Vì sao giá nhà ở Hà Nội vẫn tăng dù nguồn cung cải thiện?

Nhà ở Hà Nội đã chấm dứt giai đoạn thiếu nguồn cung

Trong báo cáo thị trường vừa công bố, ghi nhận của CBRE (công ty đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản thương mại), tính chung 9 tháng, tổng nguồn cung mở bán mới căn hộ chung cư đạt hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm 2023. Đây cũng là tổng nguồn cung chung cư mới lớn nhất ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây.

Theo dự báo của CBRE, trong quý cuối năm, thị trường sẽ ghi nhận thêm hơn 10.000 căn, nâng tổng số căn chung cư mở bán mới trong cả năm 2024 ước đạt gần 30.000 căn, gần gấp ba lần số căn mở bán trong năm 2023 và là nguồn cung cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Trước đó, trong kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025 (đợt 3), UBND TP Hà Nội cho biết có 85 dự án đang thực hiện thủ tục chuẩn bị đầu tư với gần 50.000 sản phẩm. Sau 2025, có 26 dự án cũng dự kiến hoàn thành với gần 10.000 căn.

Theo các chuyên gia, dự báo trong hai năm tới nguồn cung chung cư có xu hướng tăng, lên đến 23.000 căn trong năm 2025 và 24.000 căn năm 2026 - gấp gần 3 lần năm 2023. Nguồn cung này dự kiến vẫn đến từ hai đại đô thị tại phía Tây và Đông.

Dù nguồn cung cải thiện song giá bán trung bình thứ cấp vào cuối quý III/2024 vẫn tiếp tục đà tăng từ các quý trước. Giá thứ cấp trung bình của nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội quý này đạt xấp xỉ 167 triệu đồng/m2 (đã bao gồm chi phí xây dựng và chưa bao gồm VAT), tăng 3% theo quý và gần 7% theo năm.

Một số dự án tại các khu vực như Đông Anh và Long Biên ghi nhận mức tăng giá thứ cấp cao hơn, khoảng 5% theo quý, nhờ vào việc phát triển cơ sở hạ tầng và sự ra mắt của các dự án mới.

Nguyên nhân nguồn cung dồi dào mà giá vẫn tăng

Dù có nhiều dự báo nguồn cung khá dồi dào, thậm chí đã qua thời điểm khan hiếm căn hộ chung cư, song các đơn vị nghiên cứu đều đưa ra nhận định rằng nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp trở lên, còn căn hộ bình dân không xuất hiện.

Vì vậy, nhu cầu nhà ở dành cho số đông cơ bản vẫn chưa được cải thiện nhiều và giá nhà ở Hà Nội trong thời gian tới dự báo vẫn khó giảm. Theo ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, nguồn cung căn hộ cải thiện đáng kể nhưng chỉ tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi căn hộ dành cho người có thu nhập trung bình không có.

Cũng theo ông Thanh, việc lệch pha cung cầu này dẫn đến việc giá căn hộ ngày càng tăng, trong khi nhu cầu nhà ở cho số đông vẫn không giải quyết được đây là sự bất hợp lý của thị trường bất động sản là căn hộ ở mười năm rồi còn tăng giá chóng mặt.

Cùng đó, bà Hoa Dung - Giám đốc Kinh doanh và Truyền thông, Công ty Du lịch sinh thái Cồn Bắp cũng cho rằng, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu mất cân bằng với các loại hình sản phẩm khi các doanh nghiệp đổ xô thực hiện các dự án căn hộ cao cấp. Điều này không chỉ khiến thị trường khan hiếm sản phẩm trung bình với giá phù hợp, mà còn tiềm ẩn nguy cơ thị trường bị thao túng vì không có các sản phẩm ở mức trung bình để tạo sự cạnh tranh, không có cạnh tranh, không có áp lực thị không ai chịu giảm giá.

Mới đây, tại Họp báo Chính phủ thường kỳ, ông Nguyễn Việt Hùng - Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng cho biết, có 3 nguyên nhân chính dẫn đến việc tăng giá bất động sản cao, đột biến thời gian qua do cầu lớn hơn nguồn cung quá nhiều. Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng đã xảy ra tình trạng đẩy giá, thổi giá. Điển hình, thời gần đây Hà Nội tổ chức đấu giá đất, người tham gia đấu giá đẩy giá đất cao lên rồi bỏ cọc. Nguyên nhân thứ ba là chi phí đầu tư, đầu vào của bất động sản bị tăng cao.