Bất động sản tại Hà Nội: Năm 2008, giá vẫn "bùng nổ"

>> Hà Nội trước nguy cơ "bốc hỏa" về giá bất động sản: "Săn" đất ven đô
>> Dự án thành phố bên sông Hồng

Các chuyên gia bất động sản nhận định như vậy về giá đất trong thời gian tới.

Theo quy hoạch mới được đề xuất, quận Hoàn Kiếm sẽ là trung tâm hành chính, văn hóa, khiến giá đất ở khu vực đã đứng ở “đỉnh” nay lại tiếp tục tăng giá. Mặc dù đã ở mức trên 200 triệu đồng/m2, nhưng đất ở đây vẫn rất “khan hàng”.

Khu vực Mỹ Đình - Mễ Trì sẽ là trung tâm hành chính quốc gia, trung tâm văn hóa, thể thao, thương mại, nhà ở cao cấp và công nghệ cao với tâm điểm là Trung tâm hội nghị quốc gia, SVĐ và hàng loạt khu đô thị cao cấp mới được xây dựng. Đây là khu vực được kết nối với hàng loạt khu đô thị mới xung quanh, như Trung Hòa- Nhân Chính, Cầu Giấy, Trần Duy Hưng, Xuân Phương... tạo nên chuỗi đô thị cao cấp và văn phòng của các công ty, doanh nghiệp tập trung tại đây, nên cũng đang có giá từ 80 - 100 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, khu vực bắc sông Hồng với bản quy hoạch thành phố bên sông cũng thu hút được giới đầu tư. Giá đất ở trung tâm khu vực này hiện đang ở mức giá từ 90 - 120 triệu đồng/m2.

Theo các chuyên gia, nếu Chính phủ không kịp thời đưa ra các giải pháp “hạ hỏa” thị trường trong thời điểm hiện nay, thì rất có thể, giá đất ở những khu quy hoạch này sẽ theo đà không ngừng “bốc hỏa”.

Theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, việc "đánh" mạnh vào kinh tế sẽ giảm được đầu cơ.

Khoảng 25% là nhu cầu thật, 75% là ảo

Bất động sản đang có mức tăng giá rất bất bình thường. Đây là “cơn sốt“ thật hay ảo, thưa ông?

Ông Đặng Hùng Võ: Hiện tại thị trường đang có những biến động rất nguy hiểm đối với phát triển kinh tế. Còn thật hay ảo cũng cần phải làm rõ.

Đó là thật vì đã có chủ đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất và đã bỏ tiền thật ra mua để thực hiện dự án. Đối với người sử dụng cuối cùng thì cũng có nhiều trường hợp là thật. Thứ nhất là một số công ty thiếu nơi làm việc nên đã phải mua căn hộ chung cư để làm văn phòng, tôi áng chừng số lượng biển hiệu công ty treo ở các chung cư cũng chiếm khoảng 10% số căn hộ. Thứ hai là những người giầu có nhu cầu mua căn hộ cao cấp cho mình, cho người thân, cũng chiếm khoảng 15%. Tổng lại là khoảng 25%.

Còn lại 75% là ảo. Đó là những người tính toán đến việc mua nhà đất để đợi giá cao rồi bán kiếm lời, những người có tiền mua nhà đất để giữ tiền, đây không phải là nhu cầu thật. Hiện tượng mua bán lòng vòng trên giấy cũng đang khá phổ biến, các trung gian mua bán trên giấy với nhau mà không làm thủ tục, chỉ người mua cuối cùng mới được giới thiệu đến gặp chủ đầu tư làm giấy tờ.

Theo ông, có hay không việc các đại gia dùng “thủ thuật” điều tiết thị trường, đẩy giá lên cao?

Hiện tượng này là có vì sau thời gian dài va chạm với thị trường các nhà đầu tư đã có nhiều kinh nghiệm hơn về kinh doanh bất động sản, tiềm lực về kinh tế của các nhà đầu tư cũng mạnh hơn trước rất nhiều, vậy họ cũng có nhiều “thủ thuật” kinh doanh hơn. Ví dụ như đợt sốt nhà chung cư ở The Vista (TPHCM) là có “thủ thuật” vì có cả những người chân đất đến đăng ký mua nhà cao cấp; hay như việc sốt đất do giá trúng đấu giá đất cao gần gấp đôi giá bình thường cũng có biểu hiện của một “thủ thuật” đẩy giá thị trường.

Tại khu Phú Mỹ Hưng, giá đất tăng theo thời gian đến thời điểm này cũng đã lên gấp hai lần so với ban đầu. Nhưng các nhà đầu tư đã có đất rồi thì dùng “thủ thuật” kéo dài tiến độ đầu tư để chờ đất tăng giá do hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh của nhà nước đầu tư mang lại.

Theo tôi, nếu “thủ thuật” của nhà đầu tư mà không vi phạm pháp luật thì không nên trách nhà đầu tư, họ không có lỗi; nơi đáng trách là bộ máy quản lý chưa đủ mạnh, chưa đủ khéo để ngăn chặn những “thủ thuật” tác động xấu đến cả kinh tế và xã hội của đất nước. Còn nếu nhà đầu tư “lách” đến mức vi phạm pháp luật thì phải xử lý.

Ba giải pháp “cắt sốt”

Theo ông, trong thời điểm này để “cắt sốt” cần có những giải pháp gì?

Có ba giải pháp để cắt “cơn sốt”; thứ nhất: đánh thuế cao đối với những trường hợp đầu cơ, cụ thể là đánh thuế lũy tiến từng phần theo thời gian đối với trường hợp có đất nhưng bỏ hoang không sử dụng, có nhà nhưng đóng cửa không ở và lũy tiến từng phần theo diện tích đối với trường hợp sử dụng nhà đất vượt quá định mức sử dụng theo quy định;

Thứ hai: rà soát lại quy hoạch, cân đối lại thật cụ thể đối với cung - cầu để có biện pháp xử lý. Cụ thể là nếu công trình nào chậm tiến độ làm ảnh hưởng đến “cung” phải đôn đốc và có thể đôn đốc bằng cách đánh thuế;

Thứ ba: công khai hóa quỹ nhà dự án với các thủ tục mua bán thật trên sàn giao dịch, tránh tình trạng mua bán lòng vòng trên giấy làm đẩy giá nhà đất lên cao.

Về công cụ thuế, cần nghiên cứu sắc thuế đánh vào phần giá nhà đất tăng thêm do hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của Nhà nước hoặc cộng đồng đầu tư mang lại. Từ trước đến nay, Nhà nước đã đầu tư hạ tầng rất nhiều nhưng không có cách để thu lại vốn đã đầu tư.  

Theo ông, mức đánh thuê bao nhiêu thì các nhà đầu cơ sẽ từ bỏ ý định đầu cơ bất động sản?

Tôi chưa có luận cứ cụ thể ở Việt Nam nhưng theo như tỷ lệ mà các nước khác đang áp dụng thì nhà để hoang, nhà đóng cửa không có ai ở thì cứ sau 1 năm có thể đánh thuế tới 5% giá trị, sau 2 năm đánh thuế tới 10%, sau 3 năm có thể tới 20%, như thế chắc không ai dám đầu cơ, tích trữ nhà nữa.

Tương tự, trường hợp một người ở quá rộng, vượt định mức quy định thì thuế có thể đánh ở mức 1,5% giá trị phần diện tích vượt quá 1 lần diện tích định mức, ở mức 2,5% giá trị phần diện tích vượt quá 2 lần diện tích định mức, ở mức 4% giá trị phần diện tích vượt quá 3 lần diện tích định mức.

Xin cảm ơn ông!

            H.M (Thực hiện)