Giá nhà liên tục tăng cao, người mua cần lưu ý gì?

'Con dao hai lưỡi'

Anh Trần Ngọc Thiện (phường Hoàng Mai, Hà Nội) kể: Giữa năm 2022, khi thấy giá nhà bắt đầu có xu hướng tăng mạnh, vợ chồng anh đã quyết định mua 1 căn hộ chung cư 75 m² tại phường Vĩnh Tuy với giá 3,35 tỷ đồng. " Không quyết mua luôn thì tôi sợ giá nhà còn tăng tiếp ", anh lý giải việc xuống tiền ngay giữa "tâm bão".

Nhưng thời điểm đó do chỉ có khoảng 800 triệu đồng nên anh chấp nhận vay ngân hàng số tiền còn lại với lãi suất ưu đãi 0% trong 2 năm đầu. Theo thỏa thuận, anh Thiện phải thanh toán trước 25% giá trị căn hộ, tương đương khoảng 850 triệu đồng, phần còn lại vay ngân hàng 2,5 tỷ đồng trong thời hạn 30 năm.

Hai năm đầu, nhờ được miễn lãi, khoản thanh toán hằng tháng khá suôn sẻ. Tuy nhiên, mọi thứ bắt đầu thay đổi từ giữa năm 2024.

Khi bước vào giai đoạn trả lãi thật, lãi suất thả nổi tăng vọt lên 12%/năm, đẩy số tiền gốc và lãi phải trả hằng tháng lên tới hơn 30 triệu đồng, lúc này anh Thiện mới thực sự sốc. Gồng gánh được vài tháng nhưng chi phí sinh hoạt ngày càng áp lực, dẫn đến 6 tháng liên tiếp vợ chồng anh không trả được nợ.

Ngay lập tức, khoản vay bị nhảy nhóm nợ xấu và ngân hàng gửi thông báo yêu cầu bàn giao tài sản để làm thủ tục thanh lý. Anh Thiện lo lắng ăn ngủ không yên vì nguy cơ thiệt hại lớn.

May mắn, nhờ có người thân và bạn bè hỗ trợ, nên anh Thiện đã kịp thanh toán toàn bộ khoản nợ quá hạn và trả trước lãi, gốc của ba tháng tiếp theo để chứng minh đã có dòng tiền trở lại. Nhờ vậy, khoản vay trở về nhóm 1, tránh được nguy cơ mất nhà.

Cũng theo anh Thiện, đầu năm 2025, mức lãi về mức 9%, nhưng khoản lãi và gốc phải trả hằng tháng của anh vẫn còn khoảng 22 - 23 triệu đồng.

" Dù lãi suất đã giảm nhưng số tiền hơn 20 triệu đồng/tháng cũng vẫn là gánh nặng lớn vì hiện công việc của vợ tôi đang gặp khó khăn, thu nhập giảm sút, nên tiền lương hằng tháng của hai vợ chồng gần như chỉ để trả nợ ngân hàng. Chúng tôi phải đi vay người thân để trang trải thêm tiền sinh hoạt phí và các khoản khác ", anh Thiện tâm sự.

Không được may mắn như anh Thiện, chị Nguyễn Hương Lan (phường Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, chị vừa quyết định bán căn hộ chung cư mua cách đây 2 năm để trả ngân hàng chứ không gồng gánh được tiền trả gốc và lãi hằng tháng.

Chị Lan chia sẻ, chị mua căn hộ rộng 65 m², giá hơn 3 tỷ đồng. Chị có 1 tỷ đồng và vay ngân hàng hơn 2 tỷ đồng. Chị mua theo tiến độ và được hỗ trợ lãi suất 0% cho đến khi nhận nhà. Khi nhận nhà, năm đầu tiên, chị phải trả cả gốc và lãi lên tới hơn 20 triệu đồng/tháng. Thời điểm đó, hai vợ chồng chị quyết định thắt chặt chi tiêu để cố gắng dành dụm đủ tiền trả ngân hàng.

Thế nhưng từ cuối năm 2024, chồng chị Lan bị mất việc làm, cả gia đình chỉ trông chờ vào tiền lương 18 triệu đồng của chị. " Với thu nhập của tôi, có nhịn ăn, nhịn tiêu cũng không đủ trả lãi ngân hàng ", chị Lan nói.

Cuối cùng, sau nhiều đêm mất ngủ, chị Lan bàn với chồng bán căn nhà hiện tại để trả nợ ngân hàng, số tiền còn lại đi gửi tiết kiệm rồi hai vợ chồng quay về cảnh đi thuê nhà.

Cách tránh gánh nặng tài chính

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính ngân hàng, đòn bẩy tài chính là công cụ quan trọng giúp người dân tiếp cận nhà ở - nhưng nếu không sử dụng đúng cách, nó có thể trở thành vòng xoáy nợ nần.

Ông Hiếu khuyến cáo người mua nhà chỉ nên vay tối đa 80% giá trị tài sản, đồng thời đảm bảo khoản trả nợ hằng tháng không vượt quá 50% thu nhập ròng. Quan trọng hơn, cần có quỹ dự phòng đủ trả nợ 6 - 12 tháng để tránh rủi ro khi thất nghiệp hoặc mất thu nhập.

Ngoài ra, ông Hiếu khuyến nghị người trẻ cần tính toán kỹ khả năng trả nợ trước khi quyết định vay, tránh tâm lý FOMO (chứng sợ bỏ lỡ) khiến dễ rơi vào bẫy vay quá sức. Việc lập bảng thu - chi và thử các kịch bản biến động thu nhập, lãi suất là rất cần thiết để đánh giá mức độ an toàn của khoản vay.

" Đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi. Nếu không kiểm soát tốt, người vay dễ vướng nợ nần, thậm chí phải bán nhà khi thị trường đi xuống hoặc thu nhập không ổn định ", ông Hiếu phân tích.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cũng cho rằng, người mua nhà khi vay ngân hàng phải cân đối nguồn thu nhập của mình sau thời hạn lãi suất được ưu đãi. Sau thời gian đó, lãi suất sẽ phải cộng thêm biên độ 2-3% hoặc nhiều hơn, tùy nhà băng.

Ngoài lãi suất, các điều khoản hợp đồng cũng cần phải được nghiên cứu kỹ. Không đọc kỹ hợp đồng có thể dẫn đến những khoản phí ẩn như phí trả nợ trước hạn hoặc điều kiện điều chỉnh lãi suất sau ưu đãi.

" Để tránh sai lầm, người mua nhà phải cân nhắc kỹ khả năng trả nợ, có kế hoạch dự phòng các biến cố như mất việc, ốm đau... ", ông Quyết đưa ra lời khuyên.