Thị trường bất động sản: Kỳ vọng khởi sắc không lớn

 

Trong khi đó, thị trường phía Nam dù đã có những chuyển biến tích cực sau hơn 2 năm liền trầm lắng nhưng khả năng phục hồi trong thời gian sắp tới vẫn được đánh giá là rất thấp.

 

Hà Nội: Đất thổ cư  “lên đời”

Vốn và chính sách vẫn là rào cản lớn đối với thị trường bất động sản. Ảnh: C.H

 

Trong khi chứng khoán và vàng tiếp tục trầm lắng thì bất động sản đã âm thầm tăng giá. "Nếu không mang tiền đi mua nhà thì tôi không biết là giá đất đã tăng nhiều đến vậy", chị Hoàng Anh, 34 tuổi (ở Nam Trung Yên, Cầu Giấy) nói. Có trong tay hơn 2 tỷ đồng nhưng chị vẫn lắc đầu khi tìm mãi không được một mảnh đất khoảng 30-40 m² ưng ý. Những mảnh đất trước Tết hỏi giá chỉ 35-40 triệu đồng/m², nay không ai chịu bán dưới 50 triệu đồng/m². Đây cũng là tâm lý chung của nhiều người tìm mua nhà thời điểm này. Những khu vực "mới nổi" như chân cầu Thanh Trì, Vĩnh Tuy có mức tăng "ngoại hạng" gấp 3- 4 lần trước đó. Có những mảnh đất ở Tư Đình (quận Long Biên) gần chân cầu Vĩnh Tuy, năm 2008 được rao bán với giá 8- 9 triệu đồng/m² thì nay không có giá dưới 20 triệu đồng/m².

 

Tuy nhiên, thực tế mức tăng chóng mặt ở khu vực này là do điều kiện đặc biệt. Khi chưa thông cầu Vĩnh Tuy thì Tư Đình là khu vực khá "hẻo lánh" nay lại trở nên đắc địa. Loại trừ những yếu tố tăng giá đặc biệt do sự phát triển hạ tầng, theo khảo sát tại các trung tâm môi giới, kinh doanh bất động sản, giá nhà đất đã tăng đồng loạt 30-40% so với trước Tết Âm lịch ở các khu vực đã phát triển ổn định. Điểm đáng chú ý nữa là mức tăng này nằm ở khu vực đất thổ cư, khu vực cư dân đã phát triển chứ không tập trung vào các khu vực đô thị mới như trước đây. Khu vực phía Tây và các quận mới phát triển như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Long Biên đang tập trung nhiều giao dịch nhất.

Các chuyên gia cũng như giới kinh doanh bất động sản đều đánh giá, đây là một trong những đợt tăng giá "kín tiếng" nhất của thị trường này. Sau 2 năm đứng giá thì mức tăng 30- 40% là hoàn toàn hợp lý nếu so sánh với tốc độ trượt giá, cùng với xu hướng tăng của giá vàng. Đây là mức tăng thật chứ không hề ảo như những đợt sốt giá trước đây.

TP Hồ Chí Minh: Khó về vốn

Tuy nhiên, những tín hiệu khả quan này ở thị trường Hà Nội cũng chưa đủ cho niềm tin về sự hồi phục thị trường trong thời gian tới. Tại TP Hồ Chí Minh - khu vực thị trường lớn, chiếm hơn nửa thị phần bất động sản tại Việt Nam - tình trạng trầm lắng vẫn kéo dài. Ngoài khu vực quận 2, nơi có hầm Thủ Thiêm, giá đất đã tăng khá nhanh và giao dịch khá sôi động, theo ghi nhận tại các công ty kinh doanh bất động sản, giao dịch tại các khu vực khác đều khá trầm lắng. Không chỉ phân khúc nhà ở, căn hộ cho thuê, giá văn phòng cho thuê cũng chững lại và có xu hướng giảm kể từ cuối năm 2009 kéo dài qua tới năm nay. Nguyên nhân là nhu cầu thuê mới hầu như không có trong khi diện tích văn phòng lại tăng mạnh.

Trong khi chứng khoán và vàng ảm đạm như hiện nay thì thông thường các nhà đầu tư sẽ quay về kênh bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng cũng không khó giải thích về tình trạng trầm lắng của thị trường bất động sản miền Nam hiện nay. Thứ nhất, đó là do tình trạng kinh tế khó khăn trong năm vừa qua, dẫn đến nguồn vốn cung cho bất động sản khan hiếm. Ngân hàng siết chặt tín dụng đặc biệt với bất động sản khiến không chỉ các công ty kinh doanh bất động sản khó tiếp cận với vốn, mà người mua nhà cũng khó vay tiền để mua.

 

Sau khi sàn vàng đóng cửa thì dân kinh doanh vàng đa phần là lỗ nên cũng không còn lực để đầu tư vào bất động sản. Như vậy khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay được quy vào vấn đề vốn. "Nếu các ngân hàng tiếp tục siết vốn với bất động sản thì thị trường khó có cơ hồi phục", ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH địa ốc Đất Lành nói. Theo ông Đực, với chính sách lãi suất thoả thuận hiện nay thì khó khăn về vốn cho thị trường vẫn giữ nguyên. "Một người muốn mua nhà trả góp vay 300 triệu đồng với lãi suất 1,5% một tháng thì mỗi tháng riêng lãi cũng mất đến 4,5 triệu đồng rồi. Không có nhiều người dám mạo hiểm như thế", ông Đực nói.

Khó có đột biến lớn

Giải thích về hiện tượng tăng giá nhà, đất của thị trường miền Bắc trong khi miền Nam vẫn trầm lắng, các chuyên gia đều cho rằng đó là do sự khác biệt về vốn. Trong khi người dân miền Nam có xu hướng dựa nhiều vào việc vay vốn ngân hàng để kinh doanh thì miền Bắc có xu hướng tích luỹ tiền mặt. Những người đi tìm mua nhà hiện nay ở miền Bắc chủ yếu dựa vào tiền tiết kiệm chứ không phải dựa vào ngân hàng. Nhưng theo Tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa, Uy ban giám sát Tài chính Quốc gia thì chỉ dựa vào vốn này không thể nào vực dậy bất động sản. "Thị trường bất động sản muốn khởi sắc cần một nguồn vốn lớn từ ngân hàng", ông Nghĩa nói. Như vậy có thể thấy là kỳ vọng về khả năng khởi sắc của thị trường bất động sản trong thời gian tới là không lớn.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, hiện cũng có những tín hiệu khả quan cần phải lưu tâm tới, đó là sự phục hồi về kinh tế. Khi kinh tế phục hồi thì cầu về nhà sẽ tăng. Đặc biệt là khi có sự thay đổi về chính sách tài chính, tiền tệ và chính sách thuế liên quan đến nhà đất. Mặt khác, xu hướng đa dạng hoá nguồn vốn cho bất động sản thông qua các quỹ đầu tư như hiện nay cũng là tín hiệu đáng mừng. Việc đa dạng nguồn vốn cho bất động sản sẽ giúp cho thị trường này phát triển ổn định hơn và bớt phụ thuộc vào những biến động trồi sụt của tài chính, ngân hàng. Tuy nhiên, thực tế ở Việt Nam các quỹ này vẫn khó phát triển do những rào cản pháp lý. Ông Trương Thái Sơn, Phó tổng giám đốc Công ty Hoàng Quân nói: "Hiện nay việc phát triển các quỹ đầu tư bất động sản vẫn gặp trở ngại do thiếu một hành lang pháp lý. Trong khi tôi cho rằng đây là một kênh vốn quan trọng cho bất động sản ở nhiều nước phát triển".

 

Đắc Kiên