ trước đến nay, đạt trung bình 48 triệu đồng/m2. Tuy đà tăng này có xu hướng chậm lại trong đầu năm 2025 nhưng dự kiến vẫn tăng trung bình 6-8% theo năm.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh tại OneHousing nhấn mạnh, việc chờ giá căn hộ giảm trong năm 2025 là không khả thi. Ông lấy ví dụ so sánh giá chung cư với ô tô. Theo đó, mọi người thường nghĩ giá ô tô sẽ giảm theo thời gian nhưng những dòng xe cao cấp như Lexus 570 không hề giảm giá. Năm 2009, giá một chiếc xe này khoảng 4 tỷ đồng còn hiện nay rơi vào khoảng 8 tỷ đồng.

Với bất động sản, sang năm 2026-2027 khi nguồn cung được cải thiện, chủ đầu tư có thể sẽ tìm cách thu hút khách với các chương trình khuyến mại. Tuy nhiên, điều này sẽ chưa thể diễn ra trong năm nay.

Tại hội thảo "Thị trường căn hộ Hà Nội, đâu là lựa chọn sống và đầu tư bền vững?", ông Ngô Hữu Trường - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh chia sẻ, thời gian tới, giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư sẽ rất khó giảm. Bất động sản từ lâu đã được coi là tài sản tích lũy giá trị, đặc biệt tại các nước châu Á, nơi tâm lý “đất đai, nhà cửa là của để dành” rất phổ biến.

Bên cạnh đó, sự tăng giá của vàng và tỷ giá đã dẫn đến sự chuyển dịch của dòng tiền. Nhiều nhà đầu tư sử dụng bất động sản như cơ sở tích lũy giá trị.

Còn theo bà Nguyễn Minh Chi, Phó Tổng giám đốc Phú Tài Land, nguồn cung hiện tại không thể đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt là ở các quận nội thành ngày càng có ít dự án được triển khai.

Chưa kể thực tế cho thấy, mỗi năm có hàng nghìn sinh viên đổ về Thủ đô học tập và hàng nghìn sinh viên tốt nghiệp gia nhập thị trường lao động, tất cả đều mong muốn có nơi an cư. Vì vậy, nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội chỉ có thể gia tăng, chứ không thể giảm.

Về mặt chính sách, Hà Nội đang có xu hướng mở rộng để đáp ứng nhu cầu sinh sống và làm việc của người dân từ khắp nơi đổ về. Tuy nhiên, dự án tại các quận nội thành lại đang ngày càng khan hiếm. Theo khảo sát, quận Hoàng Mai chỉ có 1 dự án, còn quận Thanh Xuân hay Hà Đông có 1-2 dự án. Nếu cung không đủ đáp ứng nhu cầu thực sự, giá sẽ chỉ tiếp tục tăng, đặc biệt khi quỹ đất Hà Nội ngày càng trở nên hạn hẹp.