Hà Nội trước nguy cơ "bốc hỏa" về giá bất động sản: "Săn" đất ven đô

>> Giá đất ven sông Hồng sau “Dự án tỷ đô”: Kẻ khóc, người cười

Đất vùng ven lại vào cơn sốt mới, với mức tăng cao nhất tính từ 10 năm trở lại đây. Theo nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS) nguyên nhân vẫn là do mất cân đối về cung - cầu, cộng với tình trạng đầu cơ làm tăng nhu cầu ảo.

“Sốt” do... đấu giá?!

Giá đất ở một số vùng ven thời điểm này đã tiệm cận với giá đất nội thành. Tăng nhiều nhất là đất dự án thuộc vành đai II (khu vực đường Phạm Văn Đồng, Phạm Hùng) với mức giá 28 triệu đồng/m2, trong khi 3 tháng trước đó có giá là 22 triệu đồng/m2, và vành đai III (Khu vực quanh Ciputra) cũng tăng từ 24 triệu đồng/m2 lên 30 triệu đồng/m2. Tại khu vực đô thị mới Cầu Giấy, sau buổi đấu giá đất thành công hồi cuối tháng 9 vừa qua, giá đất ở khu vực này đã nhanh chóng được đẩy lên với mức giá bình quân lên đến 50 - 70 triệu đồng/m2, tăng khoảng 50% so với hồi đầu năm.

Bên cạnh đó, giá đất thuộc các xã như Mễ Trì, Trung Văn thuộc huyện Từ Liêm và xã Vạn Phúc, huyện Thanh Trì cũng có mức tăng giá cao, từ 14 – 15 triệu đồng/m2 tăng lên 18-20 triệu đồng/m2. Giai đoạn khởi điểm cho giá đất khu vực này tăng là do vụ đấu giá thành công ở khu đô thị Mỹ Đình - Mễ Trì (quận Cầu Giấy) hồi đầu tháng 10, với mức 65,9 triệu đồng/m2. Khu tập thể An Khánh cũng có mức tăng cao vượt bậc, từ 7 triệu đồng/m2 cách đây 2 tháng giờ đã đứng ở mức 13 triệu đồng/m2.

Theo các chuyên gia BĐS, những người tham gia đấu giá đa phần là những người đầu tư BĐS chuyên nghiệp. Họ tham khảo giá thị trường rất kỹ trước khi bỏ giá. Tất nhiên không loại trừ nguyên nhân bỏ giá cao để kích giá các lô đất trong khu vực, nhưng hầu hết các chuyên gia cho rằng, mức giá trúng đó là mức giá mà các nhà đầu tư kỳ vọng trong tương lai.

Giá đất tăng không chỉ là do những ông chủ “găm hàng”, thích “hét” giá làm tăng trị giá mảnh đất mình được sở hữu, mà khá nhiều gia đình ở vùng ven có đất thổ cư đã làm sổ đỏ cũng nâng giá bán một cách vô căn cứ. Anh Nguyễn Văn Sắc sở hữu trên 300m2 đất thổ cư đang chờ sổ đỏ ở xóm 2 xã Đông Ngạc, huyện Từ Liêm nói: “Cần gì phải biết định giá mới bán được đất. Tôi nói giá theo ý thích cũng bán được quá nửa rồi”.

Đất dự án đắt hàng

Hiện đang là thời điểm các nhà đầu tư “gom hàng”, mà 90% nguồn hàng của các nhà đầu tư là nhà, đất trong các dự án, vì có ưu điểm hạ tầng đồng bộ và khả năng sinh lời cao.

Bà Nguyễn Kim Dung, số nhà 133 Mai Dịch, Từ Liêm cho hay: “Tôi có một khu đất gần 200 m2 cách Cầu Diễn khoảng 1km, rao bán 18 triệu/m2 suốt 3 năm, cứ người đến hỏi rồi lại đi. Nhưng chục ngày gần đây thì ồ ạt người đến tìm. Người chấp nhận giá này khá nhiều, tôi đã bán rất nhanh cho một vị khách chỉ sau lần xem đầu tiên”.

Ngay cả những khu vực cách Trung tâm hội nghị Quốc gia từ 3 - 4km như xã Mỹ Đình, xã Xuân Phương... giá đất cũng tăng lên từ 20 - 25% so với giá đất trong quý III năm 2007, nhưng vẫn rất nhiều người bán được.

Chị Nguyễn Thị Hà, xóm Kho, thôn Phú Mỹ, xã Mỹ Đình, huyện Từ Liêm nói: “Trước đây khu vực này rất khó bán vì giao thông không thuận tiện, lại chưa có nước máy. Nhưng gần nửa tháng lại đây, người tìm đến mua rất đông. Mình nhà tôi đã bán được 300m2 với giá 10 triệu đồng/m2. Trong khi cách đây hai tháng có nhà bán với giá 7 triệu đồng/m2”.

Theo các chuyên gia BĐS đến thời điểm này đang được săn lùng nhiều nhất là nhà, đất dự án khu vực phía tây thành phố. Thậm chí, vùng giáp ranh với đất dự án cũng đang là đối tượng được “săn” tìm.

Cũng theo các chuyên gia về BĐS, dù giá đất đã tăng lên khá cao nhưng lượng giao dịch vẫn tăng mạnh. Tại nhiều công ty giao dịch BĐS, chỉ tính riêng nửa tháng trở lại đây, lượng giao dịch thành công đã xấp xỉ bằng cả quý II và quý III của năm 2007.

Sốt đất “miễn dịch” các biện pháp hành chính

Theo các chuyên gia BĐS, tình trạng sốt đất có những biểu hiện của việc đầu cơ: chọn đất đẹp để “găm hàng” chờ giá. Theo một chuyên gia về bất động sản của Ngân hàng ACB thì một trong những nguyên nhân tạo cơn sốt đất là do chính sách thuế hiện hành chưa ổn, khiến nhiều nhà đầu tư “ôm” nhà đất, tạo sự khan hiếm sản phẩm trên thị trường nhưng chỉ phải nộp mức thuế thấp.

Ngày 1/11 vừa qua, Bộ Xây dựng đã gửi tờ trình đề nghị Thủ tướng ban hành Chỉ thị về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản. Trong đó, một đề nghị đang gây được sự chú ý của giới kinh doanh BĐS là giảm thuế chuyển quyền, tăng thuế sử dụng nhà đất.

Ông Nguyễn Ngọc Anh, Trợ lý thư ký GĐ, Siêu thị Địa ốc Window cho rằng: “Nếu tiến hành song song cả việc giảm thuế chuyển quyền, tăng thuế sử dụng nhà đất và bắt buộc tất cả các cuộc giao dịch BĐS phải thông qua sàn để minh bạch hóa, thì thị trường BĐS sẽ trở nên lành mạnh hơn. Đánh thuế theo hướng lũy tiến đối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng đất vượt hạn mức quy định; có nhà đất nhưng không đưa vào khai thác sử dụng thì việc đầu tư khai thác thị trường BĐS mới có hiệu quả, thay vì việc găm đất chờ giá để đất “chết” quá lâu”.

Luật Kinh doanh BĐS có quy định bắt buộc chủ đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở phải công khai hóa giao dịch mua bán trên sàn giao dịch chính thức, đồng thời cũng đưa ra các quy định về việc “bán nhà trên giấy” (nhà hình thành trong tương lai) nhưng các quy định vẫn chưa được thực hiện nghiêm. Vì vậy, để lập lại trật tự, phải sử dụng ngay một trong những công cụ quan trọng để chống đầu cơ là công khai hóa việc mua bán nhà trên sàn giao dịch.

Lần tăng giá cao nhất trong vòng 10 năm Anh Nguyễn Quang Thiều, Phụ trách văn phòng giao dịch, Công ty giao dịch Địa ốc Thành cũng nhận xét: “Đây là lần đầu tiên đất vùng ven có mức tăng cao nhất tính từ 10 năm trở lại đây. Những năm trước, giá đất ở khu vực ngoại thành chênh lệch khá xa so với nội thành. Sau các đợt tăng giá từ đầu năm đến nay, đất một vài khu ngoại thành đã tăng tốc và rút ngắn khoảng cách. Có nơi đã tiếp cận giá đất một số khu vực nội thành”.

(Còn nữa) 

Mai Hạnh