Giá chung cư trung tâm Hà Nội tăng, có nên đầu tư?

Cách đây hơn 1 tháng, chị Nguyễn Thị Nhàn (Nam Định) được môi giới dẫn đến xem căn chung cư tại quận Tây Hồ (Hà Nội). Điều khiến chị choáng ngợp là giá của căn hộ chung cư này ngang ngửa với giá của nhiều căn liền kề, biệt thự tại Hà Nội.

Căn hộ chung cư này nằm tại quận Tây Hồ, có giá bán lên tới 260 triệu đồng/m². Căn chung cư chị xem có diện tích 90m², tương đương với số tiền là 23,5 tỷ đồng.

Theo chị Nhàn, với mức giá bán này, chị sẽ chọn mua liền kề, biệt thự, thay vì sở hữu căn chung cư 90m². " Tôi rất sốc khi được nghe về giá của căn hộ chung cư này. Vẫn biết là giá nhà hiện đắt đỏ, nhưng tôi cũng không nghĩ được tới mức giá này ", chị Nhàn chia sẻ.

Tương tự chị Nhàn, anh Lê Anh Dũng (quê Lạng Sơn) cũng chia sẻ, cách đây hơn tuần, anh được môi giới dẫn đi xem căn hộ chung cư 95m² tại quận Ba Đình. Căn hộ nằm trong ngõ rộng chừng 5 mét nhưng giá lên tới 250 triệu đồng/m², tương đương gần 24 tỷ đồng/căn hộ.

" Tôi quá bất ngờ với mức giá môi giới đưa ra cho căn hộ chung cư nằm trong ngõ. Dù thuộc quận trung tâm nhưng mức giá cao như vậy cũng là vô lý ", anh Dũng nói.

Anh Dũng cho rằng, mức giá gần 250 triệu đồng/m² ngang ngửa với nhiều nhà liền kề, biệt thự tại một số quận, huyện ở Hà Nội.

Theo anh Dũng, bất chấp dự báo bão hòa, phân khúc căn hộ ở một số khu vực tại quận Ba Đình liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, tăng 7 - 25% so với cách đây hơn năm. Một dự án căn hộ hàng hiệu tại Hoàn Kiếm rao bán với giá lên tới 500-700 triệu đồng/m², tổng giá trị khoảng 50-120 tỷ đồng/căn.

“ Không có ít nhất 30 tỷ đồng trong tay thì rất khó để tìm các căn hộ tiềm năng ở trung tâm hiện tại ”, anh Dũng chia sẻ.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) mới đây cũng cho thấy, giá chung cư tại nhiều nơi ngang ngửa với nhà liền kề, biệt thự.

VARS dẫn chứng, tại quận Tây Hồ, các căn hộ có giá dao động 150 - 270 triệu đồng/m². Tại quận Ba Đình, một số căn hộ sky villas được rao bán với giá khoảng 250 - 260 triệu đồng/m², trong khi căn thông thường cũng ở mức 140 - 200 triệu đồng/m². Đặc biệt, tại quận Hoàn Kiếm, dự án căn hộ "hàng hiệu" được chào với mức giá lên tới 500 - 700 triệu đồng/m². Thậm chí Đông Anh có giá chung cư lên đến 110 triệu đồng/m².

Với những mức giá này, căn hộ chung cư tiệm cận hoặc thậm chí cao hơn giá nhà liền kề, biệt thự tại nhiều dự án ở các khu vực khác của Hà Nội.

Thực tế, tại Hà Nội, những căn hộ chung cư có mức giá đắt ngang liền kề, biệt thự xuất hiện ngày càng nhiều. Đơn cử, một dự án căn hộ gồm 5 tòa tháp ở mặt đường Võ Chí Công, quận Tây Hồ mở rổ hàng cho khách giữ chỗ (booking), với giá rumor - mức thăm dò phản ứng của thị trường, chưa chính thức - khoảng 6.800-10.700 USD, tương đương 170-268 triệu đồng/m², chưa gồm VAT. Các sản phẩm mở bán trong giai đoạn đầu có diện tích 76-284 m², tương ứng 1-4 phòng ngủ.

Với giá rumor gần 200 triệu một m², căn hộ nhỏ nhất một phòng ngủ tại dự án được chào gần 13 tỷ đồng. Căn hai phòng ngủ, diện tích hơn 170 m² lên đến 39 tỷ đồng, tương đương 229 triệu đồng/m².

Có nên đầu tư căn hộ siêu đắt đỏ?

Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân chính khiến giá chung cư tăng mạnh là do chi phí đầu vào ngày càng cao, bao gồm giá đất, nguyên vật liệu, chi phí pháp lý và chi phí tài chính. Ngoài ra, việc nguồn cung căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội hạn chế cũng khiến người dân không còn nhiều lựa chọn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, các Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở mới tạo hành lang pháp lý mới, loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, buộc các chủ đầu tư còn lại trong “sân chơi” phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích, có sức lan tỏa lớn, đồng nghĩa với việc chi phí tăng cao, cũng khiến giá nhà khó hạ.

Đồng thời, việc thị trường chỉ còn lại các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, năng lực mạnh sẵn có hay có lợi thế tạo lập quỹ đất sẽ tiếp tục duy trì hiện tượng độc quyền nguồn cung, các chủ đầu tư lớn sẽ tiếp tục quyết định mức giá của thị trường, theo hướng cao hơn để tối đa hóa lợi nhuận.

Thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết trong việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, ông Đính cho rằng, hơn 58% nguồn cung mới trên thị trường hiện nay là sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc nhà ở bình dân gần như vắng bóng.

Đà tăng giá của chung cư tại Hà Nội chủ yếu đến từ giỏ hàng mới ra mắt ngày càng đắt đỏ. Trong khi đó, một số dự án có giá bán chuyển nhượng đi ngang sau giai đoạn tăng nóng.

Tuy giá bán cao, nhưng theo ông Đính dòng sản phẩm chung cư cao cấp lại có tính thanh khoản thấp, do chỉ phục vụ nhóm khách hàng có thu nhập cao và nhu cầu thực sự hạn chế.

" Việc giá chung cư cao cấp tại Hà Nội tăng vọt ngang ngửa với biệt thự, liền kề phản ánh những biến động lớn trong thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, nếu không được điều tiết hợp lý và cân bằng giữa các phân khúc, rủi ro “bong bóng giá” và mất cân đối thị trường là điều khó tránh khỏi trong thời gian tới ", ông Đính đưa ra lời khuyên.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cho hay, những dự án có giá “siêu đắt đỏ” thường ở vị trí đắc địa tại trung tâm, chủ đầu tư phát triển dự án xác định sẽ bán cho những khách có điều kiện cao, không dành cho số đông khách hàng.

Chính vì vậy, tính thanh khoản của dòng sản phẩm trên 150 triệu đồng/m² hiện không cao, nếu không muốn nói là ì ạch. Khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra các căn hộ đã tăng giá quá cao, đặc biệt là các căn hộ ở dự án cũ, đang “ế” nặng. Vì vậy, nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ.