Hà Nội
23°C / 22-25°C

Tích cóp 300 triệu, mua căn hộ cho thuê hay đi thuê rồi cho thuê lại

Chủ nhật, 08:21 18/04/2021 | Sản phẩm - Dịch vụ

Trang, nhân viên văn phòng, năm nay 27 tuổi, cô tích cóp được 300 triệu đồng. Trang muốn đầu tư cho thuê bất động sản (BĐS) nhưng đang băn khoăn giữa việc: nên vay tiền mua căn hộ chung cư để cho thuê, hay đi thuê rồi cho thuê lại?

Đối với trường hợp như của Trang, đề bài đặt ra là số vốn tự có không cao (300 triệu đồng), do đó cần sử dụng vốn thế nào để hiệu quả về mặt lợi nhuận tích luỹ cao nhất. Với hai trường hợp mà Trang đang phân vân, người viết đưa ra hướng phân tích cụ thể như sau để dễ dàng cân nhắc và lựa chọn:

Phương án 1: Vay thêm ngân hàng mua chung cư cho thuê

Với 300 triệu đồng sẵn có, Trang có thể vay vốn ngân hàng mua căn hộ chung cư Studio trị giá 1,2 tỷ để cho thuê, thế chấp bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay và nguồn trả gốc lãi hàng tháng, được lấy từ nguồn cho thuê chính căn hộ đó cộng với thu nhập từ đi làm.

Như vậy, Trang cần vay thêm 900 triệu với lãi suất trung bình vào khoảng 10%/năm, như vậy tiền lãi hàng tháng phải trả ngân hàng khoảng tầm 7,5 triệu/tháng. Khi đã xác định vị trí mua ở những khu vực dễ dàng cho thuê, nhu cầu của những người thuê nhà đi làm, đi công tác cao, tiện ích dịch vụ đầy đủ, đi lại tàu xe thuận tiện,... thì có thể cho thuê được tầm 7-12 triệu đồng/tháng tuỳ theo mô hình khai thác (cho thuê truyền thống lâu dài hay cho thuê hiện đại ngắn hạn linh hoạt).

Tích cóp 300 triệu, mua căn hộ cho thuê hay đi thuê rồi cho thuê lại - Ảnh 1.

Vay ngân hàng mua chung cư cho thuê không hiệu quả cao như kỳ vọng (ảnh minh họa)

Số tiền thu được từ cho thuê căn hộ này vừa đủ trả lãi ngân hàng, nếu kinh doanh tốt có thể trả thêm tiền gốc khoảng 3,5 triệu/tháng (giả định khoản vay 900 triệu trả góp trong vòng 20 năm).

Lưu ý, các con số trên được đưa ra dựa trên kinh nghiệm của người viết trong điều kiện kinh tế bình thường, có thể thay đổi do nhiều yếu tố đột biến. Với phương án này, xét về yếu tố lợi nhuận từ dòng tiền cho thuê là không cao, có thể nói là hoà vốn, vì thu nhập từ cho thuê gần như chỉ vừa đủ để trả lãi ngân hàng.

Mặt khác, về lâu dài, việc giữ căn hộ chung cư để cho thuê không phải là phương án tối ưu nhất, bởi giá căn hộ chung cư về dài hạn thường không tăng (hoặc có tăng nhẹ theo lạm phát), thậm chí rất nhiều căn càng để lâu càng mất giá. Tại sao lại như vậy? Bởi, khách hàng mua căn hộ chung cư thường là những người linh hoạt, năng động, yêu thích cái mới, và quan trọng là họ sẵn sàng thay đổi khi có dự án tốt hơn và mới hơn, tối ưu hơn.

Do đó, khi Trang phải vay tới 75% giá trị căn hộ chung cư để cho thuê lâu dài thì không có lãi về dòng tiền và cũng không có nhiều khả năng tăng giá trị căn hộ. Khi BĐS đầu tư không có khả năng tăng giá trong dài hạn, nghĩa là Trang cũng mất luôn cơ hội sử dụng vốn 300 triệu vào những cơ hội đầu tư BĐS khác tốt hơn.

Phương án 2: Đi thuê - cho thuê lại

Giả định vẫn là căn hộ chung cư ở phương án 1 vay để mua và cho thuê, Trang có thể đi thuê với giá 8 triệu đồng/tháng (giá thuê dài hạn) và cho thuê lại với giá khoảng 12 triệu/tháng (theo mô hình cho thuê hiện đại ngắn hạn và linh hoạt). Với mỗi căn đi thuê - cho thuê lại, Trang có thể lãi khoảng 4 triệu/tháng.

Chi phí đầu tư cho mỗi căn ban đầu thường bao gồm tiền đặt cọc một kỳ thanh toán đầu tiên (ở miền Bắc thông thường đặt cọc 1 tháng và thanh toán 6 tháng). Ví dụ, Trang đầu tư thuê căn hộ ở Hà Nội, ban đầu cần bỏ ra 8 triệu x 7 tháng = 56 triệu. Với 300 triệu, Trang có thể cùng lúc đầu tư vào khoảng 5 căn hộ, mỗi căn lãi tầm 4 triệu đồng/tháng, tức lợi nhuận thu về có thể lên tới 20 triệu/tháng (lưu ý, đây là con số thống kế dựa trên kinh nghiệm của người viết trong điều kiện kinh tế bình thường). Trường hợp này, hiệu quả tạo ra lợi nhuận trên vốn cao hơn phương án 1.

Tích cóp 300 triệu, mua căn hộ cho thuê hay đi thuê rồi cho thuê lại - Ảnh 2.

Thuê cả chung cư hoặc tòa nhà mini rồi cho thuê lại là một phương án khá hấp dẫn nếu có 300 triệu trong tay (ảnh minh họa)


Tuy nhiên, nhược điểm là Trang phải quản lý nhiều căn hộ cho thuê cùng một lúc và mất nhiều thời gian, công sức hơn, đồng thời phải học tập, nghiên cứu, phát triển nhiều kỹ năng như làm chủ một công việc kinh doanh thực thụ.

Lời khuyên của người viết dành cho các bạn khi vừa bắt đầu tham gia mô hình đi thuê - cho thuê lại theo phương án 2 là nên chọn những căn hộ đầy đủ nội thất, đỡ tốn kém phí đầu tư ban đầu và không bị áp lực thu hồi vốn đầu tư. Nhờ đó, chúng ta có thể cơ động rút ra khỏi mô hình kinh doanh này nhanh nhất khi tình huống xấu xảy ra (như dịch Covid-19), hoặc dễ dàng thu vốn để chuyển hướng kinh doanh khác nếu muốn.

Trên đây là bài giải trong trường hợp Trang có 300 triệu đồng, muốn đầu tư vào căn hộ chung cư để cho thuê. Nếu số vốn tự có còn ít (dưới 50% giá trị căn hộ) và phải đi vay với tỷ trọng lớn để mua căn hộ đó, theo người viết, đây không phải là cách lựa chọn tốt nhất. Để cho thuê BĐS với số vốn trên, nên chọn mô hình đi thuê - cho thuê lại.

Ngoài phương án 2 như phân tích, lĩnh vực BĐS cho thuê còn nhiều phân khúc khác có thể tham khảo, như cho thuê văn phòng, cho thuê căn hộ lâu dài cho người đi làm... Cũng có thể đầu tư “mua sỉ bán lẻ” trong mô hình đi thuê - cho thuê lại theo nhiều cách khác, như đi thuê 1 toà nhà văn phòng và cho thuê lại theo từng tầng, từng phòng, hoặc thuê toàn bộ toà nhà căn hộ mini và cho thuê lại từng căn theo mô hình dài hạn hoặc hiện đại (hai mô hình này có thể chạy song song trong cùng một toà nhà); hoặc thuê 1 nhà phố và tầng 1 làm kinh doanh, các tầng trên cho thuê lại dạng căn hộ...

Mỗi phương án đều có những ưu, nhược điểm riêng, cần xét xem thế mạnh của mình là gì, phù hợp với cách làm nào và nghiên cứu cẩn trọng để hạn chế rủi ro trong kinh doanh.

Theo Hồng Nguyễn

Vietnamnet

Bình luận
Xem thêm bình luận
Ý kiến của bạn
Tags:
Hà Nội: Sản phẩm quần áo trẻ em được giảm sâu đến 50% dịp Quốc Khánh 2/9

Hà Nội: Sản phẩm quần áo trẻ em được giảm sâu đến 50% dịp Quốc Khánh 2/9

Sản phẩm - Dịch vụ - 9 giờ trước

GĐXH - Hưởng ứng Đại lễ Quốc Khánh 2/9, từ hàng tiêu dùng thiết yếu, hàng Việt Nam chất lượng cao cho đến điện tử và thời trang có chương trình giảm giá mạnh, trong đó nổi bật là những mặt hàng quần áo trẻ em.

5 trường hợp tài khoản ngân hàng sẽ bị Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank… tạm ngừng toàn bộ giao dịch rút/chuyển tiền

5 trường hợp tài khoản ngân hàng sẽ bị Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank… tạm ngừng toàn bộ giao dịch rút/chuyển tiền

Bảo vệ người tiêu dùng - 10 giờ trước

GĐXH - Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank sẽ tạm ngừng toàn bộ giao dịch rút/chuyển tiền đối với 5 trường hợp tài khoản ngân hàng này nếu chưa thực hiện đầy đủ các yêu cầu được đề ra.

Kết quả xổ số (KQXS) hôm nay thứ Bảy ngày 30/8/2025

Kết quả xổ số (KQXS) hôm nay thứ Bảy ngày 30/8/2025

Sản phẩm - Dịch vụ - 11 giờ trước

GĐXH - Kết quả xổ số hôm nay - KQXS thứ Bảy ngày 30/8/2025: Xổ số miền Nam - XSMN, xổ số miền Trung - XSMT, xổ số miền Bắc - XSMB, xổ số Vietlott - XS Vietlott.

'Việt Nam Độc Lập' – Chiếc ly yêu nước vì sức khỏe người Việt

'Việt Nam Độc Lập' – Chiếc ly yêu nước vì sức khỏe người Việt

Sản phẩm - Dịch vụ - 13 giờ trước

Ly giữ nhiệt Arty Cup "Việt Nam Độc Lập" chứa đựng tinh thần dân tộc không chỉ trong những chi tiết giàu tính biểu tượng mà còn trong những cam kết vì sức khỏe người Việt.

Quốc gia đông dân nhất thế giới chi tiền gấp 47 lần mua một loại cá của Việt Nam

Quốc gia đông dân nhất thế giới chi tiền gấp 47 lần mua một loại cá của Việt Nam

Xu hướng - 16 giờ trước

Trong nửa đầu năm nay, Ấn Độ - quốc gia đông dân nhất thế giới bất ngờ chi lượng tiền gấp 47 lần so với cùng kỳ năm ngoái để mua con cá rô phi của Việt Nam.

Kết quả xổ số - KQXS hôm nay thứ Sáu ngày 29/8/2025

Kết quả xổ số - KQXS hôm nay thứ Sáu ngày 29/8/2025

Sản phẩm - Dịch vụ - 1 ngày trước

GĐXH - Kết quả xổ số hôm nay - KQXS thứ Sáu ngày 29/8/2025: Xổ số miền Nam - XSMN, xổ số miền Trung - XSMT, xổ số miền Bắc - XSMB, xổ số Vietlott - XS Vietlott.

Vì sao nước tăng lực Number 1 được hàng triệu người tin dùng suốt hơn 2 thập kỷ qua?

Vì sao nước tăng lực Number 1 được hàng triệu người tin dùng suốt hơn 2 thập kỷ qua?

Sản phẩm - Dịch vụ - 1 ngày trước

Thị trường nước giải khát hiện nay, phân khúc nước tăng lực có vài chục thương hiệu lớn nhỏ khác nhau. Mỗi thương hiệu có cách riêng để chinh phục người tiêu dùng. Tuy nhiên ngoài Number 1, ít có sản phẩm nào công khai công nghệ, quy trình sản xuất, đáp ứng xu hướng tiêu dùng xanh, phát triển bền vững.

Xuất hiện ngân hàng có lãi tới 6,8% khi gửi 100 triệu đồng

Xuất hiện ngân hàng có lãi tới 6,8% khi gửi 100 triệu đồng

Giá cả thị trường - 1 ngày trước

GĐXH - Có ngân hàng áp dụng mức lãi suất trên 6%/năm, trong đó, kỳ hạn 6 tháng lãi suất 6,0%/năm; 7 tháng là 6,1%/năm; 12 tháng là 6,5%/năm; 13 tháng là 6,6%/năm; 15 tháng là 6,7%/năm và 18 tháng đạt mức cao nhất 6,8%/năm.

Nhiều đồ ăn hút giới trẻ hạ giá sâu nhân dịp Quốc Khánh 2/9

Nhiều đồ ăn hút giới trẻ hạ giá sâu nhân dịp Quốc Khánh 2/9

Giá cả thị trường - 1 ngày trước

GĐXH - Để chào mừng 80 năm Quốc Khánh 2/9, Aeon Việt Nam triển khai giảm giá nhiều mặt hàng. Riêng sushi, thực khách có thể thưởng thức các set sushi với giá từ 116.800 đồng.

Xe máy điện giá 32 triệu đồng đẹp cổ điển tựa Vespa, trang bị ngang Air Blade, rẻ như Vision

Xe máy điện giá 32 triệu đồng đẹp cổ điển tựa Vespa, trang bị ngang Air Blade, rẻ như Vision

Giá cả thị trường - 1 ngày trước

GĐXH - Xe máy điện của Thái vừa ra mắt sở hữu thiết kế đẹp như Vespa, sẵn sàng ‘đánh bay’ Honda Vision và Air Blade với mức giá siêu rẻ chỉ 32 triệu đồng.

Top