Dự thảo Luật thuế nhà, đất mới: Giới đầu cơ vẫn “ấm”

Mức khởi điểm chịu thuế nhà 600 triệu đồng được cho là chưa hợp lý. Thuế suất với những đối tượng sở hữu nhiều nhà, đất cũng được cho là còn quá thấp, chưa đủ để hạn chế đầu cơ.

 

 

Để tính thuế đất và diện tích sử dụng đất, với nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư sẽ có hệ số phân bổ cho các tầng. Ảnh: Chí Cường

 

Căn cứ để tính thuế đất và diện tích sử dụng đất, với nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư sẽ có hệ số phân bổ cho các tầng. Dự kiến sẽ quy định không thu thuế đối với tầng hầm. Từ tầng 1 đến tầng 3 áp dụng hệ số là 0,2 và từ tầng 4 trở lên áp dụng hệ số là 0,1.

Theo dự thảo mới nhất của Bộ Tài chính, nhà dưới 600 triệu đồng sẽ không phải nộp thuế. Với nhà có giá trị trên 600 triệu đồng, phần vượt quá hạn mức 600 triệu đồng sẽ chịu thuế suất 0,03%. Chẳng hạn nhà mới xây, diện tích sàn 300m², đơn giá 5,5 triệu đồng/m². Giá tính thuế nhà sẽ là 1,65 tỷ đồng. Thuế nhà phải nộp là: 600 x 0% 1.050 x 0,03% = 315.000 đồng/năm.

Theo giải thích của cơ quan soạn thảo, trên cơ sở định mức ở của Chính phủ 37,5 m²/người, với bình quân 4 người/hộ, diện tích khởi điểm chịu thuế là 150m². Lấy giá nhà xây mới khoảng 4 triệu đồng/m² thì giá khởi điểm tính thuế 600 triệu đồng.

 

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia cơ sở của cách tính này vẫn cần phải cân nhắc thêm. Thứ nhất, điều kiện diện tích nhà ở trên đầu người mỗi địa phương một khác. Thứ hai, mức giá nhà xây mới 4 triệu đồng/m² có thể sẽ không sát thực tế, nhất là vào thời điểm dự kiến luật sẽ có hiệu lực ngày 1/1/2011. Vì vậy trong trường hợp này, lấy hạn mức diện tích ở làm căn cứ để tính thuế sẽ phù hợp hơn. Còn hạn mức cụ thể sẽ để các địa phương tự ấn định, căn cứ vào điều kiện kinh tế xã hội của địa phương mình. Ngay trong cùng một tỉnh, thành phố có thể sẽ quy định hạn mức khác nhau giữa các khu vực đô thị, nông thôn, miền núi... tránh việc đánh thuế nặng vào khu vực còn khó khăn, khu vực Nhà nước đang phải hỗ trợ phát triển.

 

Luật Thuế Nhà đất dự kiến có hiệu lực từ 1/1/2011, thay thế Pháp lệnh Thuế nhà, đất có hiệu lực thi hành từ năm 1994. Pháp lệnh Thuế nhà, đất hiện hành chỉ quy định đất ở và đất xây dựng công trình phải đóng thuế, còn các loại nhà ở chưa thuộc diện chịu thuế.

Một khía cạnh nữa được các chuyên gia rất quan tâm trong dự thảo Luật Thuế nhà, đất là mức thuế đánh vào đối tượng sở hữu nhiều nhà, đất. Dự thảo Luật Thuế nhà, đất mới nhất quy định người nộp thuế sở hữu nhiều nhà, đất tại một hay nhiều nơi khác nhau sẽ phải lập tờ khai tổng hợp những nhà, đất có quyền sở hữu. Sau khi trừ đi số thuế đã nộp tại các địa phương nơi có quyền sở hữu nhà, phần chênh lệnh còn lại sẽ được nộp tại địa phương nơi người nộp thuế đăng ký hộ khẩu thường trú hoặc nơi tạm trú.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, thuế luỹ tiến đánh vào nhà, đất sẽ là công cụ hữu hiệu để chống đầu cơ. Tuy nhiên, mức thuế suất với diện tích vượt hạn mức được cho là quá thấp, chưa đủ để ngăn ngừa đầu cơ. Theo dự thảo, đất ở áp dụng thuế suất theo biểu thuế luỹ tiến từng phần, với diện tích trong hạn mức, thuế suất là 0,03%. Phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 3 lần hạn mức 0,06%. Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,09%. Trong khi đó, mức đầu tiên trong hạn mức tính thuế ở các nước châu Á đã là 1% lớn hơn mức cao nhất của Việt Nam.

Theo thông lệ quốc tế, đất đai là tài sản, tài nguyên quốc gia. Người càng sở hữu nhiều đất đai sẽ càng phải có trách nhiệm đóng thuế cao để trả lại xã hội phần lợi ích mình được hưởng dù có thể đó là tài sản thừa kế. Ở Mỹ và một số nước phát triển khác, thậm chí những nhà ở gần hồ, gần nơi có cảnh quan đẹp còn phải đóng thêm một khoản thuế gọi là “Thuế cảnh quan”. Vì họ cho rằng, để có cảnh quan đẹp xã hội phải đầu tư vào đó, người được hưởng lợi từ đó thì phải đóng thuế trả lại cho xã hội. Các chuyên gia cho rằng, mức thuế suất 0,09% với phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức là quá thấp, quá nương tay với “nhà giàu”. Cơ quan soạn thảo cần cân nhắc quy định một mức thuế suất cao hơn hẳn để như vậy mới có tác dụng ngăn chặn hoạt động đầu cơ, lũng đoạn thị trường nhà đất.

 

Dễ “mượn danh” đối tượng chính sách  “Theo quy định trong Dự thảo Luật Nhà, đất mới thì nhà ở của người tham gia cách mạng trước 19/8/1945; thương binh và người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4; 2/4, bệnh binh hạng 1/3, Bà mẹ Việt Nam anh hùng... sẽ không phải chịu thuế. Quy định này hoàn toàn chính đáng, tuy nhiên kẽ hở là không quy định cụ thể về khung diện tích tối đa được miễn thuế. Điều này cũng có nghĩa là những đối tượng này có thể đầu cơ bao nhiêu cũng được. Tất nhiên, đối tượng này sẽ không có nhiều tiền để đầu cơ nhưng cái “danh” đó có thể đầu cơ được. Do đó, rất có thể giới đầu cơ sẽ “chăm sóc” những đối tượng này rất kỹ”. GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguy cơ tiêu cực khi thẩm định giá bất động sản    “Rất dễ phát sinh tiêu cực trong quá trình thẩm định giá nhà ở. Vì theo quy định nhà ở có giá trị trên 600 triệu đồng sẽ phải nộp thuế. Điều này không đảm bảo tiêu chí công bằng của chính  thuế. Đơn vị hay cá nhân nào sẽ là người đi định giá căn nhà A hay B là 600 triệu hay trên 600 triệu đồng. Để thu được thuế, Nhà nước sẽ định giá cao mà định giá cao sẽ gây khó khăn cho giải phóng mặt bằng. Trong khi người dân muốn trốn thuế sẽ xây nhà một tầng với chi phí thấp. Điều này rất dễ hình thành những dãy phố mới với những ngôi nhà không hiện đại”.     Ông Nguyễn Quang Thiều, Quản lý Trung tâm địa ốc Thành Đạt Thiếu công bằng giữa nông thôn và thành thị  “Ở các vùng quê, được sở hữu diện tích đất lớn, lại có từ 600 triệu đồng trở lên để xây dựng diện tích nhà ở đến 150m² đã thực sự là tỷ phú. Tuy nhiên, theo Dự thảo Luật, đối tượng này lại không phải nộp thuế. Hoặc nếu xây dựng với diện tích và số tiền nhiều hơn, số tiền thuế cũng không đáng là bao. Điều này tạo nên sân chơi thiếu công bằng nếu so sánh với người sở hữu diện tích đất nhỏ nhưng giá trị cao tại các thành phố lớn”. Ông Nguyễn Trường Ninh, Giám đốc Cty địa ốc Trường Thành