Nhà đầu tư đã hết cơ hội “săn” bất động sản giá hời?

Theo dữ liệu báo cáo thị trường tháng 4/2024 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tăng mạnh nhất ở Hưng Yên, tăng đến 82% so với tháng 3/2024. Sau đó là Quảng Ninh tăng 8%, Đà Nẵng tăng 3%, Bắc Ninh tăng 2% và Ninh Thuận 1%... Cũng theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm 4 tháng đầu năm toàn thị trường tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Theo đó, mức độ quan tâm toàn trang trong 4 tháng đầu năm tăng khoảng 31% so với cùng kỳ.

Có thể thấy, sau 2 năm thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, đến nay nhà đầu tư đã bớt e ngại và sẵn sàng xuống tiền. Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khảo sát của VARS cho thấy, khoảng 70% khách hàng, nhà đầu tư đã sẵn sàng xuống tiền mua bất động sản trong năm 2024 nếu tìm được sản phẩm phù hợp trong đó, đất nền, thấp tầng là hai phân khúc nhận được sự quan tâm nhiều nhất. Khi thị trường bất động sản có những chuyển biến tích cực trong quý I/2024 sẽ tạo điều kiện rất lớn để thị trường từng bước hồi phục mạnh mẽ ở những quý tiếp theo.

"Mức giá giao dịch thành công đất nền hiện vẫn thấp hơn 20 - 30% so với đỉnh cơn sốt nhưng đã đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá. So với quý IV/2023 giá đã tăng khoảng 5%, riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10-20%", ông Đính nói.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, nửa đầu năm 2024 là cơ hội “có một không hai”, giai đoạn thích hợp để các nhà đầu tư có kinh nghiệm, nhà đầu tư chuyên nghiệp gom được hàng tốt, đầu tư dài hạn 3 - 5 năm sẽ đem lại lợi nhuận cao.

Theo đó, từ quý III/2024, thị trường có thể bắt đầu đi lên, khi đó cơ hội mua được bất động sản giá tốt ở đáy sẽ rất ít, thậm chí gần như không còn. Do đó, hai quý đầu năm 2024 là ‘chân sóng cuối’ trong chu kỳ tăng giảm 10 năm của bất động sản để nhà đầu tư nắm bắt cơ hội xuống tiền.

Bên cạnh đó, việc các Luật liên quan tới bất động sản có thể sẽ có hiệu lực sớm được giới chuyên gia dự báo giá đất nền tiếp tăng trở lại.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn cho rằng, khả năng giá bất động sản sẽ tăng là rất cao sau khi luật có hiệu lực. Những điều khoản mới từ 3 bộ luật giúp thúc đẩy mức độ chính xác trong việc cập nhật giá đất tăng lên cao hơn. Như điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 05 năm/lần).

Thứ nhất, Chính phủ quy định việc xác định Bảng giá đất do UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo Khung giá đất) được cập nhật hàng năm, trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương. Như vậy sẽ giúp giá đất được định hướng theo sát với tình hình thực tế của từng địa phương hơn trước đây.

Thứ hai là về phương pháp định giá mới. Trước đây thị trường có 5 phương pháp định giá đất, còn theo luật mới thì loại bỏ phương pháp chiết trừ và 4 phương pháp còn lại như so sánh, thu nhập, thặng dư và theo hệ số giá đất cũng đã có quy định chi tiết hơn rất nhiều về việc thực hiện cụ thể. Những quy định cụ thể hơn sẽ giúp việc định giá đất minh bạch, rõ ràng, bám sát với thực tế.

Thứ ba là Luật mới sửa đổi có bổ sung chi tiết về các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho các lô đất đang sử dụng chưa có sổ, không vướng tranh chấp. Số lượng sản phẩm đất thuộc diện này trên thị trường hiện tồn đọng rất nhiều và một khi được khơi thông pháp lý, chắc chắn cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn không chỉ cho chính bản thân những sản phẩm đất thuộc diện này mà cả các loại hình bất động sản khác ở cùng khu vực.

Từ ba điểm trên, ông Lê Bảo Long dự báo, giá bất động sản sẽ tăng sau năm 2025. Đáng chú ý, đất nền sẽ là loại hình bị tác động mạnh nhất vì còn chịu thêm ảnh hưởng từ quy định cấm phân lô bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Liên quan tới quy định siết phân lô, bán nền này, nhiều chuyên gia lĩnh vực bất động sản cho rằng, trong hơn một năm tới thị trường đất nền sẽ có nhiều biến động mạnh. Việc siết phân lô bán nền sẽ khiến nguồn cung trở nên khan hiếm và giá có thể bị đẩy lên cao.

Minh Tâm