Mua phải đất trong quy hoạch có đòi được tiền đặt cọc?
GiadinhNet - Tôi đặt cọc 100 triệu đồng mua một căn nhà tại quận Tân Phú (TP HCM) với giá gần 1,5 tỷ đồng. Theo thỏa thuận đặt cọc, nếu không mua tôi sẽ mất số tiền trên, nếu bên bán không bán sẽ mất gấp đôi tiền đặt cọc.
Trần Thị Tố Chi (quận 3, TPHCM)
Trả lời:
Chúng tôi chia tình huống bạn hỏi làm hai trường hợp:
Trường hợp 1: Đối tượng của Hợp đồng đặt cọc nằm trong quy hoạch mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì hoạt động mua bán chuyển nhượng giữa các bên hoàn toàn có thể thực hiện. Trường hợp 2: Đối tượng của Hợp đồng đặt cọc nằm trong quy hoạch và đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì chuyển nhượng được diễn ra nêu trên của các bên là trái pháp luật, giao dịch không được pháp luật thừa nhận và bảo vệ.
Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013: “2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, trong trường hợp nhà đất (đối tượng của Hợp đồng) đã có quyết định thu hồi để thực hiện quy hoạch thì chủ sở hữu không được phép tiến hành các giao dịch liên quan đến thửa đất mà phải tiếp tục sử dụng theo mục đích xác định trước đó; giao dịch chỉ hợp pháp khi chưa có quyết định thu hồi đất chính thức, kế hoạch sử dụng đất được công bố của cơ quan thẩm quyền.
Tình huống bạn hỏi được chia hai trường hợp nêu trên với hậu quả pháp lý là khác nhau. Ở trường hợp thứ nhất, việc hai bên tiến hành mua bán, chuyển nhượng nhà đất là hoàn toàn hợp pháp. Như vậy, nếu không có vi phạm của bên nhận cọc việc đơn phương yêu cầu hoàn tiền cọc là không được pháp luật chấp nhận.
Ở trường hợp thứ hai, Hợp đồng đặt cọc được xác lập đã vi phạm trực tiếp điều cấm của luật do đối tượng của Hợp đồng không được phép giao dịch. Vì vậy, Hợp đồng đặt cọc này bị vô hiệu toàn bộ ngay thời điểm xác lập. Xử lý hợp đồng vô hiệu toàn bộ sẽ căn cứ theo quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005. Theo đó, việc hoàn trả cho bạn toàn bộ số tiền đặt cọc là nghĩa vụ của bên bán. Giải pháp thương lượng trong trường hợp này sẽ được ưu tiên. Tuy nhiên, nếu sự thương lượng không đạt được, bạn có thể tiến hành các thủ tục tố tụng tại Tòa án.
Luật sư Nguyễn Phú Thắng
(Đoàn Luật sư Hà Nội)
Triệu tập gã đàn ông đánh đập dã man con riêng của người tình ở TP.HCM
Pháp luật - 1 phút trướcClip gã đàn ông đánh đập bé gái 3 tuổi là con riêng của người tình gây bức xúc dư luận, hiện Công an TP.HCM đã triệu tập người liên quan.
Ninh Bình: Đánh sập đường dây cá độ bóng đá xuyên tỉnh, giao dịch hơn 900 tỷ đồng
Pháp luật - 23 phút trướcGĐXH - Công an tỉnh Ninh Bình vừa phối hợp với Cục Cảnh sát hình sự (Bộ Công an) triệt phá đường dây tổ chức đánh bạc và đánh bạc trên không gian mạng với quy mô đặc biệt lớn. Bước đầu, cơ quan điều tra tạm giữ hình sự 6 đối tượng, làm rõ tổng số tiền giao dịch hơn 900 tỷ đồng.
Mr Pips chi hàng trăm tỷ đồng tiền lừa đảo mua bất động sản, vàng
Pháp luật - 1 giờ trướcPhó Đức Nam bị cáo buộc dùng tiền do phạm tội mà có mua loạt bất động sản hạng sang, tích trữ vàng, mua ngoại tệ.
Công an Đắk Lắk công bố đặc điểm nhận dạng kẻ nổ súng giết người ở quán cà phê
Pháp luật - 1 giờ trướcNghi phạm được xác định là nam giới, đội mũ bảo hiểm xanh lá, quần jean màu xanh, sau khi gây án đã đổi trang phục, tẩu thoát.
Sinh viên năm cuối ĐH Kiến trúc Hà Nội báo gia đình bị bắt cóc, yêu cầu chuẩn bị 150 triệu đồng chuộc người: Công an khẩn trương xác minh hành trình của nạn nhân
Pháp luật - 4 giờ trướcCông an phường Phú Diễn kịp thời giải cứu nạn nhân bị “bắt cóc online”
Ca sĩ Tăng Nhật Tuệ nói gì sau khi bị bắt?
Pháp luật - 1 ngày trướcGĐXH - Sau khi bị bắt, ca sĩ Tăng Nhật Tuệ nói: "Sau vụ việc này tôi mất tất cả rồi các bạn ạ. Và có thể là trong tương lai tôi sẽ không còn những cơ hội để làm những công việc như trước đây tôi đã từng”.
Lại thêm 1 người hoạt động trong ngành giải trí bị bắt liên quan đến ma túy, danh tính khiến nhiều người ngỡ ngàng
Pháp luật - 1 ngày trướcGĐXH - Công an TP.HCM vừa bắt giữ ca sĩ, nhạc sĩ Tăng Nhật Tuệ (tên thật là Lê Duy Linh) do liên quan đến đường dây ma túy.
Danh tính giám đốc tiếp tay đường dây buôn lậu 28.000 viên kim cương vừa bị triệt phá
Pháp luật - 1 ngày trướcGĐXH - Đặng Ngọc Thảo - Giám đốc Công ty TNHH một thành viên giám định PNJ (PNJ-LAP) câu kết với nhiều đối tượng mua các viên kim cương bị sai thông số so với giấy kiểm định GIA được nhập lậu giá rẻ, sau đó làm mới lại rồi bán cho khách hàng kiếm lời.
Triệt phá đường dây buôn lậu hơn 18 tấn quả việt quất tươi qua biên giới
Pháp luật - 2 ngày trướcGĐXH - Phòng Cảnh sát kinh tế Công an thành phố Hà Nội vừa khởi tố vụ án, khởi tố bị can và ra lệnh tạm giam đối với 3 đối tượng trong đường dây buôn lậu quả việt quất tươi từ nước ngoài về Việt Nam tiêu thụ với số lượng đặc biệt lớn, tổng trị giá hàng hóa hơn 11 tỷ đồng.
Lẩn trốn nhiều tỉnh, thành sau khi bị khởi tố, nam thanh niên vẫn sa lưới
Pháp luật - 2 ngày trướcGĐXH - Sau gần hai tháng lẩn trốn kể từ khi bị khởi tố về tội "Tổ chức cho người khác trốn đi nước ngoài", Nguyễn Đình Hiếu bị lực lượng chức năng bắt giữ để điều tra, xử lý.
Lại thêm 1 người hoạt động trong ngành giải trí bị bắt liên quan đến ma túy, danh tính khiến nhiều người ngỡ ngàng
Pháp luậtGĐXH - Công an TP.HCM vừa bắt giữ ca sĩ, nhạc sĩ Tăng Nhật Tuệ (tên thật là Lê Duy Linh) do liên quan đến đường dây ma túy.
