Thời điểm tốt để đầu tư nhà đất

> Nhà chung cư Hà Nội "đìu hiu": "Cò" đổi nghề, môi giới đóng cửa
> Nhà chung cư ở Hà Nội: Giá giảm, vẫn đìu hiu !

Giá giảm, nhưng không đồng đều

Hiện nay, thị trường nhà ở chia làm 2 phân khúc rõ rệt. Thứ nhất, là phân khúc biệt thự nhà vườn và chung cư cao cấp, có diện tích lớn, giá khoảng 38 - 57 triệu đồng/m2 (khoảng 2.000 - 3.000 USD/m2, giá USD tính tại thời điểm ngày hôm nay). Thứ hai, là phân khúc chung cư có diện tích nhỏ giá khoảng 19 triệu đồng/m2.

Phân khúc thứ nhất là nơi tập trung nhiều nhà đầu cơ nhất và cũng là nơi xảy ra sốt giá mạnh nhất vào thời điểm cuối năm 2007. Tại TPHCM, khi đó có lúc chỉ trong vòng 24h giá căn hộ The Vista đã tăng từ 30,5 triệu đồng/m2 lên đến 52,3 triệu đồng/m2! Hiện nay, đây cũng là phân khúc có giá giảm mạnh nhất, nhiều nơi đã giảm đến một nửa. Thậm chí có nơi còn giảm dưới giá gốc. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty BĐS Đất Lành, từ vài tháng nay đã có hiện tượng các nhà đầu tư tháo chạy, chấp nhận lỗ, bán dưới giá gốc do sức ép đáo nợ của ngân hàng.

Còn tại phân khúc thứ hai cho những người có thu nhập trung bình, thị trường có giảm, nhưng không đáng kể. Chẳng hạn khu chung cư Thái An (quận 12, TPHCM) có giá ban đầu khoảng 7-8 triệu đồng/m2. Ở thời điểm đỉnh cao của cơn sốt đất giá lên đến 15-16 triệu đồng/m2 thì nay có giá 14-15 triệu đồng/m2, giảm khoảng 6-7%.

Tại Hà Nội, ngoài những khu vực có giá đất tăng mạnh vào đợt sốt  Hà Tây có giá giảm rõ rệt, thì những khu vực khác giá chỉ đứng lại chứ không giảm. Tại khu Văn Quán, đầu năm 2008 giá rao bán khoảng 15 - 16 triệu đồng/m2 thì nay còn 12 - 13 triệu đồng/m2, chỉ giảm khoảng 20%. Còn tại khu The Manor, giá rao bán vẫn đứng ở khoảng 36 - 38 triệu đồng/m2. Khu Việt Hưng, một trong những khu có giá mềm nhất tại Hà Nội, trên thị trường tự do, giá vẫn giữ ở mức 9 - 10 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá mới của nhà đất đô thị

Mặc dù, quy mô và thời gian không lớn như hai đợt sốt đất những năm 1993-1995 và 2001-2003, nhưng cơn sốt đất năm 2007 cũng sẽ thiết lập một mặt bằng giá nhà đất mới tại các thành phố.

Ví dụ như trường hợp ở khu đô thị Việt Hưng (Hà Nội) - một trong những khu chung cư có giá bán mềm nhất tại Hà Nội. Vào thời điểm giữa năm 2007, giá niêm yết tại trung tâm giao dịch bất động sản của công ty này khoảng 6-7 triệu đồng/m2 cho một chung cư cao tầng có thang máy.

Nếu tính tốc độ trượt giá trung bình là 20% thì giá bán gốc hiện nay ít nhất phải khoảng 7-8 triệu đồng/m2. Thậm chí một số chuyên gia cho rằng, nếu trước đây giá gốc là 6-7 triệu đồng/m2 thì bây giờ phải tăng lên đến 9-10 triệu đồng/m2 mới thực sự có lãi.

Tính toán tương tự với những khu chung cư cao cấp, ở vị trí đắc địa, có giá gốc khoảng 15-16 triệu đồng/m2 trước đây, thì nay mức giá phải lên đến 19-20 triệu đồng/m2.

Những nguyên nhân sốt giá của thị trường nhà đất

Kinh nghiệm cho thấy, sau mỗi đợt sốt giá những năm 1993-1995 và 2001-2003, giá nhà đất lại được đẩy lên tầm cao mới.

Ở đợt sốt giá thứ nhất, lượng hàng hoá bất động sản đưa vào thị trường tăng bình quân 7-10 lần so với những năm trước, mức giá bình quân tăng khoảng 4-5 lần. Ở đợt sốt giá thứ 2 theo số liệu điều tra từ quý 1/2001 - quý 1/2002, lượng nhà đất đưa vào giao dịch tăng 4-5 lần so với bình quân các năm trước, mức giá bình quân tăng 2-3 lần.

Tuy có quy mô nhỏ và thời gian ngắn hơn 2 đợt sốt giá trước, nhưng đợt sốt giá năm 2007 cũng có chung một điểm khởi đầu và kết thúc với 2 đợt sốt giá trước. Đợt sốt giá năm 1993-1995 khởi đầu bằng việc Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, Nhà nước chính thức công nhận việc mua bán quyền sử dụng đất của người dân, mở đường cho thị trường bất động sản.

Thời kỳ này cũng đánh dấu một lượng ngoại tệ lớn đổ về Việt Nam từ những người lao động ở các nước Đông Âu, nhất là ở Đức. Đây cũng là thời điểm Việt Nam được gỡ bỏ cấm vận, mở cửa đón các nguồn đầu tư nước ngoài. Đợt sốt giá năm 2001-2003 thì khởi nguồn từ sự tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế từ cuối năm 2000, cùng với xu hướng các dòng đầu tư mới sau khi ký kết Hiệp định Thương mại Việt - Mỹ.

Tương tự như vậy, đợt sốt giá năm 2007, cũng bắt nguồn từ sự tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế với GDP trên 7% trong nhiều năm liên tiếp. Sự kiện Việt Nam chính thức là thành viên của WTO, cũng mang đến những kỳ vọng và nhiều nguồn đầu tư mới từ nước ngoài. Đặc biệt, từ cuối năm 2006, có sự đổ bộ ồ ạt của các tập đoàn, tổng công ty lớn của nhà nước vào bất động sản.

Ngay điểm kết thúc của các đợt sốt giá cũng có những nét tương đồng. Đợt sốt giá năm 1993-1995 kết thúc với cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ châu Á năm 1996-1997. Còn đợt sốt giá năm 2007 cũng bắt nguồn từ những khó khăn về tài chính, ngân hàng siết vốn, nâng cao lãi suất.

Người tiêu dùng sẽ có lợi

Có ý kiến cho rằng nên lấy mặt bằng giá vào khoảng tháng 10/2006 để tính làm giá gốc, tức là bao giờ giá bất động sản xuống đến mức đó thì mới nên mua vào. Nhưng kỳ vọng này rất khó xảy ra.

Giá cả hầu hết các mặt hàng, nhất là vật liệu xây dựng đã tăng không ngừng trong thời gian qua. Chi phí xây dựng vì thế cũng phải tăng theo. Hơn nữa, về nguyên tắc khi lạm phát tăng thì giá nhà sẽ tăng, vì người dân không dám giữ tiền trong nhà nên phải đầu tư vào hàng hoá có tính ổn định cao hơn là bất động sản.

Với việc ngân hàng siết vốn, tăng lãi suất. Nhiều nhà đầu tư vay vốn ngân hàng để kinh doanh bất động sản thời gian trước đang lâm vào tình trạng không lối thoát. Nhiều người đã phải bán tháo, bán dưới giá mua vào để cắt lỗ. Một số nơi ở TPHCM giá đã được giảm đến 60%.

Nhưng theo nhiều chuyên gia, mức giá này rất hiếm gặp, mức giảm chủ yếu khoảng 40%. Giá đã giảm đến sát mức giá gốc, khó có thể giảm hơn nữa, nếu có giảm thì cũng sẽ rất chậm. Trong bối cảnh đó thì người tiêu dùng sẽ có lợi vì sẽ mua được hàng hoá có giá gần với giá trị thực. Những nhà đầu tư có tiền cũng có thể coi đây là cơ hội tốt để mua hàng hoá với giá rẻ.

Mặt khác, với mức cung như hiện nay vẫn chưa đủ đáp ứng nhu cầu về bất động sản cao cấp. Theo một khảo sát của VieRees – vào cuối năm 2007 về nhu cầu mua căn hộ chung cư để ở tại TP HCM, có đến 9% số người được hỏi có nhu cầu mua căn hộ với mức giá trên 1,1 tỷ đồng.

Nếu tính với mức sai số 4%, thì nhu cầu thực khoảng 5%. Tính trên dân số khoảng 8,5 triệu người của TPHCM hiện nay, thì cầu về bất động sản cao cấp vẫn còn rất lớn. Trước đó, vì giá quá cao so với giá trị thực nên chẳng ai dại gì mua vào. Bây giờ, thị trường giảm nhiệt, cũng là thời điểm tốt để đầu tư.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong 5 tháng đầu năm 2008, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào các dự án đô thị mới, căn hộ, văn phòng lên đến 7,97 tỷ USD. Điều này chứng tỏ, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có hấp lực rất lớn với các nhà đầu tư nước ngoài.